מקרקעין או מטלטלין? זו השאלה בעקבות החלטת ועדת ערר שיצאה השבוע /
השבוע יצאה החלטה של ועדת ערר בעניין מלונות צרפת ירושלים (ו"ע 2010-01)
בעל בית מלון החליט למכור את המלון שבבעלותו. מכיוון שמוטל מס רכישה של 5% על המכירה, הרוכש ביקש לפצל את ההסכם לשני הסכמים:
האחד - מכירת בית המלון, המקרקעין.
השני - מכירת מטלטלין שנמצאים בבית המלון. כך, על החלק שהוגדר "מטלטלין" לא ישולם קנס רכישה.
הטענה הגיונית כשלעצמה, אך כאשר יורדים לפרטים, מתגלעים וויכוחים מה ראוי לסווג כ"מטלטלין" ומה לא.
מיסוי מקרקעין טוענים שחלק גדול מהפריטים שנכללו כ"מטלטלין" הם בעצם מקרקעין וחייבים במס רכישה. כך, למשל, המעלית, או התקרות, השטיחים ורוב המיזוג.
ועדת הערר קובעת כי לפי חוק המקרקעין, כל מה שמחובר לקרקע חיבור של קבע, יחשב מקרקעין. כדי שפריט מסויים יסווג כ"מטלטלין" הוא צריך לעמוד בשני מבחנים מצטברים:
1. מבחן הבורג - הוא ניתן לפירוק בקלות.
2. מבחן השלמות - לאחר שהם מפורקים, הם עומדים ברשות עצמם ושומרים על עצמאותם.
ועדת הערר קובעת שיש לבחון ספציפית כל פריט ופריט, ולקבוע לגביו את נכונות שני המבחנים.
כימות שווי המטלטלין:
גם אם הצלחנו לעמוד בשני המבחנים, לא סיימנו את העבודה. כעת, אנחנו צריכים להעריך מה שווי המטלטלין, והשווי שלהם יקבע ליום הרכישה לאחר שהם פורקו מהבניין. בדרך כלל, הפירוק והעובדה שהם "יד שניה" מורידים את שווים באופן דרסטי.
המשמעות במכירת דירה על ידי אדם פרטי:
לכאורה, כדאי לפצל מכירה למקרקעין ולמטלטלין. כל מה שיסווג כמטלטלין לא יחוייב במס בכלל אם מדובר במוכר שהוא אדם פרטי, שהרי הוא לא "מקרקעין", ולא יוטל עליו רווח הון כי הוא ממועט מהגדרת נכס לפי הפקודה "מטלטלין לשימוש אישי".
בפועל, זה לא כך. אם נוריד מהתמורה את שווי המזגן, נצטרך להוריד את עלות המזגן מהניכויים. את הניכוי אנחנו מקבלים כשהוא צמוד למדד, ואם הדירה לא הושכרה - בשלמותו. לכן, סיווג המזגן כ"מקרקעין" יעשה רק טוב למוכר הדירה אם הדירה לא הושכרה.
אם הדירה הושכרה לתקופה ארוכה, יתכן ועלות המזגן כבר הופחתה באופן כזה ששווי המזגן ליום המכירה כשהוא מפורק עולה על יתרת המחיר שלו בניכוי הפחת. במקרה כזה, יעדיף המוכר שלא לסווג את המזגן כ"מקרקעין".
אצל רוכש הדירה, המצב שונה- ככל שיוריד את שווי הרכישה, כך יחסוך מס רכישה שכיום יכול להגיע ל 6, 7 ואפילו 15%. מצד שני, אולי כדאי לסווג את המזגן כמקרקעין, כך אמנם ישולם מס רכישה עליו, אך בעתיד הוא יחשב כ"עלות"ס השבח שעלה ל 30% לאחרונה.
לכן, לא נתפלא אם נראה דיווחים סותרים של המוכר והקונה. לעיתים הקונה יבקש לסווג כמה שיותר פריטים כ"מטלטלין", והמוכר לא תמיד יסכים עימו.
הצעת פיתרון:
בכל פעם שאתם מבחינים במחלוקות חוזרות ונישנות לגבי נושא מסויים, דעו לכם שיש בעיה בנושא עצמו.
לדעתי, האשם העיקרי ברוב תכנוני המס הנוגעים למקרקעין הוא מס הרכישה. וביטולו ייתר את רוב המחלוקות. לראיה, אין מחלוקות רבות כל כך ברווח הון, למשל.
מס רכישה הוא מס לא כלכלי, ולא הוגן, שמעלה את מחירי הנדל"ן בצורה מלאכותית, ולא מתקבל בעין יפה בציבור. הוא נתפס כמס מקומם, המוטל ללא קשר לרווח שהיה או לא היה לנישום.
בעיית הסיווג מזכירה לי את הבדיחה הידועה, על אותו בחור שהגיע לארץ עם חבילות קפה.
כששאלו אותו מה יש לו בתיק, ענה: "אוכל לציפורים".
פתחו את התיק וראו קפה, שאלו אותו: "זה אוכל לציפורים???"
הוא ענה: " ירצו - יאכלו. לא ירצו - לא יאכלו".
