♦ ביום 30.10.2009 מכר העורר את דירת המגורים שלו, ששטחה 142 מ"ר (127 מ"ר עיקרי ו-14.28 מ"ר ממ"ד) בראש העין, התמורה במכירה הייתה 2,225,000 ש"ח. בגין המכירה ביקש העורר פטור ממס שבח ע"פ סעיף 49(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (להלן: "החוק"). העורר רכש את הדירה ביום 25.5.1992, בגין הרכישה הוגש דיווח ושולם מס רכישה על מלוא הזכויות בדירה. ע"פ תוכנית המתאר, המתייחסת לחלקה עליה בנויה הדירה ואשר פורסמה למתן תוקף ביום 23.1.2008 והמועד למתן תוקף הוא 7.2.2008, ניתן לבנות על החלקה כדלקמן: שטח עיקרי 280 מ"ר, שירות 40 מ"ר, מרתף עד 80 מ"ר, חלל גג עד 40 מ"ר, פרגולות עד 30 מ"ר וסככה לחניה עד 50 מ"ר. במסגרת ההשגה הוסכם בין הצדדים כי שווי דירת המגורים ללא זכויות הבנייה נוספת הוא 2,005,000 ש"ח ובגינן יינתן פטור ממס שבח, ואילו הזכויות לבנייה נוספת הוערכו בשווי של 200,000 ש"ח בגינן ישולם מס שבח. זכויות הבנייה נוספו בתכנית משביחה של כלל איזור המגורים שבו נמצא הנכס, ולא ביוזמת העורר או לפי בקשתו, ולא על חלקתו. בגין זכויות הבנייה לא הוגש דיווח למס שבח, ואף לא שולם מס רכישה. השאלות השנויות במחלוקת בערר הן שאלות משפטיות הנוגעות לקביעת "יום רכישה".
♦לטענת העורר, יש לקבוע "יום רכישה" חדש לזכויות החייבות במס, לפי המועד של אישור תוכנית המתאר הרלוונטית, ולכן יש לפצל במקרה דנן, את השומה כטענת העורר, כך שיבוצע חישוב נפרד בכל הנוגע לשומת הזכויות לבנייה בשני היבטים אלה: 1. שווי הרכישה של הזכויות. בעת אישור התוכנית (פרסום למתן תוקף) יוצר יום רכישה חדש לצורך קביעת שווי הזכויות ברכישה; 2. שיעורי המס החלים על השבח: יום הרכישה החדש קובע שיעורי מס שונים החלים על השבח הנובע מהזכויות. העורר טען כי אישור התב"ע, הגם שאינו עסקה, יוצר בסיס מס חדש ולכן גם "יום רכישה חדש". לבסוף טען העורר כי זכויות הבנייה כ"זכות במקרקעין" העומדת בפני עצמה, אינה זכות טבועה לבעלות בעת רכישתה, אלא רק ביום בו אושרה תוכנית משביחה.
♦לטענת המשיב, תוכנית המתאר אינה יוצרת יום רכישה ו/או רכישה על פי חוק מס שבח, ולפיכך יום הרכישה נקבע על פי סעיף 37 לחוק, והוא יום רכישת הנכס בשנת 1992, ואילו שווי הרכישה נקבע לפי סעיף 21 לחוק - כלומר: השווי ביום הרכישה בשנת 1992. המשיב טען כי אין כל עיגון חוקי לטענת העורר לפיה יום הרכישה של הזכויות הנוספות הוא במועד אישור התב"ע החדשה. העוררים לא הצהירו על רכישת הזכויות הנוספות במועד אישור התב"ע ולא שילמו מס רכישה. לשיטת המשיב, יש לייחס לזכויות הבנייה חלק יחסי משווי הרכישה גם לאור העמדה שבעלים, להבדיל מחוכר, משלם בעת רכישת הנכס מראש עבור כל זכויות הבנייה הן הקיימות, הן הצפויות והן העתידיות.
ועדת ערר שליד בימ"ש המחוזי בת"א, בפני כב' השופט בדימוס דור בר-אופיר, רו"ח אלי מונד ועו"ד ושמאי מקרקעין דן מרגליות:
♦בעניין הנדון אין צורך בהתייחסות לשוני בין חלוקת הזכויות בנייה לבין ניודן, כפי שהדבר מקובל היום ברשויות מקומיות רבות.
לדעת חבר הוועדה עוה"ד ושמאי המקרקעין דן מרגליות (שאושרה ע"י שאר חברי הועדה), אין כל רלבנטיות לאבחנה זו בעיניו. אין כל ספק, כי ברוכשו קרקע פרטית משלם הרוכש עבור כל הפוטנציאל הקיים והעתידי של הנכס וזאת להבדיל מחוכר הרוכש מבעלי הקרקע זכויות בנייה נוספות קיימות או עתידיות.
לבסוף הוסיף חבר הוועדה מרגליות כי במקרה הנידון בפני הוועדה שונה ממקרה פוליטי (דנ"א 7065/85 אברהם פוליטי נ. מנהל מיסוי מקרקעין (לא פורסם), בו נדונה הפרשנות לביטוי "שבח ריאלי עד יום התחילה" ונקבע, כי אין לסתור את חזקת הנוסחה הלינארית לצורך חישוב מס השבח בתקופות שונות בחיי הנכס, בכך שהזכויות שנוספו לפי התב"ע הן תוספת ערך ולא ערך חדש.
רק המחוקק, לטעם חבר הוועדה מרגליות, יכול לקבוע, כי במקרה כזה המצוין על ידי העורר, יש לקבוע יום ושווי רכישה חדשים. "יתכן שזה המצב הרצוי, אך אין זה המצב המצוי בפועל".
תוצאה:
♦הערר נדחה. העורר חוייב בשכר טרחת עו"ד בסכום של 25,000 ש"ח.
ניתן ביום 24.3.2013
ב"כ המערער: עו"ד יעל שגיא
ב"כ המשיבה: עו"ד מורן סילס, מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)
