♦המערערת שהינה עוסק מורשה בתחום אחזקת בתים, רכשה מקבלן בחודש מאי 1998, 9 מתוך 146 דירות בבניין (להלן: "הבניין"). בעלות על 26 דירות נוספות בבניין, קיבלה חב' חי-טל פרויקטים בניה ופיתוח בע"מ (להלן: "חב' חי-טל"). ביום 17.07.96 נחתם הסכם ניהול בין המערערת לבין חב' חי-טל וגורמים נוספים, ולפיו המערערת קיבלה על עצמה את אחזקת וניהול רכושן של חי – טל ושלה בבניין הדירות. בנוסף קיבלה המערערת עד תום שנת 1999, במישרין ובעקיפין זכויות ניהול של עוד 51 דירות בבניין. בהליך קודם שהתנהל בין הצדדים לתיק זה, דחה המשיב את בקשת המערערת לנכות תשומות מרכישת 9 הדירות בטענה, כי הדירות לא משמשות לנופש אלא להשכרה למגורים לתקופה ממושכת, עיסוק הפטור ממע"מ. לאור הצהרתו של מנהל המערערת, לפיה החברה רכשה את הדירות לשם הפעלתן כמאגר דירות נופש להשכרה, חזר בו המשיב מסירובו והמערערת הורשתה לנכות את מס התשומות כדין עסקה חייבת. ביום 5.08.99 זכתה חב' חי-טל במכרז של המשרד לקליטת עלייה, שבמסגרתו התחייבה להשכיר מקבץ של 85 דירות בבניין, לאוכלוסיה שתופנה אליה. עוד קודם לכן, ביום 25.07.99, נחתם הסכם בין המערערת לבין חב' חי-טל, שבו התחייבה המערערת להעמיד למשרד הקליטה, באמצעות חב' חי-טל, 50 יחידות דיור, וחב' חי-טל, מצידה, תשלים ל-85 דירות. ההסכמים נכנסו לתוקף ביום 1.11.99, ומשכם 5 שנים, עד ליום 31.10.04, עם מניה, שנוצלה, שהאריכה את תקופת ההסכמים עד חודש אוקטובר 2009. ביום 21.03.04 הוציא המשיב למערערת שומת עסקאות לפי מיטב השפיטה מכח סעיף 77 לחוק מע"מ, בגין תקבולים שקיבלה מחב' חי-טל ומהדיירים, אשר לא חויבו במע"מ ודווחו כעסקאות פטורות.
♦ המערערת טענה, כי העמדת 50 הדירות בבניין לטובת הדיור, מהווה השכרה למגורים, ועל כן פטורה מכח סעיף 31(1) לחוק מע"מ על אף שרכישת הדירות היתה במטרה עסקית להשכירן כיחידות נופש, החייבות במס. לדעת המשיב השכרה לחברה איננה השכרה למגורים, מאחר והדירות משמשות לניהול עסקי החברה ומטרותיה ולא למגורים. בנוסף, "שינוי ייעוד" הדירות, נעשה לדעתו לצורך הטבת מס באופן בו מחד, יותר בניכוי מס תשומות על רכישת הדירות ומאידך, לא ישולם מס עסקאות בהשכרה לחב' חי-טל בהליך הנוכחי.
כב' ביהמ"ש המחוזי באר שבע – כב' הש' א. ואגו:
♦השאלה המרכזית העומדת בבסיס דיוננו, היא האם הדירות בהן מחזיקה המערערת בבניין הדירות, מושכרות לצרכי מגורים - עסקה הפטורה ממס, עפ"י סעיף 31(1) לחוק מע"מ, או שמא יש לראותן כהשכרה לעסק - עסקה החייבת במס. במהלך הסיכומים, מציין ביהמ"ש, העלה המשיב טענה ולפיה הבסיס לחיוב המערערת בעסקאות האמורות, יסודו במתן שירותי מלונאות לדיירים, להבדיל מהשכרה לנופש, עסקת שכירות המחויבת במס. טענה זו דינה להדחות לאור העובדה, כי השלב הנוכחי אינו כזה המאפשר "מקצה שיפורים" למי מהצדדים, עם זאת, ולמען הסדר הטוב, מתייחס בקצרה ביהמ"ש גם לגופה של הטענה.
♦ סעיף 31(1) לחוק מע"מ קובע "אלה עסקאות הפטורות ממס: (1)השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון". הפסיקה על סעיף זה מלמדת, כי לשם הכרעה בעניין סיווג ההשכרה יש לעמוד על טיבה ומהותה, בהתאם לעיקרון שהטפל הולך אחר העיקר. ביהמ"ש נעזר בדעת מומחים הבוחנים את הבדלי המהות בין בית אבות בו מטרת התשלום העיקרית הינה הנושא הסיעודי, ולכן נושא המגורים הינו הטפל לעיקר, לבית דיור מוגן בו המטרה העיקרית היא השכירות. מהות השכירות לחב' חי-טל תבחן לאור השאלה - האם עמדה לה, לחי-טל האפשרות, במסגרת הוראות ההסכם שנחתם בינה לבין המערערת, לעשות כרצונה עם הדירות אשר הושכרו לה? אין ספק כי חב' חי-טל שימשה רק צינור מקשר להזרמת הדירות לעמידר, ללא שום אופציה לשכן את העולים שלא בתנאי מגורים. לכן, ניתן לומר כי, מהותית - לב העסקה היא השכרה למגורים.
♦זאת ועוד, מאחר ומדובר בדיירים עולים, המשוכנים בדירות ע"י עמידר אשר מטרותיה נלמדות מחקיקה בנושאי הדיור והשיכון הציבורי, והן, בין היתר, מימוש מדיניות רווחה ומתן סיוע ופתרונות שיכון לאוכלוסיה חלשה מבחינה סוציו אקונומית, קשה לומר ש"הלובי" המשותף או השומר או השירותים האחרים, בהם ראה המשיב הוכחות לקיומם של שרותי נופש, מקבילים ושווי ערך לשירות נופש כמשמעו הרגיל. יתר על כן, הדעת נותנת, שתכלית החקיקה של הפטור נשוא דיוננו, היא סבסוד והוזלת השכירות למגורים באופן עקיף, ובקבלת הערעור במישור זה, נימצא מקיימים את רוח החוק ומגשימים את מטרותיו. מוסיף ביהמ"ש ומקשה - היעלה על הדעת שבבניין מגורים באיזור יוקרתי, שבו מתגוררת אוכלוסיה בעלת אמצעים כלכליים, ובכניסה לבניין ישנו שומר סף, ישנה בריכה, חדר כושר וכיוב', משתנה מהות הבניין והוא חדל להיות כזה אך בשל "שירותים" אלה כדעת המשיב?
התוצאה:
♦ הערעור התקבל.
ניתן ביום: 16.1.07
ב"כ המערערת: עו"ד י. שקד.
