♦מדובר בערעור על החלטת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים, לדחות השגתה של העוררת ולקבוע כי היא אינה זכאית לפטור ממס שבח. בשנת 99' רכשה העוררת, חברה המסווגת כחברה משפחתית משנת 02', דירת מגורים בירושלים אשר שימשה להשקעה והושכרה בשכירות חופשית. כשנתיים לאחר מכן, ביום 6.3.11, חתמה העוררת על הסכם למכירת זכויותיה בדירה, וביום 16.3.11 הגישה העוררת דיווח למשיב בדבר מכירת זכויותיה. העוררת ביקשה פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה לפי הוראת השעה, וביום 6.6.11 קיבלה העוררת את החלטת המשיב, לפיה דירה בבעלות חברה משפחתית אינה עומדת בתנאי הפטור. ביום 31.6.11 הגישה העוררת השגה על החלטה זו, וביום 1.12.11 המשיב דחה את ההשגה בקובעו כי היא איננה זכאית לפטור ממס שבח לפי הוראת השעה בחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים הוראת שעה), התשע"א 2011 (להלן: "הוראת שעה") . מכאן הערעור.
♦לטענת העוררת, חברה המשפחתית לא נושאת במיסוי דו שלבי, בשלב הראשון מס חברות ובשלב השני מס הכנסה המוטל על בעל המניות לו מחולקים רווחי החברה. תחת זאת, מוטל מס הכנסה על הנישום המייצג, שהינו בעל מניות עיקרי בחברה המשפחתית, כאמור בסעיף 46 א(א) לפקודה. החוק קובע כי השבח הינו חלק מההכנסה החייבת במס הכנסה, לפיכך, לטענת העוררת, מאחר והשבח הוא חלק מההכנסה החייבת, הרי שיש לראות אותו מכוח הוראות סעיף 46 א(א) לפקודה כהכנסתו של היחיד. לטענת העוררת, יש לפרש את המושג הכנסה במובנה הרחב הכולל שבח מקרקעין, הכנסה זו של היחיד (לרבות שבח) ראוי שתידון במסגרת החוק, וכפועל יוצא מכך יחול הפטור ממס לדירת מגורים מזכה ככל שהיחיד עומד בתנאים לקבלת פטור זה. הדגש במתן הפטור על פי הוראת השעה הוא על הגדלת הציע הדירות למגורים. אשר על כן, אין לשלול את ההטבה רק בשל העובדה שהדירה בבעלות חברה משפחתית ולא בבעלות יחיד, שהרי גם מכירת דירה שכזו מקיימת את תכלית הפטור.
♦לטענת המשיב, חברה מהווה אישיות משפטית נפרדת מבעליה ואין לייחס את הבעלות על נכסי החברה לבעלי מניותיה. על כן, אין מקום להורות על "הרמת מסך" ולקבוע כי מכירת נכס על ידי החברה כמוה כמכירת נכס על ידי יחיד. המשיב הוסיף, כי יש לדחות את הפרשנות הנטענת לשוויון לכאורה בין חברה משפחתית לבין יחיד, שהרי בענייננו יש יחס בין אנשים לא שווים, האחד (היחיד) שילם מס מלא בעוד השני (החברה) שילמה מס חלקי. לטענת המשיב, הטבה בסדר גודל כזה לא יכולה להינתן בדרך של פרשנות, אלא באמירה מפורשת בחוק. לטענת המשיב, הנאת בעלי המניות בחברה משפחתית משיעור מס של יחיד חלה אומנם גם לגבי "השבח", אולם, קודם יש לקבוע את החיוב במס לפי חוק מס שבח או מיסוי מקרקעין ורק את התוצאה הסופית יש להעביר לחישוב ההכנסה החייבת במס הכנסה במדרגה היותר גבוהה. על כן, העובדה כי מנהל מס שבח מקרקעין מטיל את שיעור מס השבח בהתאם לשיעור המס של היחיד אינה יכולה ללמד על זכאות לפטור.
ועדת הערר בפני כב' השופט בדימוס משה רביד, שמאי המקרקעין יצחקי משה ועו"ד ליאור דוידאי:
הוועדה קבעה כי, המחוקק לא ביקש לתת את הפטור ממס שבח לחברה שכל עיסוקה הוא ברכישה והשכרת נכסים ונדלן, משפחתית ככל שתהיה. המחוקק הביע בצורה הברורה ביותר, את כוונתו לפיה יש לראות את השבח כחלק מן ההכנסה החייבת, וזאת אך ורק בהקשר לשיעור המס והזיכויים ממנו, אך לא לסעיפי הפטור על פי הפקודה. הועדה המשיכה וקבעה כי ההתחשבות בפטור שלו זכאי היחיד לפי חוק הוראת השעה איננה חלה על חברה משפחתית, וזאת משום שלא ניתן לראות בחברה משפחתית כיחיד לצורך מתן הפטור. יתרה מזו, גם אם היה נקבע שחברה משפחתית היא כמו יחיד לצורך הפטור – מה שלא עולה מלשון החוק, הפטור הינו פעולה מקדימה שנעשית בטרם נקבעה "ההכנסה החייבת", כך שהוא אינו מהווה חלק מן ההכנסה החייבת. הווה אומר, אין לצרף תחילה את השבח להכנסה, ורק לאחר מכן להחיל את הפטור. השוויון שמנסה העוררת לעשות בינה לבין יחיד אינו אפשרי, משום שבמידה ונערוך השוואה בין מצבו של בעל מניות עיקרי בחברה משפחתית לבין אדם פרטי, נמצא כי מימון רכישת דירה על ידי אדם פרטי הינו מכספים ששולם עליהם מס מלא, בעוד שבמקרה של חברה משפחתית מימון רכישת הדירות על ידה היה במקרה דנן מכספים ששולם עליהם מס חלקי בלבד (מס חברות). בשל האמור לעיל, הועדה החליטה כי, העוררת אינה זכאית ליהנות מהפטור הקבוע בסעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין.
תוצאה:
♦הערר נדחה
ניתן ביום: 09.12.2012
ב"כ העוררת: עו"ד בועז ברזילי ועו"ד סער כהן
ב"כ המשיב: עו"ד יעקב פינקלשטיין
