♦ המערערת, חברה העוסקת בבניית בתים למגורים, התקשרה בנובמבר 2003 עם המשרד לקליטת עליה באמצעות עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בהסכם להעמדת שירותי דיור, וזאת לאחר שרכשה בספטמבר 2009 זכויות בעלות במקרקעין ברובע י"א בעיר אשדוד. ההסכם הוגדר כ"חוזה מקבצי דירות (מתן שרותי דיור)" ובו היא התחייבה להעמיד 200 יחידות דיור. אולם, ניתן לה היתר לבניית 150 יחידות דיור בלבד. במהלך שנת 2005 ניהלה המערערת מו"מ מול עמידר בשאלת עמידת המערערת בהסכם האיכלוס. המערערת ציינה כי נערכה לבניית 30 יחידות דיור במקום 16 יחידות דיור. במהלך השנים 2002-2003 וגם בתחילת 2005 ביצעה המערערת עבודות בנייה, על בסיס הנחת עבודה כי עמידר לא תאשר את ההתקשרות והסכם האיכלוס לא ייכנס לתוקף. רק בספטמבר 2005 ניתן אור ירוק מטעם עמידר לכניסת הסכם האיכלוס לתוקף בשינויים המחויבים. בעקבות זאת נערכה המערערת לביצוע מהיר של חלוקת 30 יחידות דיור שכבר היו בנויות, ל-150 יחידות דיור אשר נועדו לשמש החל מחודש דצמבר 2005 את דיירי המקבץ בהתאם להסכם האיכלוס. עמידר החלה להפנות דיירים ונחתמו הסכמים ישירים בינם לבין המערערת, כאשר מטרת השימוש בדירות הוגבלה למגורים בלבד.
♦לטענת המערערת, המדובר בהסכם מסגרת כאשר המטרה המוצהרת בכל ההסכמים היתה העמדת שירותי דיור ומגורי קבע לדיירים. בנוסף, סעיף 31 (1) לחוק מס ערך מוסף תשל"ו – 1975 (להלן: "החוק") פוטר אותה ממס עיסקאות, בשל העובדה לפיה טיב העיסקאות הוא לתכלית מובהקת של השכרה למגורים.
♦לטענת המשיב, מההסכמים שנמסרו למשיב ע"י המערערת ניתן ללמוד כי מדובר בהעמדת דירות ריקות כאשר המערערת נותנת שירותי משרד קבלה, שמירה ואחזקה וכן שירותי כביסה בחדר שירות בתשלום וחדר לפעילות חברתית. למערערת אין שיקול דעת באשר לזהותם של הדיירים והיא חייבת לספק את שירותי האירוח והדיור רק למי שיופנה על ידי עמידר. התשלום הוא שני שליש על ידי עמידר ושליש על ידי הדייר, כאשר מדוברים בדיירים קבועים אשר נשארים במקום עד סוף ימיהם. מכאן עולה כי מדובר בהשכרה חייבת במס היות ושוכר הדירות אינם יחידים אלא עמידר המשכנת דיירים עבור משרד הקליטה כחלק מפעילותה. המערערת ניכתה מס תשומות בגין הבנייה וקיבלה תשלום מע"מ על תשלומי עמידר. למרות זאת, לא דיווחה החברה על התקבולים החייבים במע"מ אלא ראתה את ההכנסה כפטורות ממס.
♦ לטענת המערערת, מאפייני העיסקה מצדיקים את סיווגה כעיסקה פטורה ממס. המערערת טענה
ארוכות בעניין פסק הדין בע"א 2291/07 אגף המכס והמע"מ נ' ש.י. סימון אחזקות בע"מ.
♦ לטענת המשיב, על פי ההסכם שבין המערערת לבין עמידר, השכירה המערערת דירות מגורים לחברה ולכן אין היא זכאית לפטור. למרות הוראה ברורה בהסכם על פיו יצורפו לסכומים מע"מ ועמידר תהיה חייבת לשלם אותו במועד בו על המערערת לשלם אותו לשלטונות מע"מ, תמורת חשבונית כדין, לא עשתה כך המערערת ודיווחה כי מדובר בעיסקאות פטורות. מההסכם אף עולה כי המערערת קיבלה תשלומי מע"מ ולא העבירה אותם לשלטונות מע"מ. המערערת הפרה את עקרון ההקבלה, למרות שסברה בעצמה כי מדובר בעיסקה חייבת. עמידר היא צד להסכם ולא אנשים פרטיים. הזכויות במקבץ הדיור נתונות לעמידר אשר משלמת את עיקר התמורה בגין השהייה. אין מקום לטענתה של המערערת כאילו אין נפקות להסכם מול עמידר.
ביהמ"ש המחוזי בת"א-יפו בפני כב' השופטת דניה קרת-מאיר:
♦ סעיף 31 (1) לחוק קובע כעיסקה פטורה ממס "השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים למעט השכרה לאירוח בבית מלון". אין מקום לטענת המערערת על פיה מאפייני העיסקה מצדיקים את סיווגה כעיסקה פטורה ממס. עיון בהסכם ההתקשרות בין המערערעת לבין עמידר מראה באופן חד משמעי כי עמיד היא הצד הדומיננטי בהתקשרות, והמערערת מעמידה לעמידר את שירותי הדיור במקבץ. מכאן ניתן להסיק כי מהות העיסקה היא השכרת מקבץ הדיור על ידי המערערת לעמידר, אשר משכירה את הדירות לדיירים. כמו כן, מקובלת עלי בעניין זה הפניית המשיב למסמכים שונים אשר הוצגו על ידי המערערת, שיש בהם כדי לתמוך במסקנה כי מדובר בהקמת פרוייקט מקבץ דיור עבור עמידר, וכי זו מהות העיסקה אשר נערכה על ידי המערערת. ההסכמים אשר נכרתו באופן פרטני בין המערערת לבין האורחים במקבץ הדיור, מצביעים על כך כי הזכויות במקבץ נתונות לעמידר המשלמת את עיקר הוצאות השהייה, כאשר האורח מופנה לדירות על ידי עמידר. בנסיבות אלה, אין לומר כי התמלאו הוראות סעיף 31 (1) לחוק אשר נועד לחול במקרים בהם מושכרת דירת המגורים ישירות לשוכר. הצדקה נוספת לקביעה כי יש לראות בהסכם כחלק מהפעילות העיסקית של המערערת, עולה מהעובדה כי המערערת עצמה ראתה את העיסקה כעיסקה חייבת במס.
תוצאה :
♦ הערעור נדחה.
ניתן ביום 12.9.2011
ב"כ המערערת: ב"כ עוה"ד שקד
ב"כ המשיב: ב"כ עוה"ד עבר הדני