♦ ערעור על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים (להלן: "המשיב") להוציא למערערת צו שומה לפי סעיף 152(ב) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"), לפיו לא הותר לה לנכות פחת בשיעור גבוה בגין "השקעה ברכישת זכויות שכירות ארוך טווח" בשומות לשנים 2008-2004 שערכה. כמו כן, הערעור מתייחס לתיקון היוון הוצאות מימון ותיאום הוצאות הפחת שנתבעו בגין רכיב זה. כפועל יוצא מתיקונים אלו תואמו ההפסדים המועברים של החברה בשנים 2005 ו-2006 והוטל עליה קנס גרעון בכל אחת מהשנים 2008-2004, וגם על כך הערעור. המערערת, חברת רויאל קונספט בע"מ, רכשה ביחד עם חברת פריצקר ושות' נכס מקרקעין מחברת י' מושקוביץ בע"מ בחלקים שווים. רכישת הנכס כללה גם הסבת הסכם עמידר שנחתם כאמור, בין המוכרת לבין עמידר, לפיו תקופת השכירות הייתה ל-5 שנים עם אופציית הארכה ל-5 שנים נוספות, אופציה שמומשה בסופו של יום על ידי עמידר ביום 18.09.02.
♦ המחלוקת בין הצדדים הייתה בשאלה האם נכון לראות בזכויות להשכרת הנכס למגורים לתקופה של 10 שנים, הנובעות מהסכם עמידר כעסקה נפרדת המצדיקה ניכוי פחת מואץ בגין זכות זו על פני 10 שנים, כטענת המערערת, או שמא יש להתייחס לזכויות אלו כחלק מהנכס ולהתיר את ניכוי הפחת בהתאם כניכוי פחת בגין בניין, היינו על פני 25 שנים, כטענת המשיב.
♦ לטענת המערערת, היא פיצלה את עלויות הנכס שרכשה לפי רכיביו לצרכי פחת בהתאם לחוות דעת שמאית וחוות דעת חשבונאית. המערערת אישרה, כי לעניין מס רכישה, הזכויות מהסכם עמידר מוסו יחד עם רכישת הנכס, ואולם לשיטתה אין בכך כדי למנוע את האפשרות שלצורך חישוב פחת ימוסה כל רכיב בעסקה הכוללת בנפרד בהתאם לאופיו, לשימוש בו, אורך חייו ושיעור הפחת הראוי לו. עוד לדברי המערערת, דיני המס מתירים פיצול נכס למספר יחידות שונות לצרכי פחת, וזאת לפי אורך החיים הכלכלי, אופי השימוש, הכוונה, משך השימוש וכיוצ"ב. המערערת הוסיפה כי לצרכי מס הכנסה יש לראות בזכויות הנובעות מהסכם עמידר "זכות ראויה" או "מוחזקת" כהגדרתו של "נכס" בסעיף 88 לפקודה וכנכס עצמאי. לטענת המערערת, המשיב אינו יכול לפעול באופן שרירותי ולייחס את הוצאות המימון לרכיבי העסקה השונים כראות עיניו. המערערת הוסיפה, כי מאחר וייחוס ההוצאות לרכיב הזכויות לפי הסכם עמידר ולבנייה מותיר פחות משליש לקרקע, יש לייחס את הוצאות המימון בהתאם לכך. בנוסף טענה המערערת, כי לא היה מקום להשית עליה קנס גירעון, שכן מדובר במחלוקת משפטית טהורה.
לטענת המשיב, יש להתייחס להסכם הרכישה כמכלול אחד ואין לערוך בו הבחנה בין רכיב המקרקעין לבין רכיב הזכויות מהסכם עמידר. ההבחנה היחידה שיש לערוך היא בין רכיב עלות הקרקע לרכיב עלות המבנים. המשיב הצביע על כך שבהסכם הרכישה הוסכם על תמורה כוללת אחת לנכס ואין פיצול למרכיבים שונים. באשר להוצאות המימון בגין רכישת הנכס טען המשיב, כי יש להוונם למחיר המקורי של הנכס.
בית המשפט המחוזי בירושלים בפני כב' השופט דוד מינץ:
♦ ביהמ"ש קבע, כי גם אם ניתן היה לערוך את הפיצול שערכה המערערת ולראות בזכויות מהסכם עמידר כ"נכס" בפני עצמו, לא היה בכך כדי להועיל למערערת ולהתיר את ניכוי הפחת שעשתה. אי קביעת שיעור פחת בתקנות הפחת משמעה שלילת הזכות לפחת. ביהמ"ש הוסיף, כי לא נראה שניתן לקבל את החלוקה שביקשה המערערת לערוך בתוך עסקת הרכישה ולהתייחס לזכויות מהסכם עמידר כרכישת "נכס" בנפרד מהמקרקעין. ההלכה היא, כי רווח לעניין מס הכנסה יחושב על פי כללי חשבונאות רק במידה שאלה תואמים את ההוראות של דיני מס הכנסה. בענייננו הוראות הפקודה אינן מאפשרות ניכוי פחת בגין "השקעה ברכישת זכויות שכירות ארוך טווח", ומשכך גם אם היה בעקרונות החשבונאים המקובלים להצדיק את הפיצול שביקשה המערערת לבצע, לא היה בכך כדי להתיר לה את ניכוי הפחת בשיעור 10%, ניכוי שאינו מותר לפי הפקודה.
♦ יתרה מזאת, התנהלותה של המערערת מלמדת כי היא עצמה לא ראתה בעסקת הרכישה עסקה מפוצלת, שכן היא דיווחה עליה לרשויות המס כעסקה אחת בשנת 2001 ורק במסגרת הדו"ח לשנת 2002 שהוגש באיחור של שלוש שנים היא ביקשה לערוך את הפיצול.
♦ באשר להוצאות המימון נקבע, כי המערערת לא הביאה כל ראייה באשר לחלוקה הראויה לפי שיטתה ולא היה אפוא, מקום לסטות מנהלי המשיב בעניין זה. ולבסוף, באשר לחיוב המערערת בקנס גירעון, נקבע כי המערערת ביקשה, רק החל משנת 2002 ובאיחור של שלוש שנים, לשנות מההלכה ובכך להפוך את הכנסותיה מדמי השכירות לפי הסכם עמידר להפסדים. זאת כאמור, בניגוד לדין ובניגוד למה שסברה המערערת עצמה, לפיכך נדחתה גם טענה זו.
תוצאה:
♦ הערעור נדחה.
ניתן ביום 12.12.2012
ב"כ המערערת: עו"ד מיכל סולומונוביץ, מאיר פורת וארז שביט
ב"כ המשיב: ב"כ עו"ד ניר סרי, חגי דומבורוביץ וחוי טוקר
