♦ בשנת 2008 רכשו העוררים "דירת נופש" במתחם המרינה בהרצליה פיתוח. הדירה הוקמה על קרקע המוגדרת בתב"ע כ"תמ"א 38" – קרקע המיועדת לאיזור מלונאות ונופש ואשר נאסר לבנות במרחק של כ-100 מטרים מחוף הים. עורר מס' 1 (להלן: "מר איצקוביץ"), הוכר ע"י המוסד לביטוח לאומי כנכה בשיעור של 100% לצמיתות בעקבות תאונת צלילה שהתרחשה טרם רכישת הדירה. כחודש לאחר הרכישה הגישו העוררים למשיב שומה עצמית על רכישת הדירה והצהירו על רכישת דירת מגורים ושילמו את מס הרכישה בהתאם לסעיף 9(ג1א)(2)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963 (להלן: "החוק"). המשיב לא קיבל את השומה וקבע מס רכישה בסכום הגבוה בהרבה בנימוק כי הדירה אינה דירת נופש אלא דירה בבניין רגיל. על קביעה זו הגישו העוררים השגה בנוסף לבקשה לפטור חלקי ממס רכישה לנכה בהתאם לתקנה 11(א) לתקנות מס רכישה וכן הוגשה בקשה לתיקון שומה בהתאם לסעיף 85 לחוק. בקשה משלימה לבקשת הפטור החלקי ממס רכישה לנכה הוגשה כשנה לאחר מכן ובה מסמכים להוכחת נכותו של מר איצקוביץ וכן בקשה להארכת מועדים לגבי הגשת הערר.
♦ לטענת העוררים, החלטת המנהל אינה מנומקת ומתעלמת לחלוטין מכל טיעוני העוררים בהשגה. לפיכך, ההחלטה אינה עומדת בתנאי הוראות סעיף 87(א) לחוק. טענה נוספת הנה כי הדירה הינה "דירת מגורים" המקנה הקלה ממס רכישה. עוד טענו העוררים כי המשיב קבע בשומה של המוכר שמכר להם את הדירה, עת רכש אותה, כי מדובר ב"דירת מגורים". העוררים הוסיפו כי יש לייחס להם את עיקרון ההסתמכות שכן מוכר הדירה קיבל פטור חלקי בעת הרכישה ולאחר מכן קיבל על אותה דירה פטור ממס שבח כ"דירת מגורים. לבסוף טענו כי עיריית הרצליה קבעה כי איסור השימוש בדירת המגורים יחל רק מיום 1.1.2011. דהיינו, בכל פרק הזמן בו גרו העוררים בדירה לא חל עליהם איסור אופרטיבי לגור בה. גם חשבון הארנונה משנת 09 יה כשל דירת מגורים.
♦ לטענת המשיב, אין חלוקה לגבי נכותו של איצקוביץ ולגבי זכאותו להקלה במס רכישה ואולם הקלה זו יכולה להינתן לעוררים רק ככל שהם רכשו דירת מגורים המיועדת לשם שיכונם. בנוסף, בהסכם הרכישה נכתב מפורשות על ההגבלות החלות על השימוש בדירה מכח הוראות התב"ע החלות על הדירה. המשיב הוסיף, כי גם העוררים עצמם הגדירו הדירה כשמכרו אותה בשנת 2010 כ"דירת נופש". עמדת המשיב היא, כי דירת הנופש אינה יכולה לשש לשם שיכונם של העוררים שכן שימוש כזה הוא בלתי חוקי. לדעת המשיב, בנוגע לטענת העוררים על אי נימוק המשיב, הלכה פסוקה היא שככל שאין הנימוק מספק, הרי מדובר בפגם אשר ניתן לריפוי במסגרת הערר ואשר אין בכוחו לגרום לקבלת הערר על הסף.
ועדת הערר בביהמ"ש המחוזי בתל אביב-יפו בפני כבוד השופטת רות שטרנברג אליעז, רו"ח צבי פרידמן ועו"ד ושמאי מקרקעין דן מרגליות:
♦ הועדה קבעה, כי יש לקבל עמדת המשיב בנוגע לאופן נימוק השגתו שכן עמדתו הייתה מנומקת ומפורטת. יתרה מכך, הלכה פסוקה היא, ככל שאין הנימוק מספק, הרי המדובר בפגם הניתן לריפוי במסגרת הערר. ועדת הערר המכובדת הוסיפה כי העוררים רכשו הדירה לאחר שניתן פס"ד "אי התכלת" שקבע כי לא ניתן לעשות שימוש למגורים בדירת הנופש נשוא הערר. בהמשך נקבע כי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין שבו שינתה רשות המיסים גישתה בקשר למיסוי דירות נופש, פורסמה זמן רב לאחר שהעוררים רכשו הדירה. הועדה הוסיפה, כי משמעות תקנה 11(א) לחוק הינה, כי על הנכה המעוניין לקבל הקלה במס רכישה כליו להוכיח, כי רכש הדירה לצורך קביעתה ושימוש בה כמקום מגוריו. הועדה קבעה כי במקרה דנן מתקיימים המבחנים המצטברים המזכים את רוכש הדירה בהקלה במס רכישה: האובייקטיבי והסובייקטיבי. הועדה הוסיפה כי במקרה דנן, מתן ההקלה במס רכישה הינו פועל יוצא של הפרת החוק שאינו תקבל על הדעת. אומנם "שיכון" נכה הינה מטרה חשוב, אך כלל ידוע במקורות כי "מצווה הבאה בעבירה אינה מצווה היא". לבסוף השמיע דבריו עו"ד ושמאי מקרקעין דן מרגליות שאמר כי הוא מרשה לעצמו לחלוק על הניתוח הלוגי שנערך במקרה דנן. מר מרגליות הנכבד הוסיף, כי על החוקק היה להגדיר כוונותיו לצורך המיסוי במפורש. הוא הוסיף כי לעניות דעתו, מן הראוי שעניין זה ייבחן מחדש בבית המשפט העליון על כל היבטיו השונים. בתום הדיון הוסיף מר מרגליות הנכבד כי לטעמו, בחינת הנכס המועמד ל"דירת מגורים" צריכה להיות ע"פ חוק מיסוי מקרקעין ולא חוקים אחרים. אם המחוקק היה רוצה שעבירה על חוק אחר תנע קבלת הטבה ו/או פטור בחוק מיסוי מקרקעין היה עליו לומר זאת במפורש. זה לא המקרה שלפנינו. "לו דעתי הייתה נשמעת הייתי מקבל ת הערר על כל חלקיו".
תוצאה:
♦ הערר נדחה.
ניתן ביום 15.8.12
ב"כ העוררים: עוה"ד גדעון פרום
ב"כ המשיב: ב"כ עוה"ד מיכל ריצ'ולסקי, פרק'' מחוז ת"א
