♦לראשונה מזה שנים רבות הוחלט בפס"ד תקדימי לשנות את המועד שייקבע כ"יום המכירה" של מקרקעין במסגרת הליכי הוצאה לפועל. בעניין ו"ע 1284-09 שעלים ניהול נכסים בע"מ ואח' נ' מס שבח, בה העוררים יוצגו ע"י עו"ד (רו"ח) משה כדר ועו"ד אמנון סמרה.
♦ ועדת הערר קבעה כי "יום המכירה" במכירת מקרקעין במסגרת הליכי הוצאה לפועל יידחה ויחול במועד שבו יינתן צו המכר מכח תקנה 69 לתקנות ההוצל"פ, המורה על רישום המקרקעין על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, כשהם נקיים מכל זכות צד ג' כלשהי.
בפס"ד של ועדת הערר, נדונה הסוגייה של "יום המכירה" של מקרקעין אשר נרכשו במסגרת הליכי ההוצאה לפועל ע"י חברת בני משה קרסו (להלן:"הקונה"). המדובר במכירה שהצריכה אישור של ראש ההוצל"פ. ואכן, ביום 31.07.2007 אושרה הבקשה ע"י ראש ההוצל"פ ונקבעה לביצוע. על אישור החלטת ראש ההוצאה לפועל להסכם המכר נכתב תאריך הביצוע, 01.08.2007 ואילו תאריך הדפסת ההחלטה הינו 05.08.2007. בהמשך, ניתנו צווי מכר בו אישר ראש ההוצל"פ ביום 09.03.2008 כי הזכויות של כל אחד מהם מועברות לקונה כשהן נקיות מכל שיעבוד עיקול וזכות אחרת בהתאם לחוק המכר. סלע המחלוקת הוא בשאלה מהו "יום המכירה" וזאת לאור ביטולו של מס המכירה לגבי עסקאות שנערכו החל מיום 01.08.2007. עסקת המכר דווחה למס שבח אשר קבע כי יום העסקה הינו יום אישור ראש ההוצאה לפועל, קרי, 31.07.2007 ועל כן חייבים העוררים (המוכרים) במס מכירה בגין מכירת הנכס. יודגש כי מס המכירה בוטל החל מיום 01.08.2007.
♦ טענות העוררים, בין היתר, היו כדלקמן:
א. קביעת "יום המכירה" בהוצאה לפועל לפי המועד בו "הושלמה המכירה" מהווה חריג לכלל הרגיל הקבוע בסעיף 19 לחוק מסמ"ק להלן:("החוק" ), ובהעדר הגדרה ברורה בחוק, יש לפנות להוראות הדין הכללי
ב. מכירת מקרקעין מסתיימת בעת מתן הצו מכח תקנה 69 לתקנות ההוצל"פ תש"ם 1963, המורה על רישום המקרקעין ע"ש הקונה בלשכת רישום מקרקעין כשהם נקיים מכל זכות צד ג' כלשהו. לפיכך, ראוי לאמץ את הפרשנות בדבר מועד השלמת המכירה, לפי תקנות ההוצל"פ.
ג. הכרזת הרשם בדבר זהות הזוכה בהתמחרות מכח תקנה 68 (ב) לתקנות ההוצל"פ, אין בה כדי ליצור הסכם מחייב, ואף אין בה ליצור וודאות כלשהי באשר לזהות הקונה. לעיתים גם לאחר הכרזת הרשום על זהות הזוכה בהתמחרות חוזר בו הזוכה מהצעתו או שמו ישונה מסיבה אחרת.
ד. המוכרים מפנים למספר פסקי דין בהם יום אישור העסקה הוא יום המכירה על אף שקדם ליום כריתת הסכם המכר הסופי.
ה. בשים לב להגדרות שבסעיף 19 (1) לחוק ולהבחנה אל מול סעיף 19 (3) והן לפרשנות הראויה למונח מועד השלמת המכירה- המועד שבו ניתן הצו מכח תקנה 69 לתקנות ההוצל"פ הוא המועד שבו הושלמה המכירה, קרי 09.03.2008.
ו. לחילופין, טוענים המוכרים, כי "יום המכירה" הוא יום מועד מסירת ההחלטה לצדדים או למועד ידעתם את ההחלטה (הלכת סמי)
ז. הו"ב 25/96 הינה הוראת נוהל פנימית של מס שבח ואין בה כדי לחייב את בית המשפט בבואו לפרש את החוק.
♦ טענות מס שבח, בין היתר, היו כדלקמן:
א. משילוב החוק והפסיקה, המועד הקובע לעניין מס שבח במכירות בהוצל"פ, בדומה לאישור בימ"ש בעסקה עם קטין, הינו המועד בו אישר ראש ההוצל"פ את המכירה.
ב. בהוראת ביצוע 25/96 של מס שבח, נקבע במפורש כי יום המכירה הוא היום בו הכריז ראש ההוצל"פ על זהות הקונה ונתן אישורו לכך (שזהו היום בו הושלמה המכירה ע"י הרשות המוסמכת).
ג. שעה שיש דין מיוחד בחוק מס שבח להבדיל מחוק ההוצאה לפועל, הרי שחוק מס שבח גובר על הדין הכללי בקובעו יום מכירה השונה מהדין הכללי.
ד. אין תחולה להלכת סמי באשר עניינה מועד המצאת החלטה בהשגה מטעם פקיד שומה, ואילו המקרה דנן עוסק בשאלת "יום המכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין.
ה. מלשונם המפורשת של החוק, ההלכות והוראת הביצוע של שלטונות המס, יום אישור ראש ההוצל"פ את המכר, הינו יום גיבושו של ההסכם בין הצדדים, שעד אז היה בבחינת הסכם מותלה באישורו של ראש ההוצל"פ.
♦ בפס"ד מנומק הוחלט על ידי ועדת הערר, כי החוק ביקש ליצור הבחנה בין "מכירה רגילה" אשר לגביה יום המכירה יחול במועד גיבוש ההסכמה, קרי מועד חתימת ההסכם ע"י הצדדים, לבין, "מכירה בהוצאה לפועל", לגביה ביקש המחוקק לדחות את יום המכירה עד למועד השלמת העסקה, קרי המועד בו קיימת וודאות גמורה לגבי תנאי העסקה. כאמור, בהתאם להבחנה זו, קבעה הוועדה, כי יום המכירה במכירת מקרקעין במסגרת הליכי ההוצאה לפועל, יידחה עד ליום מתן צו המכר שמשמעותו השלמת כל תנאי העסקה, תשלום התמורה ומתן אפשרות לרישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין . העוררים לא חויבו במס מכירה.
