זכויות בניה שנוספו לאחר כריתת הסכם

♦ רקע עובדתי: ביום 7.5.00 נכרת הסכם לרכישת מקרקעין עליהם ניתן לבנות 148 יח"ד, בין חברת הכשרת הישוב (להלן: "המוכרת") לבין שמשון זליג ושות' חברה קבלנית בע"מ (להלן "עוררת 1") בדרך של עיסקת תמורות (להלן: "ההסכם").

העסקה הותנתה באישור לשינוי תב"ע, לתוספת יח"ד. עם סיום הליכי שינוי התב"ע אושרה תוספת 2 יח"ד על שנצפה בעת חתימת ההסכם.

ביום 16.12.2003 נכרת הסכם בין המוכרת לבין שמשון זליג אשר הינו אדם פרטי (להלן "עורר 2") למכירת 1/150 של זכויות בקרקע, המייצגים זכות קרקע לבניית יח"ד אחת.

 

♦ עורר 2, דיווח על רכישת 1/150 מזכויות הבנייה מאת המוכרת. העוררים התבקשו ע"י המנהל להגיש הצהרה בדבר מכירת דירה מעוררת 1 לעורר 2. העוררים לא נענו לדרישת המשיב ובעקבות כך הוציא המשיב שומות מס בגין מכירת דירת מגורים מעוררת 1 לעורר 2.

                                                      

♦ טיעוני העוררים: נטל השכנוע וההוכחה - מוטל על כתפי המשיב להוכחת קיומה של עסקת מכירת דירה בין עוררת 1 לעורר 2. משלא עמד המשיב בנטל זה, פטור העורר מלהוכיח, כי העסקה  המדווחת הינה העסקה האמיתית. 

ההסכם התייחס   ל-148 יח"ד בלבד ולא ליחידות הנוספות, אשר נוספו בעקבות שינוי התב"ע, מאחר ולמוכרת נותרו זכויות בקרקע.

 

♦ תמצית טיעוני המשיב: טיעוני המשיב: העסקה מתייחסת לכל חלקה 32 וממילא כוללת בתוכה גם את תוספת 2 יח"ד הנוספות – אשר הצדדים צפו כי תאושרנה בשינוי התב"ע. תוספת הזכויות הינה בחזקת עוררת 1 כחלק מן העסקה.   

ההסכם בין המוכרת לעורר 2, אינו יכול להתקיים כי המוכרת אינה יכולה למכור את מה שאינו בבעלותה.

המשמעות הכלכלית של העסקה הינה, כי עורר 2 רכש למעשה דירת מגורים מעוררת 1 (ולא מהמוכרת כעולה ממסמכי העסקה) אשר בבעלותה הייתה הזכות לדירה זו.

♦ השאלה המשפטית היסודית השנויה במחלוקת האם זכויות הבניה הנוספות שהוענקו עקב שינוי התב"ע הינן בבעלות המוכרת או העוררת 1.

המשיב טוען כי משמכרה המוכרת את מלוא זכויותיה, לא יכלה למכור זכויות שלא נמצאות ברשותה. העסקה אשר היתה מותנית באישור שינוי התב"ע, צפתה אפשרות תוספת יח"ד, לכן העסקה חלה  על 150 יח"ד.

המשיב מאזכר את ע"א 10322/03 לביא ישעיהו נ' שטרייכר תק-על 2005(1), אשר ממנו עולה, כי זכויות במקרקעין, אינן יכולות להיות נפרדות באופן מוחלט מן המקרקעין עצמם.

העוררים טוענים לתחולת העיקרון הבא לידי ביטוי בדברי הנשיא ברק בפס"ד ע"א 4628/93 מ"י נ' אפרופים שיכון ויזום פ"ד מט(2) 256, אשר עיקרם: אומד דעתם הסובייקטיבית של הצדדים לחוזה גובר על אומד הדעת האובייקטיבית.   לאמור, אף אם באופן עקרוני הפרשנות האוביקטיבית של עסקה או חוזה- תהיה בדרך א', אך יוכח באופן ברור, כי צדדים לעסקה מסכימים כי דעתם היתה דרך ב', ויכול שדרך ב' - תהיה לה משמעות גם בחוזה, כי אז הדעה המוסכמת על הצדדים - היא שתגבר ותתקבל.

 

♦ מבדיקת מסמכי העסקה – עולה, כי המוכרת ממשיכה להחזיק בקרקע, או לפחות יש לה זיקה מרכזית לקרקע גם לאחר חתימת ההסכם כדלקמן: המוכרת אחראית ונושאת בהוצאות המיוחסות לקרקע ושינוי התב"ע, ואילו הקבלן -אחראי לבניה, נושא בהוצאות הבניה וההליכים הקשורים לבניה. כמו כן  התחייבה המוכרת לאפשר רישום הערת אזהרה , להעביר ע"ש רוכש הדירות את הממכר רק לאחר סיום בניית הדירות, לבצע פרצלציה נוספת במידה ותדרש ולשאת בהוצאותיה, לשלם מס רכוש עד אישור שינוי התב"ע ולמסור חזקה בממכר רק לאחר קבלת היתר בניה.

 

♦ העולה מהנ"ל, כי המוכרת לא התנתקה מחזקתה בקרקע, אלא איפשרה את עבודות הבניה לקבלן בהתאם לפרטי ההסכם.

♦ מסקנה: תפיסתם הסוביקטיבית של הצדדים לעסקה היתה - כי הקרקע עדיין נשארת בחזקת המוכרת.  לכן, 2 יח"ד הנוספות שאושרו בשינוי התב"ע, דינן להיות - בחזקת המוכרת.

 

♦ שאלה משפטית נוספת העומדת לדיון-הינה האם ההסכם בין המוכרת לבין עורר 2, לרכישת 1/150 במקרקעין, הינו הסכם בר קיימא.

 

♦ העוררים  טוענים כי מאחר והזכות לתוספת 2 יח"ד היתה בחזקת המוכרת, רק היא יכלה למכור אותה לעורר 2. מנגד המשיב טוען כי זכויות אלו הינן בחזקת העורר 2 .

 

♦ הוחלט: כי מאחר ונקבע שקיימת זיקה בין המוכרת, למקרקעין נשוא ההסכם , רק המוכרת, היא זו שיכלה למכור את 1/150 הזכויות, שהתווספו עם שינוי התב"ע.

 

♦ המשיב טוען, כי המשמעות הכלכלית של העסקה שנערכה בין עורר 2 למוכרת, היתה  באופן מעשי, רכישת דירה על ידי עורר מס' 2 מעוררת מס' 1.

המשמעות הכלכלית של העסקה- הינו עיקרון על, המרחף מעל כל דיני המיסוי. מן הראוי, כי השימוש בעיקרון זה יעשה - באופן מושכל ובדרך מאוזנת.

 

♦ במידה וניישם עקרון זה - בעניננו, הלא אנו מפקיעים זכות קנינית, שמצויה בידי המוכרת ולא רק זאת, אלא אנו יוצרים מערכת  חוזית חדשה -"יש מאין", אשר אין לה שם וזכר, לא בהסכמים ואף לא בדברי הצדדים. מבנה העסקה נועד להיטיב עם עורר 2, אשר רכש את הממכר כאדם פרטי,אך אין דרך למנוע זאת ממנו, אף אם יקבל שירותי בנייה מחברה הנמצאת בשליטתו.

 

♦ יש לראות בעסקה בין המוכרת לעורר 2 - עסקה תקפה ולקבל את הערר.