♦ עניינו של ערר זה בבקשתם של העוררות שנדחתה ע"י המשיב לקבלת פטור ממס רכישה מכח ס' 49י(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן:"החוק") בגין אופציה לרכישת זכות במקרקעין לתקופה של שלושה חודשים (להלן: "האופציה") שרכשו העוררות מהחברות שיכון ובנוי נדל"ן בע"מ ואפריקה ישראל מגורים בע"מ (להלן: "המוכרות") יצוין כי בין העוררות למוכרות נחתם הסכם אופציה לרכישת זכויות המקרקעין של המוכרות במקרקעין בתמורה לסך של 2,500,000 ש"ח, כאשר על המקרקעין קיימת זכות לבניית מגדל מגורים הכולל 42 יחידות דיור (להלן:"ההסכם"). ליבת המחלוקת בין הצדדים היא האם האופציה נשואת ההסכם עונה לתנאי המנוי בס' 49י(א)(2) לחוק המדבר על היות: "האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה". כאחד מהתנאים הנדרשים להיותה של האופציה הייחודית פטורה ממס רכישה. והשאלה היא: האם ההגבלה על האופציה לפיה היא תאה ניתנת להסבה לקבוצת רכישה בלבד, גורמת לאיונה של האופציה כאופציה ייחודית עקב מגבלת הסחירות שבה.
♦ לטענת המשיב, הפרשנות הנכונה היחידה שיש לתת למילים "האופציה ניתנת להעברה" היא היותה של האופציה ניתנת להעברה לכל צד ג' שהוא ללא תנאי וסייג לגבי מיהותו של הנעבר. המשיב טוען גם לקיומה של דרישה בדבר היותה של האופציה "סחירה" לשיטתו, סחירות של אופציה כוונתה אחת – אפשרות להעבירה לאדם שלישי כלשהו תהא אשר תהא מיהותו. אחרת שליטתו, אין המדובר בסחירות כלכלית טהורה ואין עמידה בדרישות המחוקק. משכך טוען המשיב כי התניות המופיעות בס' 8 להסכם בדבר הסכם האופציה לחברי קבוצת הרכישה בלבד מעידות, מעתם היותן, על אי סחירותה של האופציה. שכן באם לא יצליחו הרוכשות לארגן קבוצת הרכישה הרי שהעברת האופציה לא תוכל לצאת אל הפועל, ומשכך מתאיינת מראש סחירותה של האופציה. עוד טוען המשיב שאומנם זכאיות העוררות לסחר את האופציה חוליה אחת הלאה ובמובן זה אופציה זו, לדעת המשיב, חייבת להיות ממומשת ע"י החוליה הבאה כךשהעוררות למעשה מסחרות אופציה מוגבלת שאינה ניתנת לסיחור ע"י מקבלה. המשיב מסתמך גם על הוראת הביצוע מס' 10/2002 של רשות המיסים שעניינה "הרפורמה במיסוי מקרקעין - אופציות במקרקעין (הוראת שעה)", שם נאמר בס' 2: "במטרה לעודד שוק משני של מסחר באופציות ועל מנת להקל ולשחרר את הפוטנציאל היומי, נקבעו כהוראת שעה, פטורים ממיסוי מקרקעין בשלבי המסחר באופציות". המשיב מסתמך על המילים "שוק משני של מסחר באופציות" האמורות בהוראת הביצוע ומבקש להסיק מהן כי בסיס החקיקה עמדה דרישה ברורה בדבר היות האופציה סחירה לכל אדם שהוא ללא הגבלה בתנאים. מוסיף המשיב וטוען, כי במקרה דנן עניין לנו ב"אופציה עם גבנת", כלשונו, וזאת עקב במגבלות הקבועות בהסכם האופציה בדבר מיהותן של הנעברים הפוטנציאליים שלה ומשכך, המדובר בסחירות חלקית ומוגלתית שאינה עומדת בתנאי הסעיף כתנאי לקבלת פטור ממס. המשיב מוסיף ומסתמך על הפרשנות שניתנה בהוראת הביצוע לסעיף 49י(א)(2) ולפיה: "האופציה נושא ההסכם, או הזכות לרכישת זכות במקרקעין, הינה עבירה ואין הגבלה כלשהי על עבירה" לחילופין, טוען המשיב כי גם אם קיים ספק בפרשנות הנכונה שיש לתת ללשונו של ס' 49י(א)(2) הרי שבהתאם לפסיקת ביהמ"ש העליון בע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות, אין כל הכרח לפרשו בפרשנות המקלה עם הנישום, כטענת העוררות, אלא, יש לפרש את חוק המס כשם שמפרשים כל דבר חקיקה אחר. מאידך גיסה, לטענת העורר, סיחור האופציה לחברי קבוצת רכישה בלבד אינה גורעת כהוא זה מהיות האופציה ניתנת להעברה. לטענת העוררות, לשון החוק ברורה, לפיו התנאי הנדרש הוא שהאופציה ניתנת להעברה לאחר החוק אינו קובע למי ניתן להעביר ואף אינו דורש כי ההעברה הנ"ל תתבצע ללא כל תנאי וסייג. העוררות מפנות לדוח הועדה הציבורית לרפורמה במיסוי במקרקעין ולספרו של ד"ר אבי אלתר ואח' הרפורמה במיסוי נדל"ן 2002 ומפנות את תשומת לב הועדה לאבסורד שיש בפרשנות במשיב בהתייחס למקרה המיוחד של ערר זה. לחילופין טוענות העוררות כי גם אם יש ספק של פרשנות אמור בו המשפט להבהיר בפרשנות המקלה עם הנישום ולקבל את עמדת העוררות. זאת בהסתמך על פסיקת ביהמ"ש העליון בע"א 524/89, דיגיטל אקויפמנט בע"מ נ' מדינת ישראל.
ועדת ערר ביהמ"ש המחוזי בת"א- דוד בר אופיר, שופט, צבי פרידמן,רו"ח,יהושע בילצקי,רו"ח:
♦ סוף דבר, הוועדה דחתה את הפרשנויות המוצעות ע"י המשיב. לעניין הוראת השעה נקבע כי כידוע פרשנות זו אינה מחייבת וביהמ"ש הוא שיכריע לעניין הפרשנות הנכונה. על כן קבעה הוועדה כי העוררות פטורות מתשלום מס רכישה היות והאופציה שרכשו עונה על מכלול התנאים המנויים בס' 49י(א) לחוק, ובכלל זה התנאי שהאופציה ניתנת להעברה או למימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה.
התוצאה:
♦ הערר התקבל.
ניתן ביום: 29.1.2013
ב"כ העוררות: לא צויין
ב"כ המשיב: עו"ד שירה ויזל – גלצנר פרק' מחוז ת"א (אזרחי)
