♦ העוררת רכשה זכויות חכירה נוספות במקרקעין מחברת סולל בונה בע"מ 33 שנה לאחר שהשנייה רכשה בעצמה את הזכויות הנ"ל ממינהל מקרקעי ישראל בשנת 1982 לתקופה של 49 שנה החל משנת 1960. העוררת רכשה את זכויות החכירה לתקופה של עוד 49 שנה. המדובר בערעור על החלטת המשיב לחייב את המערערת בתשלום מס רכישה בגין רכישת זכויות חכירה במקרקעין.
♦לטענת העוררת, האופציה להארכת תוקפו של הסכם החכירה, הייתה קיימת ממילא בהסכם החכירה שנכרת ונחתם ביום 28.12.1993 בין סולל בונה לעוררת. עוד הוסיפה וציינה העוררת, כי מימוש האופציה לחכירת הנכס לתקופה נוספת של 49 שנה, איננה מהווה זכות במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה (תשכ"ג-1963)), (להלן:"החוק"). טענה נוספת של העוררת, בהשגה היא, כי חיוב במס רכישה עקב מימוש האופציה, יש בו כדי להוות "כפל מס".
♦לטענת המשיב, חוכר שקיבל זכות חכירה מהמינהל ל- 49 שנים ואופציה לחכירה ל-49 שנים נוספות עם תום תקופת החכירה המקורית ושילם מס רכישה רק בגין תקופת החכירה בפועל, נאלץ לשלם מס נוסף בעת מימוש האופציה ואין בכך משום כפל מס. מקרה זה שונה ממקרה בו חוכר חויב במס כבר בעת חתימת חוזה החכירה המקורי על שווי כולל של דמי חכירה, היינו שווי של 98 שנים ולא של 49 השנים הראשונות בלבד, כאשר המשמעות היא תשלום מס רכישה על שווי מהוון של 98% במקום על שווי מהוון של 91%. במקרה שכזה, לא היה מחויב החוכר במס נוסף בעת מימוש האופציה, משום שכבר שילם את המס על מלוא תקופת החכירה (כולל שנות האופציה). כך שבהטלת מס נוסף היה משום כפל מס.
♦לטענת העוררת, בגין העברת הזכויות מסולל בונה לעוררת, שולם ע"י העוררת מס רכישה כדין הן לגבי תקופת החכירה הראשונה, או נכון יותר לגבי יתרת תקופת החכירה הראשונה, והן לגבי תקופת האופציה. כידוע, היוון בשיעור של 91%, משקף את מלוא שוויו של הנכס, וכולל גם את תקופת האופציה של 49 שנים נוספות, דהיינו תקופת החכירה המרבית, כללה הן את תקופת החכירה בפועל והן את ברירת הארכת תקופת החכירה בחמישים שנים "נוספות". בנוסף, טענה העוררת, כי שגה המנהל כאשר קבע, שיש לחייב את העוררת במס רכישה בגין מימוש האופציה להארכת תקופת החכירה בארבעים ותשע שנים נוספות.
בימ"ש בבאר שבע בפני ועדת הערר – כב' השופט יצחק בנאי (בדימוס) יו"ר, פרופ' א. רגב – חבר, מר רן משה – חבר:
♦הועדה דחתה את כל טענות העוררת.
הועדה קבעה, כי נכון אמנם לאחר ההסכם שבין סולל בונה לעוררת מיום 28.12.1993 שולם ע"י העוררת מס רכישה. ברם, היה זה בגין רכישת יתרת זכויות החכירה שהיו לסולל בונה בתקופה הראשונה של" 49 שנה", כלומר לשנים "1993 ועד 2009". באשר לטענה, הסומכת על פסקי דין שניתנו ע"י בתי משפט מחוזיים שונים, כי מימוש תקופת האופציה איננה מהווה רכישה של זכות במקרקעין, יש לבכר ולהעדיף את טענת ב"כ המשיב. בסיכומים בכתב שהוגשו על ידו, כי יש לראות במימוש זכות החכירה על פי האופציה, רכישת זכות במקרקעין החייבת במס בהתאם לסעיף 9(א) לחוק הקובע: "במכירת זכות במקרקעין, יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין...".
כן הביאה הועדה מספרו של פרופ' אהרון נמדר "מיסוי מקרקעין", בו צוין, כי יש למסות רכישה של זכות במקרקעין וכי ברכישת זכות אופציה אמיתית, לפיה החוכר חופשי מבחינה משפטית וכלכלית, לא לממש את האופציה, רכישת החכירה הנוספת, בעת מימוש האופציה, מחייבת תשלום מס רכישה נוסף.
♦הועדה קבעה, כי משבחרה העוררת לממש את זכות האופציה לחכירה נוספת של הנכס לתקופה נוספת של 49 שנה – רכשה העוררת זכות במקרקעין, שלא היתה בידה טרם מימוש האופציה, ועל פי החוק, יש הצדקה להטלת מס רכישה, נוסף על מס הרכישה ששולם ע"י העוררת, ברכישת יתרת הזכויות שהיו לסולל בונה, על פי ההסכם מיום 28.12.1993.
♦בנוסף הועדה קבעה, כי אין ממש בטענת העוררת, כי מדובר בתשלום כפל מס, האסור על פי סעיף 55 לחוק. סעיף זה פוטר תשלום מס רכישה, אם בגין אותה זכות לאותו קונה שולם בעבר מס. העוררת מעולם לא שילמה מס רכישה בגין רכישת זכויות החכירה ל- 49 שנים נוספות, עם מימוש האופציה. משום כך אין מקום לסמוך על סעיף 55 לחוק.
תוצאה:
♦הערר נדחה.
ניתן ביום 12.12.2011
ב"כ המערער: עו"ד אופיר סעדון
ב"כ המשיב: פרק' מחוז דרום
