הקשר בין יעילות הגביה של מס ערך מוסף לבין מחירי הדירות.
כידוע, מע"מ הוא מס על הערך המוסף שהוסיף עוסק למוצר או לשירות. הרעיון בבסיס מע"מ הוא הטלת מס על ההפרש בין מחיר הרכישה של המוצר לבין מחיר מכירתו. כך, יוטל מס על הערך שנוסף למוצר.
זה המצ"ב שהיינו צריכים לראות גם במכירת דירות על ידי קבלנים: הקבלן רוכש את הקרקע, רוכש חומרי בניין, מבצע את הבניה ומוכר את הדירות. מע"מ בסופו של יום צריך להיות משולם על ההפרש בין מחיר המכירה של הדירות פחות עלויות הקרקע וחומרי הגלם.
אבל, כאשר הקבלן רוכש את הקרקע מאדם פרטי, לא זה המצב בפועל. בשל הגדרת "עסקת אקראי" בחוק מע"מ, רכישת הקרקע על ידי הקבלן נחשבת "עיסקה", אם הקרקע נרכשה מאדם פרטי. במקרה זה, קובע החוק והתקנות לפיו, החייב בתשלום המס הוא דווקא הקונה - קרי אותו קבלן, והחיוב במע"מ מתבצע על ידי הוצאת חשבונית עצמית על ידי הקבלן.
חשבונית עצמית זו משמשת את הקבלן גם לתשלום מס העסקאות אבל גם לדרישת התשומות בגין אותה עסקה בדיוק, כך שברגע הרכישה הקבלן מתחייב במע"מ עסקאות באותו הסכום בו הוא מזוכה במע"מ תשומות, ובנטו לא יוצא לו לשלם כלום.אלא, שכאשר ימכור את הדירה, יהיה חייב לגבות ולהעביר מע"מ בגין מכירה זו על כל מחיר הדירה - כולל מחיר הקרקע, עליו לא באמת שולם מע"מ....
את המע"מ משלם כמובן הקונה, וזאת מבלי לדעת שלפי הרציונאל של חוק מע"מ, חלק מהמע"מ צריך היה להיחסך.
הפיתרון יכול להגיע דווקא מסעיף קטן החבוי בחוק מע"מ, ומתייחס למחיר העסקה במקרה של מכירת דירה משומשת.
סעיף 5(ב) לחוק מעמ קובע כי במקרה בו עוסק במקרקעין רוכש דירת מגורים מאדם פרטי ומוכר אותה לצד ג', ישולם מעמ רק על ההפרש בין הקניה והמכירה ולא ישולם על כל תמורת הדירה.
ללא סעיף זה, היה מתחייב סוחר במקרקעין במעמ על כל מחיר המכירה. כך, אם היה רוכש דירה תמורת מליון ש"ח, ומוכר אותה מיד ברווח של 20% - תמורת 1,200,000 ש"ח, היה מפסיד לפחות 10,000 ש"ח בעסקה, זאת מכיוון ששילם מס רכישה של 5%, ומעמ בשיעור 16%, וכל זה ללא הוצאות נלוות כגון עו"ד, תיווך וכד'.
לאור זאת, ההגיון המונח בבסיס הסעיף ברור. כפי שראינו, מטרת חוק מעמ היא להטיל מס על הערך שנוסף למוצר, ולכן במקרה כזה יחויב העוסק במע"מ רק על 200,000 ש"ח, שהם ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה.
אלא, שהסעיף מתיר זאת לגבי דירות מגורים בלבד. לאור הרציונאל בבסיס חוק מע"מ, ראוי היה להחיל את העיקרון הזה גם על רכישת מקרקעין רגילים ולא לצמצם את תחולתו לדירות בלבד. (עוד אציין כי ישנם טובין שנקבע לגביהם עיקרון זהה - כגון מתכות, רהיטים משומשים, זהב וכו)'.
לפני מספר ימים יצא פסק דין בעניין זה. חברת אוסיף השקעות רכשה קרקע מאדם פרטי, בנתה דירות ומכרה אותן לצדדים שלישיים. החברה טענה שיש להחיל על המכירה את סעיף 5(ב) לחוק, שכן היא מכרה דירת מגורים.
הסעיף אכן מדבר על מכירת דירת מגורים: "במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה (....מאדם פרטי), המס עליה... יהיה מההפרש בין מחירה בעת המכירה..לבין מחירה בעת הקניה"
בית המשפט קובע כי על העוסק לרכוש אותה כדי להחיל על עצמו את הסעיף, ולכן אם מדובר ברכישת קרקע, בניה ומכירת דירות - הסעיף לא יחול.
כאשר חוקקו את חוק מע"מ, עמדו בפני המחוקק שתי אפשרויות:
א. הראשונה, להטיל את המס על ההפרש בין מחיר המכירה לרכישה, ולעשות זאת בכל מכירה ומכירה. כך היתה מוגשמת התכלית של החוק. כך, עוסק שהיה מוכר מוצר תמורת 12 ש"ח, ישלם מעמ על 2 שקלים בלבד אם אותו מוצר עלה לו 10 ש"ח. בפורמט הזה, לא יהיה זכאי אף עוסק להחזר מעמ תשומות.
ב. האפשרות השניה היתה לחייב במס מלא את כל המכירות על כל מחיר המכירה, ומנגד להחזיר את כל מס התשומות שמשולם מיד עם תשלומו.
המחוקק בחר באפשרות השניה, שכן ביקש יעילות בגביה ובבדיקה. בחירה זו מביאה לעיוותים של תשלום מס שאיננו מס על הערך המוסף בלבד, אלא מע"מ על הערך המוסף וגם על חלק מעלויות היצור (במקרה של מקרקעין שנרכשים מאדם פרטי, למשל).
פסק הדין מעלה מחדש את השאלה האם צדק המחוקק בבחירתו באפשרות השניה, או שמא עדיף היה שיבחר באפשרות הראשונה?
