♦ מן המפורסמות היא שכאשר מחליט המחוקק הישראלי להעניק הטבות מס לפעולות מסויימות, נוהג הוא - באותה נשימה - לכבול את ידי ורגלי מבקשי ההטבות בכבלים ובעבותות לרוב, עד כדי כך שלעיתים יוצא שכרם בהפסדם.
♦ חוליה נוספת למחרוזת זו נתקבעה לאחרונה, למיטב הבנתנו, בשעה שכנסת ישראל קיבלה בקריאה שנייה ושלישית, ביום 21.3.2007, את הצעת החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז-1007 (להלן: "חוק העידוד").
♦ הטבות המס, הגלומות בחוק העידוד, הן אלו:
1. אפשרות לניכוי פחת לצרכי מס, לפי בחירת הנישום, בשיעור של 20% לשנה (וכמו כן אפשרות בחירה אם ההפסד שנוצר מהפחת יראוהו כהפסד מעסק או כהפסד מהשכרת בנין).
2. פטור עתידי ממס שבח שיחול על השבח הריאלי, כולו או חלקו (בהתאם ליחס בין תקופת ההטבה לבין התקופה שמיום הרכישה ועד ליום המכירה, כמשמעותם בחוק מיסוי המקרקעין).
♦ הטבות המס הללו מיועדות (אך ורק) לחברה תושבת ישראל, שאיננה תאגיד "שקוף" לצרכי מס הכנסה, שהינה בעלת "בנין להשכרה" (כמוסבר בהמשך), ובלבד שיתקיימו תנאים פעוטים אלה:
(*) הזכות לתבוע ניכוי פחת בשיעור מוגדל, כפופה לכך שהבנין שימש כבנין להשכרה, בידי אותה חברה, במשך עשר שנים רצופת לפחות.
(*) הזכות ליהנות מפטור עתידי ממס שבח (מלא או חלקי), כפופה לכך שהבנין ישמש כבנין להשכרה, בידי אותה חברה, במשך עשר שנים לפחות, וכן בכך שהרוכשת (העתידית) גם היא חברה תושבת ישראל (שאיננה תאגיד "שקוף" לצרכי מס), ותקופת ההשכרה המצטברת שבה ישמש הבנין כ"בנין להשכרה", בידי שתי החברות במשותף, תהא 25 שנים רצופות.
♦ מטבע הדברים, לא כל בנין יחשב בנין להשכרה ונקבע כי התואר הנכסף יוענק רק לבנין (למעט חלק מבנין) שמתקיימים בו כל אלה:
(1) הוא מבנה של קבע;
(2) התכנית החלה עליו מייעדת אותו למגורים;
(3) יש בו לפחות שש עשרה דירות בארבע קומות לפחות, שהשטח העיקרי הממוצע שלהן אינו עולה על 100מ"ר;
(4) בנייתו הסתיימה אחרי יום י' בטבת התשס"ז (31 בדצמבר 2006); לענין זה, יראו את המועד שבו התקבל אישור להספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבנין, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה, כמועד סיום הבניה;
(5) 70% לפחות מהדירות בו מושכרות למגורים, ובשאר הדירות לא נעשה שימוש שאינו השכרה כאמור;
♦ לענין השכרת דירה בבנין להשכרה תובא בחשבון רק השכרה על פי חוזה שכירות שלפיו דמי השכירות, לרבות חלק מהם, אינם ניתנים להיוון, והם משולמים בתשלומים עתיים, לתקופות קצובות שכל אחת מהן אינה עולה על שנה, למעט השכרה כמפורט להלן:
(1) השכרה לקרוב.
(2) השכרה למשרד לקליטת העליה או למי מטעמו, לצורך אכלוסם של עולים.
(3) השכרה למשרד הבינוי והשיכון או למי מטעמו, לצורך אכלוסם של זכאים על פי נוהלי משרד הבינוי והשיכון.
♦ ואם סגורים אתם, כי די בכך - טעות בידכם.
♦ ובכן, מבלי לגרוע מהוראות כל דין, חברה בעלת בנין להשכרה תהא אחראית גם לניהולו ולאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף של הבנין להשכרה ואין להתנות על כך אלא לטובת שוכר דירה בבנין להשכרה. לענין זה, אחזקה תקינה תחשב שמירה על מצבו של הרכוש המשותף, כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בבנין על ידי החברה או בהסכמתה.
♦ המחוקק ראה לנכון, במסגרת חוק העידוד, להסמיך את שר הבינוי והשיכון ואת שר האוצר (הכל לפי הנושא) להתקין תקנות בכל ענין הנוגע לביצוע החוק, ואף הרשה לשר השיכון והבינוי להתקין (באישור ועדת הכלכלה של הכנסת) תקנות בדבר:
(1) אזורים שבהם השטח העיקרי הממוצע של דירות בבנין להשכרה יעלה על 100 מ"ר ואת השטח העיקרי הממוצע בכל אזור שקבע;
(2) הגבלות על דמי השכירות המרביים שחברה בעלת בנין להשכרה רשאית לגבות משוכר דירה, לרבות הגבלות על העלאת דמי השכירות, ויכול שהגבלות כאמור יחולו באזורים מסוימים שקבע;
(3) הוראות בדבר שיעור הפיצויים המוסכמים שייקבעו בחוזה שכירות בין חברה בעלת בנין להשכרה לשוכר דירה, ושחברה כאמור תהא חייבת בהם בשל הפרת הוראות סעיף 7 (בדבר אחזקה תקינה).
(4) הוראות בדבר סיוע מאת המדינה בדמי שכירות שעל שוכר דירה בבנין להשכרה, הזכאי לסיוע כאמור על פי נוהלי משרד הבינוי והשיכון, לשלם לחברה בעלת בנין להשכרה, בתנאים, בדרך ובשיעורים שיקבע; תקנות לפי פסקה זו יותקנו גם בהסכמת שר האוצר.
♦ איננו מטילים ספק בכוונותיו הטובות של המחוקק (שמנסה "לגלגל" את הטבות המס גם לשוכרי הדירות, ולאו דווקא ליזמים), אך מתקבל הרושם, כי מספר הפרוייקטים החדשים שיוקמו כתוצאה מחוק העידוד, אם בכלל, נער יספרם
