♦ כידוע, ביום 15.3.2011 בתיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (להלן: "החוק"), הורחב סעיף 15 לחוק ונקבעה חובת תשלום מקדמה ע"י רוכש זכות במקרקעין (הקונה) על חשבון מס שבח שהמוכר חייב בו (ר' לענין זה גם הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין "סעיף 15 (ב)-(ה) לחוק מיסוי מקרקעין – תשלום "מקדמה" ע"י הרוכש).
♦ כבר בשלב זה מודגש, כי תיקון מספר 72 לחוק מיסוי מקרקעין שפורסם ביום 6.12.2011 מבטל את חובת המקדמה בהתאם לסעיפים 15 (ב) – (ה), על עסקאות שייעשו מיום החל מיום 1.4.2013.
יחד עם זאת יצוין, כי שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת רשאי לדחות בצו את המועד האמור לתקופה נוספת.
♦ סעיף 15 לחוק קובע חובת מקדמה לרוכש זכות במקרקעין, כדלקמן:
15 (א) חובת תשלום המס היא: במכירת זכות במקרקעין - על המוכר, ובפעולה באיגוד - על עושה הפעולה.
(ב) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, ואינה דירת מגורים מזכה שהתבקש בשלה פטור לפי פרק חמישי 1, יהיה הרוכש חייב להעביר למנהל תשלום על חשבון המס שהמוכר חייב בו, בשיעורים כמפורט להלן מהתמורה שנקבעה בהסכם ביניהם (בסעיף זה – מקדמה):
(1) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה הוא לפני כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) – 15% מהתמורה;
(2) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה מיום כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ואילך – 7.5% מהתמורה.
במילים אחרות, הסעיף מגדיר את חובת המקדמה (על הקונה) כתשלום על חשבון מס שבח (שחל על המוכר) והיא מחושבת לפי שיעור מהתמורה שנקבע בהסכם שבין המוכר לקונה.
♦ יודגש, כי בניגוד ל"הרגשת הבטן" בשוק, חובת תשלום מס השבח בעסקאות מקרקעין נשארה על המוכר ולא על הקונה והמקדמה היא רק אמצעי שבו מנסה רשות המיסים להקל על הגביה. לפיכך, עו"ד המייצגים בעסקאות מקרקעין צריכים להבטיח את זכויות הצדדים בעסקה כאמור וליצור את המנגנון המתאים בהסכם. אם תהיה בעיה בהעברת המקדמה על ידי הקונה, רשות המסים "תבוא בטענות" למוכר.
♦ עוד יודגש, כי חובת תשלום המקדמה על ידי הקונה תחול רק במכירה של זכות במקרקעין, שתמורתה נתקבלה "בכסף בלבד", והיא איננה דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור.
תנאי לתוקפן של עסקאות במקרקעין הוא תשלום כל חובות המס בשל המקרקעין ולכן, התניית רישום העסקה בפנקסי המקרקעין בהוכחת תשלום המס, היא אחד מכלי הגבייה היעילים ביותר. חובת המקדמה למעשה מגנה על הקונה –
"הואיל ובדרך כלל המוכר אדיש להשלמת רישום העסקה בפנקסי המקרקעין, נאלצים קונים רבים לשלם את חובות המס של המוכרים, כדי שיוכלו לרשות את הנכס על שמם." (מתוך דברי ההסבר לתיקון 70). מכאן, שמיד עם העברת המקדמה על ידי הקונה לרשות המיסים יהיה הקונה זכאי לאישור מס שבח הנדרש לו, בין היתר, לשם רישומה של העסקה על פי כל דין.
סמכות להקטנת המקדמה על חשבון מס השבח –
♦ על פי סעיף 15(ה) לחוק רשאים הקונה או המוכר לבקש אישור מהמנהל להקטין את שיעור המקדמה, במועד הגשת ההצהרה שהוגשה לפי סעיף 73 לחוק, על הבקשה להיות מנומקת בכתב ויצורפו לה מסמכים להוכחת סכום המס שיחול על העסקה. המנהל ייתן תשובה מנומקת בכתב במסגרת הודעתו בדבר סכום המס לפי סעיף 78(א) לחוק, דהיינו תוך 20 ימים. הבקשה להקטנת ה"מקדמה" תוגש ביחד עם ההצהרה על העסקה על גבי טופס 7155 "בקשה להקטנת שיעור מקדמה בהתאם להוראות סעיף 15(ה) לחוק מיסוי מקרקעין". על החלטת המנהל אין זכות השגה, וכל מי שרואה את עצמו מקופח יוכל לערור לועדת ערר לפי סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין, אך בפועל ערעור זה "קושר" את הקונה למס השבח של המוכר בעיסקה, ולא יהיה לו כל אינטרס לעשותו, שכן מבחינת הרוכש הוא אינו מפסיד או מרויח דבר מהקטנת תשלום המקדמה. לכאורה, סעיף המקדמה "מקשר" בין הקונה למוכר, וזאת מאחר והמוכר מחוייב להגיש את ההצהרה בצירוף הבקשה להקטנת שיעור המקדמה, דבר שמזרז גם את הגשת המש"ח לפיכך, יהיו המוכר והרוכש "קשורים" עד לקבלת ההחלטה של המנהל. יצוין, כי הסכום שנוכה לא יוחזר עד שהפכה השומה לסופית או לפי קביעת ועדת ערר, לפי המאוחר וברור שעל אף שתנאי התשלום (שוטף + 4%) של רשות המיסים "טובים", הרי שאף אחד לא שש לשלם מעבר למה שמגיע.
♦ בסופו של דבר מטרת התיקון בקביעת המקדמה כאמור הטיבה עם הקונה ואפשרה לו מיד עם העברת סכום המקדמה לקבל אישורי מיסים הנדרשים לו לרישום העסקה בפנקסי המקרקעין. עם זאת, המצב בשטח מלמדנו, כי בפועל, בכל עסקה שבה חלה חובת מקדמה כאמור, מתעורר ויכוח בין המוכר (שמעונין לשלם את מס השבח המינימאלי בעסקה) לבין הקונה (שהוא אדיש או לא מתעניין כלל בהקטנת תשלום המס של המוכר), ועל כן עוה"ד המייצגים בעסקה נדרשים לפתור את ה"ויכוח" בין הצדדים לעסקה ולהכניס בהסכם את המנגנון המתאים לצורך האמור.
♦ יצויין, כי חובת תשלום המקדמה חלה רק לאחר קבלת מעל ל- 40% מהתמורה ע"י הרוכש. זהו פיתרון פרקטי לצדדים בהסכם.
♦ כמו כן יצויין, כי חובת המקדמה אשר בשלב זה מוגדרת במסגרת הוראת שעה מוארכת מעת לעת (רטרואקטיבית) ויש לעקוב אחרי עדכוני רשות המסים ועדכוני המחוקק בענין (עד שההוראה תהפוך להוראת קבע בחוק).
