♦ בחודש דצמבר 1998 פרסם ממ"י (להלן: "המינהל") ביחד עם עיריית תל-אביב וחברת מבני תעשיה, מכרז פומבי לפינוי ובינוי שכונה בתל-אביב (להלן: "המכרז"). הזוכה במכרז חויב לפנות את תושבי השכונה המתגוררים במקרקעין, תוך תשלום פיצוי לתושבים הזכאים לכך תוך קביעת שתי חלופות: (1) פיצוי כספי לפי קביעת ועדת פינויים עליונה (2) בהסכמת המפונה והיזם, דירה בת 4 חדרים בפרויקט שיוקם במקום, בכפוף לפרמטרים שנקבעו, בתוספת דמי שכירות חודשיים לתקופה שעד קבלת הדירה החלופית. העוררות נגשו למכרז יחדיו, בהצעה לשלם למינהל 1,250,000 ₪ בצרוף מע"מ וזכו. במסגרת שומות מס רכישה שהוציא המשיב הוערך שווי העסקה שבין העוררות למינהל בסכום של 104,187,800 ₪. שווי העסקה נקבע ע"י הוספת כל הוצאות הפינוי הצפויות, לרבות שרותי הבניה להקמת דירות חלופיות למפונים ולתשלום במזומן ששולם ע"י העוררות למינהל בהתאם להצעתם במכרז. עוד טוען המשיב כי פסק דין שניתן ע"י ביהמ"ש המחוזי דוחה את גישת העוררות (ערעור מס רכוש 1150/02). בפסק הדין נקבע, כי לצורך מס רכוש יש לחשב את המקרקעין כפנויים. לטענת העוררות שווי המכירה היא התמורה במזומן ששולמה על ידן למינהל בגין המקרקעין, על פי הצעתן במכרז. הזכויות במקרקעין שנמכרו להן על ידי המינהל, הן זכויות במקרקעין תפוסים, והתשלום במזומן ששולם על ידי העוררות למינהל, משקף את שווים של המקרקעין כמקרקעין תפוסים. הוצאות הפינוי, לטענתן, דומות להוצאות הפיתוח שמתחייב קונה לשלם למוכר או לצד ג'. השגה שהגישו העוררים נדחתה ע"י המשיב. בנוסף, פנו העוררות למנהל מע"מ בבקשה, כי יבהיר עמדתו לגבי העסקה. את תשובתו הביאו העוררות כהוכחה, כי הדברים אינם אחידים ברשויות המס. מחלוקת נוספת העומדת להכרעת ועדה זו הינה האם השווי שנקבע לעניין מס רכוש כולל מע"מ אם לאו.
ועדת הערר שע"י ביהמ"ש המחוזי בת"א – כב הש' (דימוס) זמיר עמוס – יו"ר, עו"ד מרגליות – חבר, רו"ח מונד – חבר:
♦ יש לאבחן בין שני מקרים עקרוניים: (א) כאשר נרכשת זכות במקרקעין "תפוסים" וללא כל התחייבות לפנות או להשביח את המקרקעין. (ב) כאשר נרכשת זכות במקרקעין, ובנוסף לתמורה המשולמת במזומן קיימות התחייבויות שונות של הרוכשים לבצע פעולות שמטרתן הבאת המקרקעין ממצב של "תפוס" למצב של "פנוי".
♦ במקרה הראשון (א) כאשר נרכשת הזכות במקרקעין ללא צורך לבצע כל התחייבות נוספת מעבר לתשלום במזומן, אין כל בעיה ושווי המקרקעין צריך להיות מוערך להתאם למצבו המשפטי והעובדתי טרם החתימה על חוזה מכר מחייב. במקרה השני, לכאורה, קיים שוני מהותי במובן זה שבנוסף לתמורה הכספית מקבלים הרוכשים מרצון התחייבויות אחרות שניתן לבטא אותן בתמורה כספית על פי הערכה. בע"ש 1150/02 קבעה כב' השופטת ד. קרת-מאיר: "יש לבחון האם שיטת החישוב המוסיפה את כל הוצאות הפינוי למחיר התמורה הנקוב בחוזה הפיתוח – הינה שיטה לגיטימית לשם קביעת שווים של המקרקעין. נראה כי התשובה לשאלה זו הינה חיובית. אין כל מקום לקבל את טענת המערערות, שעל פיה הסכום הרלוונטי היחיד הוא אותו סכום אשר צוין בחוזה הפיתוח כערך היסודי של המגרש'. בקשה שהגישו המערערות לביהמ"ש העליון בר"ע 9003/04 על החלטה זו נדחתה. בחינה כלכלית של העסקה יכולה להביא רק למסקנה אחת והיא כי השווי האמיתי של המקרקעין כולל בחובו את כל ההתחייבויות החוזיות שהיזם לוקח על עצמו לבצע כתנאי למימוש הפוטנציאל הטמון בהם. לכן בנקודה זו נדחית עמדת העוררות.
♦ בסוגיה השנייה פונה הועדה לרע"א 6182/97 רוני לאופר נכסים נגד מנהל מס רכוש, בו קובע ביהמ"ש העליון, כי "עמדתו של בית המשפט המחוזי, לפיה בקביעת שווי הנכס לענין מס רכוש לפי שווי השוק, יש להכליל את סכום המע"מ אשר שולם בעת הרכישה, היא נכונה" פסק הדין של ועדת הערר ע"ש 5081/97 עליו הוגש הערעור הנ"ל קבע, כי "במקרה שהמקרקעין נרכשו על ידי עוסק מורשה המנכה את המע"מ כמס תשומות אין לרכיב המע"מ השפעה על הערך הכלכלי של המקרקעין ועל שווי השוק שלו. שווי השוק כהגדרתו בסעיף 11 לחוק מס רכוש, הוא השווי שניתן לקבל ממוכר מרצון לקונה מרצון. השווי האמור נקבע על פי ציפיות הצדדים והמבחן הוא אוביקטיבי. הדרך הראויה לקביעת שווי השוק הינה הדרך "ההשוואתית" המבוססת על עסקאות שבוצעו באותה תקופה במקרקעין שנתוניהם דומים לנכס נשוא הדיון". בקביעת ביהמ"ש בענין רוני לאופר נכסים שיש להכליל המע"מ לצורך מס הרכוש אין חיזוק לדעת העוררות בעניננו, כיוון שלא הוכח לטוב או לרע, כי השווי שנקבע על ידי מנהל מס רכוש כלל או לא כלל מע"מ. לדעת רוב הועדה יש לקבוע, כי בכל מקרה אין להביא בחשבון את מרכיב המע"מ, תוך התעלמות ממקרים חריגים, שכן אין זה ראוי לאבחן בין סוגי מקרקעין לפי סוגי הרוכשים. גישה זו מתיישבת גם עם דעת הועדה, כי למע"מ אין השפעה על שווי שוק של מקרקעין (להבדיל משוק הדירות או המכוניות). עוד נקבע, כי העוררות לא טענו בפני רשויות מס רכוש את עניין המע"מ לענין השווי שנקבע, כך שהטענה אינה יכולה להשמע במסגרת אחרת.
התוצאה:
♦ הערר נדחה.
ניתן ביום: 23.1.07.
ב"כ העוררות: עו"ד ג. סגל.
ב"כ המשיב: עו"ד ר. מיוחס.
הערת המערכת: הוראת שעה במסגרת תיקון 50 הסדירה נושא שווי רכישה של היזם- ר' סע' 49כה' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה ומכירה) התשכ"ג-1963.
עם זאת יצויין, כי הוראת השעה, אשר היתה בתוקף עד ה- 31.12.06, טרם הוארכה.
