♦ החברה המערערת עוסקת ביזמות, קבלנות ופיתוח נדל"ן. 80% מניותיה מוחזקות על-ידי חברת איבקו בע"מ, המצויה בבעלותו המלאה של מר יעקב משעל, שהוא גם הבעלים המלא של חברת ארגורן מימון (1992) בע"מ, שבאמצעותה הוא בעל השליטה בחברת א.ו.מ.ש השקעות בע"מ (להלן: "אומש").
בשנת 1995 נחתם הסכם משולש בין אומש לבין החברה הציבורית רותם פיתוח (1990) בע"מ וחברת הבת שלה, שהיתה בעלת הזכויות במקרקעין. במסגרת ההסכם, התחייבה חברת הבת להקצות מחצית ממניותיה לאומש כנגד תשלום. הצדדים הצהירו, כי בכוונתם לפעול באמצעות חברת הבת לבניה ופיתוח של המקרקעין לצורך השכרת השטחים או מכירתם. עוד נקבע, כי לצורך נטילת אשראי בנקאי למימון הבניה מתחייבת אומש להעמיד לרשות חברת בת, הון עצמי בסכום של 3 מיליון דולר. הוסכם, כי עם השגת המימון תשיב החברה את ההון העצמי, ואולם, אם ייפרע הבנק נותן האשראי מן ההון העצמי, יהיה כל צד חייב להשיב למשנהו מחצית מכל סכום שנפרע. הפרויקט לא יצא אל הפועל, חברת בת הגיעה למצב של חדלות פירעון וכל הונה העצמי עבר לידי הבנק. הצדדים ביטלו את ההסכם ללא תמורה וללא תביעות הדדיות.
♦ המערערת נטלה מהבנק הלוואה והמחתה אותה לאומש. ההלוואה נרשמה בדו"חות הכספיים של המערערת תחת סעיף "רכוש שוטף: חייבים ויתרות חובה". כעבור שנה, בדו"חות הכספיים, סווגה ההלוואה מחדש תחת סעיף "תשלומים על חשבון". בחלוף שנה, בדו"חות הכספיים צוינה החלטת הדירקטוריון למחוק את יתרת ההשקעה, ונרשם ניכוי נוסף בגין ירידת ערך השקעות. בשומות שערך המשיב למערערת לא הותרו הוצאות אלה בניכוי.
♦ המשיב טוען, כי ההלוואה שנתנה המערערת לאומש הינה פעולה במישור ההוני. קביעה זו מבוססת על כך שהן המערערת והן אומש דיווחו במאזניהן על הלוואה לחברה קשורה והלוואה מחברה קשורה בהתאמה, וזקפו הכנסות ריבית והוצאות ריבית בהתאמה. כמו כן, המערערת לא הכלילה את ההלוואה בחישובי סעיף 18(ד) לפקודה, ואף אומש לא הציגה בדו"חותיה את ההלוואה כמלאי אלא כהשקעה בחברה מוחזקת.
♦ המערערת טוענת, כי סכום ההלוואה הועבר ישירות למלונות רותם ושימש אותה לתשלום המיסים בגין רכישת המקרקעין. בתמורה לכך, הייתה המערערת זכאית לקבל זכות לרכוש שטחים בבניין שתוכנן לקום על המקרקעין ולמכרם. על כן, דיווחה המערערת לשלטונות מיסוי מקרקעין על רכישת הזכות במקרקעין, אף שלא חלה חובת דיווח, משום שבאותו שלב עדיין לא אושר שינוי התב"ע, אושרו שטחי הבניה ולא סוכם אלו שטחים תוכל המערערת לרכוש.
ביהמ"ש המחוזי בת"א - כב' הש' מגן אלטוביה:
♦ ביהמ"ש קבע, כי סכום ההלוואה לא דווח כמלאי עסקי, וכי הזכויות במקרקעין שלצורך רכישתן ניתנה לאומש ההלוואה שנטלה המערערת מהבנק, לא הועברו על שם המערערת, גם לא על שם אומש, והן נותרו רשומות על שם מלונות רותם.
ביהמ"ש קבע, כי מנטילת ההלוואה ועד לניכוי ירידת ערך המקרקעין, לא סיווגה המערערת את המקרקעין כמלאי עסקי ולא דיווחה על הוצאותיה על-פי סעיף 18(ד) לפקודה, ומאלה ניתן ללמוד על כך שאף היא לא ראתה במקרקעין משום מלאי באותה תקופה. מנגד, ניכתה מלונות רותם לאורך השנים הוצאות שונות בקשר למקרקעין, לרבות ירידת ערך בדו"חות הכספיים.
♦ ביהמ"ש דחה טענת המערערת לפיה סכום ההלוואה שניתנה לאומש הינו מותר בניכוי כירידת ערך מלאי מקרקעין.
ביהמ"ש אינו רואה בסיווג הכספים כהלוואה ובזקיפת ההכנסה וניכוי הוצאות המימון בגין ההלוואה משום הוכחה לכך שההלוואה היא הונית במהותה, בין אם פירעונה בעין או בכסף. סיווג הכספים כהלוואה במסגרת הרכוש השוטף ושינוי הסיווג ל"תשלומים על חשבון" בשנים שלאחר מכן משקפים מצב שבו מבוצעת השקעה שלא ברור מה יהיה טיבה, וזאת, כאמור, ע"מ לקבל דריסת רגל בפרויקט. המערערת המחתה את ההלוואה לאומש לצורך רכישת מקרקעין כמלאי עסקי בדרך של העמדת הון עצמי לחברה בעלת המקרקעין ורכישת מניות ממניותיה, על כך אין עוררין.
♦ ביהמ"ש קבע, כי המערערת רשאית הייתה לדווח על העברת כספי ההלוואה מבנק טפחות לאומש כעל הלוואה במסגרת השוטף ולזקוף בגינה הכנסה בשלב שבו טרם נרכשו עבורה הזכויות במקרקעין, ואין בכך כדי לשנות מן המסקנה, כי כספים אלו נועדו לרכישת הזכויות במקרקעין כמלאי עסקי והיו חלק מהפעילות העסקית המסחרית השוטפת. משבוטל ההסכם בין אומש לבין רותם פיתוח ומלונות רותם, התבטל מאליו ההסכם שבין אומש למערערת לרכישת הזכויות במקרקעין, וקמה למערערת זכות להשבת כספי ההלוואה שהומחתה לאומש לצורך הרכישה. המשיב אינו חולק על כך שכספי ההלוואה ירדו לטמיון וכלו כל הסיכויים שיושבו למערערת. על כן קבע ביהמ"ש, כי אין מניעה להכיר בכך כ"חוב רע".
התוצאה:
♦ הערעור התקבל באופן חלקי. המשיב חוייב ב- 45,000 ש"ח הוצאות ושכ"ט.
ניתן ביום 10.3.11