שווי רכישה ושווי מכירת זכות שתחילתה דיירות מוגנת וסופה בעלות

♦ העוררים 1,2,3 רכשו מפלוני בשנת 1974 זכויות דיירות מוגנת בנכס המורכב משתי תתי חלקות(1,11) (חנות ובית מלאכה) שבבעלות עמידר.

בשנת 2002 רכשו העוררים  הנ"ל מאת עמידר את מלוא זכויות הבעלות בנכס בסכום כולל של 178,060 ₪.

בשומה עצמית שהגישו העוררים הוערך על ידם שווי העסקה לרכישת הנכס מעמידר בסכום של       750,587 ₪. העוררים טענו לשיעור מס רכישה מופחת על פי סעיף 9ג' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, רכישה), תשכ"ג–1963 (להלן: "החוק") בהיותם דייר מוגן בנכס.

 

♦ מספר ימים לאחר מכן, מכרו העוררים 1,2,3 את זכויותיהם בנכס לעורר 4 המנהל עסק בסמוך לנכס. על פי ההסכם שבין העוררים 1,2,3 לבין העורר 4 שילם האחרון סכום של 480,000 ₪ עבור רכישת הנכס.

בשומה עצמית שהגישו העוררים הצהירו, כי שווי עסקת המכר הוא הסכום הקבוע בהסכם שביניהם, היינו 480,000 ₪.

 

♦ המשיב דחה את השומה העצמית בעסקת רכישת הזכויות מעמידר וקבע, כי השווי הוא התמורה ששילמו העוררים 1,2,3 בגין רכישת הזכויות מעמידר, היינו בסך של 178,060 ₪. כמו כן, לא הכיר בעוררים כמי שהיו דיירים מוגנים בתת חלקה 1 עובר לרכישת הזכויות מעמידר כאמור לעיל. לענין השווי במכירת הזכויות לעורר 4 העריך המשיב את שווי העסקה לפי  750,587 ₪.

 

♦ ודעת הערר קיבלה פה אחד את הערעורים לענין שווי מכירת הזכות לעורר 4  ולענין זכות הדיירות המוגנת של העוררים 1,2,3 ודחתה בדעת רוב את הערר בענין שווי עסקת הרכישה על ידי המוכרים מעמידר, וקבעה:

 

♦ לענין הזכות לדיירות מוגנת - העוררים 1,2,3 היו בעלי זכות דיירות מוגנת בכל הנכס עובר לרכישתו על ידם מעמידר וזאת הן על פי מסמכי אישור העסקאות על ידי עמידר והן לאור הסכומים הנמוכים ששילמו העוררים תמורת הנכס עת רכשו הזכויות בו מעמידר, בגין היות הנכס תפוס על ידיהם כדיירים מוגנים.

ועדת הערר הסיקה, כי המשיב עצמו ראה את הנכס כתפוס על ידי העוררים כדיירים מוגנים הואיל ולא הסכים לקבל את השומה העצמית שהוגשה בסך 750,587 ₪ בעת רכישת זכויות הבעלות בנכס מעמידר, אלא קבע את שווי הרכישה על פי הסכומים הנמוכים ששולמו בפועל על ידי העוררים לעמידר.

לכן, קבעה ועדת הערר, כי  העוררים 1,2,3 זכאים לתשלום מס רכישה בשיעור מופחת בגין עסקת רכישת הזכויות בנכס מעמידר.

♦ לענין שווי המכירה של הזכות מהעוררים 1,2,3 לעורר 4 –  נקבע, כי הטוען שהמחיר בחוזה הוא המחיר האמיתי של העסקה, עליו ההוכחה, כי זו נעשתה בתום לב ומבלי שיש יחסים מיוחדים כלשהם בין המוכר לבין הקונה (ע"א 2602/01 קפלן נגד מנהל מס שבח).

הגדרת "שווי זכות פלונית" בסעיף 1 לחוק קובעת: "הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות ממוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות – (1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין ... נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין...".

 

♦ האם המחיר בענין זה הושפע או יכול היה להיות מושפע מיחסים מיוחדים בין המוכר לבין הקונה?

הואיל ועל פי הראיות שהובאו בפני הועדה, לא היה ולו שמץ של ראיה היכולה להצביע על יחסים כלשהם בין המוכרים לקונים קבעה הוועדה בוודאות, כי המחיר לא הושפע ולא יכול היה להיות מושפע מיחסים כלשהם בין המוכרים ומי מהם לבין הקונה.

 

בהסתמך על התשתית הראייתית שהונחה בפניה קבעה הועדה, כי המחיר שנקבע בחוזה, בסך    480,000 ₪, נקבע בתום לב בהתאם למצב הנכס בעת עריכת העסקה.

 

♦ לענין שווי הרכישה בעסקה שבין העוררים 1,2,3 לבין עמידר - קיבלה ועדת הערר את קביעת המשיב, אשר קבע את השווי על פי מסמכי הרכישה מעמידר בסך כולל של 178,060 ₪ ודחתה את השווי המוערך על ידי העוררים בסך 750,587 ₪.

 

♦ חבר הוועדה רו"ח צבי פרידמן בדעת מיעוט ציין, כי לענין שווי הרכישה לו זכאים העוררים בגין רכישת הנכס מעמידר צריך היה המשיב להתיר לעוררים 1,2,3 את ניכוי דמי המפתח ששילמו בגין רכישת הזכויות בנכס מפלוני בשנת 1974 בסך 80,000 ₪, שכן עמידר מכרה לעוררים 1,2,3 את "יתרת" הבעלות בנכס בהתחשב בזכות הדיירות המוגנת שנרכשה על ידם קודם לכן. עוד ציין, כי למרות שרכישת זכות דיירות מוגנת אינה רכישת "זכות במקרקעין" לפי החוק,  הרי שלאור התכלית החקיקתית של חוק מיסוי מקרקעין, שהינה למסות את הרווח הכלכלי האמיתי שנצמח למוכר ממכירת זכות במקרקעין, מן הראוי להתיר לעוררים לנכות מן השבח  את דמי המפתח ששילמו וזאת או על פי סעיף 39 רישא לחוק במסגרת תיקון 55 לחוק, לפיו מותרות בניכוי כל ההוצאות שהוציא המוכר לרכישת הזכות במקרקעין אם אינן מותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, ואם אינן כלולות בשווי הרכישה, או באמצעות חלק ה' לפקודת מס הכנסה.

לענין זה צויינה הוראת ביצוע מ"ש 24/85 מיום 4.9.85 הקובעת: "דייר מוגן הרוכש את זכות הבעלים בנכס התפוס על ידו ומוכרו כפנוי יקבע שווי הרכישה ביום רכישת זכות הבעלות בהתאם לתמורה ששילם לבעל הנכס עבור זכות הבעלות. זכויותיו שהיו לו כדייר מוגן יוכרו כניכוי של הוצאה".

 

♦ הערר התקבל ברובו.