♦המערערת, רכשה מגרש בסכום של 975,582 ש"ח ובנתה עליו וילה, שעלותה הוערכה בסך 3,530,000 ש"ח, כולל שווי מגרש (להלן: "הנכס" או "הווילה"). בפעולות אלו ליווה אותה אביה, אשר הינו קבלן בניין השולט בחברות בניה, הן מבחינת המימון והן מבחינת ביצוע הבניה. המערערת מכרה את הנכס בתמורה ל-4,868,955 ש"ח. פקיד השומה קבע, כי מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, שהיא הכנסה פירותית החבה במס הכנסה. המערערת טענה, כי כבר ניתנה לעניין אותה עסקה שומה סופית ממנהל מס שבח שש שנים קודם לכן, וכי לגופו של עניין, יש לראות במכירת הנכס עסקה הונית במישור הפרטי, הבאה בגדר חוק מס שבח, ולא עסקת אקראי בעלת צביון מסחרי השאלה הראשונה, משאיר ביהמ"ש ב"צריך עיון": האם רשאי היה פקיד השומה להוציא שומה למערערת שש וחצי שנים לאחר שהייתה בידיה שומה סופית ממנהל מס שבח המתייחסת לאותה עסקה?
♦הערעור מתייחס לשאלה השניה: האם יש לראות במכירת נכס בידי המערערת עסקה במישור הפרטי הוני הבאה בגדר חוק מס שבח כטענת המערערת, או כעסקת אקראי בעלת צביון מסחרי של המערערת אשר יש למסותה כהכנסה מעסק?
♦טענות הצדדים, המשיב, כמו גם המערערת, מיישמים בטענותיהם את המבחנים שפורטו בע"א 9187/06 רפאל מגיד נ' פקיד שומה פתח תקווה, על המקרה הנדון - כל אחד באופן התומך בגרסתו: מבחן טיב הנכס- המשיב רואה את הנכס המדובר כווילה יוקרתית שנבנתה למטרות מסחריות. המערערת רואה בנכס בית מגורים אשר, לשיטתה, נבנה מתחילה לשימושהּ ורק בשלב מאוחר יותר נמכר לקונה אחר. מבחן תדירות העסקאות- המשיב טוען, כי מאחר והעסקה סווגה כ"עסקת אקראי" ממילא מבחן זה אינו רלוונטי. המערערת טוענת, כי מדובר בעסקה חד-פעמית של רכישת ומכירת נכס. מבחן אופן המימון- המשיב מתייחס לתנאי המשכנתא, ששימשה למימון העסקה, כאינדיקציה להיות ההכנסות מהעסקה פירותיות. המערערת מפנה לפסק הדין שנפסק לאחרונה בעמ"ה 1166/04 קרלוס בגס בע"מ נ' פקיד שומה ת"א 1: "מימון עסקה בהון זר אינו מתאים עוד לשמש כסממן לפעילות בעלת מאפיינים מסחריים".
מבחן תקופת ההחזקה בנכס- המערערת הדגישה כי היא החזיקה בנכס ארבע שנים - תקופה ארוכה לשיטתה. המשיב דווקא רואה בתקופת האחזקה אינדיקציה להיות ההכנסה פירותית. מבחן הבקיאות והמומחיות- המשיב טוען, כי יש לייחס למערערת את מומחיותו של האב כקבלן בתחום הנדל"ן. המערערת טוענת מנגד, כי אביה כקבלן בתחום הבניה, אמנם סייע לה רבות בביצוע העסקה, אולם אין בכך כדי להשליך על השאלה אם מדובר בעסקה פרטית או עסקית. מבחן הארגון- גם כאן מייחס המשיב את הארגון של האב והחברה שבשליטתו למערערת. המערערת מתנגדת לתפיסה זו, מדגישה את העובדה, כי לרשותה לא עומד כל ארגון או מנגנון, וכי מבחינתה מדובר בעסקת מקרקעין בודדת. מבחן הגג- הנסיבות הכלליות- המשיב רואה בחלקו הדומיננטי של האב בביצוע העסקה משום נסיבה מרכזית המלמדת על פירותיות ההכנסה, בעיקר לאור מקצועו של האב ועיסוקו השוטף בעסקאות מקרקעין. טענת המערערת היא, כי יש לייחס חשיבות רבה לעובדה, כי הנכס נבנה לצורך מגוריה. העיקרון שהנחה את המערערת ואת אביה בקניית המגרש ובניית הבית היה יצירת מתחם מגורים משפחתי - בהתאם למקובל בעדה אליה משתייכת המשפחה. על יסוד טענות אלו, סבורה המערערת, כי המשיב לא הצליח לצבוע את עסקת מכר הדירה בצבע עסקי-פירותי.
ביהמ"ש המחוזי בי-ם בפני כב' הש' מ. מזרחי:
♦ביהמ"ש קבע, לאחר שבחן את המבחנים השונים שהותוו בפסיקה, ובשים לב לנסיבות המיוחדות המתעוררות בעניין זה, כי אין לראות בפעולות שביצעה המערערת משום עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. הסיבה העיקרית למסקנתו זו טמונה בתמונה שהצטיירה לפניו בדבר מטרותיה של המערערת, אשר עמדו בבסיס הפעולות שביצעה, אותן בחן במסגרת מבחן הגג של הנסיבות הכלליות של העסקה. ביהמ"ש השתכנע, כי המערערת אכן התכוונה, לפחות בעת קניית המגרש ותחילת הבנייה, לבנות בית, אשר ישמש אותה בבוא היום למגורים בסמיכות למשפחתה המורחבת. במקרה דנן, לאור הראיות שנפרסו בפני ביהמ"ש, ולאור תוצאות יתר המבחנים, בהם דן ביהמ"ש לעיל, הגיע ביהמ"ש לתוצאה, כי יש לסווג את העסקה כהונית. לפיכך ביהמ"ש מקבל את הערעור ומבטל את שומת מס ההכנסה שנקבעה למערערת. שומת מנהל מס שבח מקרקעין, אשר העניקה פטור למערערת תישאר בעינה.
תוצאה:
♦הערעור התקבל.
ניתן ביום 11.12.2011
ב"כ המערערת: עוה"ד מ. בייץ, ה. קריש, ת. גלבוע, י. בינימני.
ב"כ המשיב: עוה"ד ח. דומברוביץ ו-נ. סרי, פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי).
