♦ מדובר בערעור על פסק דינה של ועדת ערר מס שבח, לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (להלן: "הוועדה"), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") אשר קבעה כי אין למסות את המשיבה, שפעלה כמארגן קבוצת רכישה, בגין רכישה ומכירה של זכות במקרקעין. מִנהל מקרקעי ישראל פרסם מכרז לחכירת מתחם בראשון לציון, לבניית 24 יחידות דיור. על פי תנאי המכרז לא ניתן היה לרכוש מגרש בודד, אלא "בכל מקרה שהמציע כולל יותר מאדם אחד במשותף - תיעשה ההתקשרות עימו על פי המכרז רק עם יחידֵי אותו צד כולם ביחד". המשיבה גיבשה קבוצת משתכנים, במטרה להגיש הצעה לרכישת כל המתחם (להלן: "הקבוצה"). עו"ד כספי, אשר שימש כנאמן, הגיש הצעה מאוחדת מטעם הקבוצה. בדצמבר 2000 זכתה הצעת הקבוצה במכרז. לאחר הזכייה נחתמו בין המִנהל לבין כל אחד מהמשתכנים חוזה פיתוח ל-3 שנים, והסכם חכירה ל-98 שנים. בד בבד חתם הנאמן בשם הקבוצה על הסכם עם החברה הכלכלית ראשון לציון בע"מ (להלן: "החברה הכלכלית"), לביצוע עבודות פיתוח במתחם, וזאת בהתאם לדרישות המכרז. בהמשך בחרה הקבוצה וַעד, ואף נשכרו מפקח הנדסי ומפקח פיננסי. באוגוסט 2001 בחרה אסיפת חברי הקבוצה בחברת כ"א והבנים בע"מ כקבלן מבצע לפרויקט המגורים (להלן: "הקבלן"). בספטמבר 2001 החליט מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (להלן: "המערער") למסות את המשיבה במס רכישה, מס מכירה ומס שבח. זאת משום שמבחינה מהותית, לשיטתו, המשיבה רכשה מגרשים, בנתה עליהם דירות ומכרה למשתכנים בתים מוגמרים. מכאן שיש למסותה בגין רכישה ומכירה של זכות במקרקעין. המשיבה הגישה ערר לועדת הערר, אשר נתקבל. זאת בעיקר משום שלא הוכח שהאירועים לאחר הזכייה במכרז היו בשליטת המשיבה, או שהיה קשר בינה לבין המִנהל או בינה לבין מי מבעלי התפקידים שנשכרו על ידי המשתכנים (הקבלן, הנאמן והמפקחים). לפיכך נקבע כי מבחינה מהותית המשיבה אכן הייתה מארגן ולא רוכש ומוכר של זכות במקרקעין.
♦לטענת המערער, נטל השכנוע - לפיו אין למסות את המשיבה בגין רכישת ומכירת זכות במקרקעין - מוטל על המשיבה, והיא לא עמדה בו. לגופו של עניין נטען כי יש לבחון את העסקה לאור מהותה הכלכלית, ולא על פי הכינויים שנתנו לה הצדדים. נטען שבעלי התפקידים השונים בפרויקט - הנאמן, מפקח הכספים, המפקח ההנדסי ובעיקר הקבלן - היו קשורים כולם למשיבה, ונבחרו על ידה ומטעמה. בנוסף צוין שהמשיבה פרסמה את הפרויקט כפרויקט למכירת דירות, הכינה מפרט טכני ושלושה דגמים, וקבעה מראש את מחיר הדירה הגמורה.
♦לטענת המשיבה, תפקידה התמצה בארגון הקבוצה לשם הגשת ההצעה במכרז. לא היה קשר בין ההסכמים השונים שעליהם חתם כל משתכן, ואין מדובר במסגרת הסכמית אחת שפוצלה באופן מלאכותי. בנוסף, הסיכון הכלכלי של הפרויקט היה מוטל על כתפי המשתכנים, אשר לא ידעו מראש מה תהא העלות הכוללת המדויקת של רכישת המגרש, תכנון הבית ובנייתו.
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים- בפני כב' השופט ח' מלצר, כב' השופט נ' הנדל וכב' השופטת ד' ברק-ארז:
♦נראה לכאורה שהמשיבה יצרה מסגרת הסכמית שמכילה את כל הדרוש להקמת דירה מוגמרת. בית המשפט הנכבד קבע כי על הוועדה להביע את עמדתה ביחס לאמור, ולהבהיר כנדרש את טיבה של המסגרת ההסכמית. במקרה הנדון קיימים פערים משמעותיים בתמונת המצב העובדתית, אשר עשויים להטות לכאן או לכאן את ההכרעה המשפטית שאיננה פשוטה כלל ועיקר. מאחר ואלו הם פני הדברים, דעתו של כב' השופט מלצר היא כי אין מנוס אלא להחזיר את התיק לועדת הערר על מנת שזו תקבע ממצאים עובדתיים מנומקים בשאלות שטעונות הכרעה. מכיוון שההכרעה בכגון דא בנויה על סינתזה בין ממצאים עובדתיים ומבחנים משפטיים, מצא כב' השופט מלצר לנכון להבהיר את המצב המשפטי ולהצביע על הסוגיות העובדתיות שעשויות להיות רלבנטיות ואשר דורשות התייחסות והכרעה. נקבע כי אין בכך כדי להצביע על תוצאה זו או אחרת, שכן אם ניתן היה לגבש עמדה על יסוד הממצאים הקיימים – לא היה כבודו מציע דיון חוזר. כב' השופט מלצר הציע לחבריו לקבל את הערעור באופן שפסק הדין של ועדת הערר יבוטל, והתיק יוחזר לוועדה על מנת שתשלים את הבירור העובדתי ותיתן פסק דין חדש. ועדת הערר תקבע מועד להגשת סיכומים משלימים בכתב או דיון בעל פה על פי שיקול דעתה. מעבר לכך, הסמכויות הרגילות בדבר שמיעת הדיון מוענקות לוועדה על פי שיקול דעתה לרבות השתלשלות ההליכים. לנוכח התוצאה אליה הגיע כב' השופט מלצר, היה הוא מציע שלא לעשות צו להוצאות. כב' השופט נ' הנדל וכב' השופטת ד' ברק-ארז הביעו הסכמתם לקביעה.
תוצאה:
♦ הערעור התקבל באופן שפסק הדין של ועדת הערר יבוטל והתיק יוחזר לוועדה על מנת שתשלים את הבירור העובדתי.
ניתן ביום 2.4.2013
ב"כ המערער: עו"ד קמיל עטילה
ב"כ המשיבה: עו"ד רונן קגן; עו"ד שגיא פרדו; עו"ד פנחס מור; עו"ד ערן כהן
