♦המערערות נגשו וזכו במכרז לפינוי ובינוי שכונת הארגזים בת"א לאחר שהציעו סכום בסך 1.25 מיליון שח. בהודעה בדבר אישור העסקה הודיע המנהל, כי ערך הקרקע למועד הקובע נקבע לסך של 1,373,626.67 ש"ח + מע"מ ודמי החכירה התבססו עליו. בהסכם הפיתוח הוגדר הערך היסודי של המגרש, המקרקעין, כערך המגרש ליום אישור העסקה (27.1.99) בסכום המצוין לעיל. כמו כן נקבעה התמורה בהסכם הפיתוח בסך 1.25 מיליון ש"ח + מע"מ "כתשלום עבור דמי שימוש שנתיים מהוונים עבור השימור במגרש לתקופת החכירה בהתאם להצעת המערערות במכרז".
ביום 23.6.99, בטרם נחתם הסכם הפיתוח, הגישו המערערות הצהרה על רכישת הזכויות בה נקבו בסכום ששולם על ידן במזומן למנהל על פי הצעתן במכרז כתמורה בגין העסקה. בהודעת הערעור נאמר, כי בהמשך נשלחו למערערות הודעות שומת מס רכישה במסגרתן העריך המשיב את שווי העסקה בסכום כולל של 104,187,800 ש"ח. המערערות פנו למנהל מע"מ, כי יבהיר את עמדתו לגבי העסקה. מתשובתו של מנהל מע"מ עולה, כי הוא רואה את העסקה כשונה באופן מהותי מכפי שרואה אותה מנהל מס שבח. המשיב דחה טענות המערערות ומכאן הערעור.
♦ לטענת המערערות, לא התקיים דיון בהשגה, חרף בקשה מפורשת של המערערות לקיום דיון. יש לראות אותן כנותנות שירותי בנייה. המערערות מחזיקות במקרקעין מכוח רכישת המקרקעין מהמנהל ולא בגין מתן שירותי בנייה למנהל וקל וחומר לא מכוח המשתכנים. לכאורה, במידה וניתנים שירותי בנייה הם ניתנים למנהל. ממילא, היה חייב המנהל להוציא חשבונית מס לא רק בגין התמורה במזומן - אלא על כל אומדן הוצאות המערערות. רשויות מע"מ לא יכולות להתעלם ממחדל המנהל בהוצאת חשבונית שתשמוט את הקרקע מתחת לשומה. המערערות טענו, כי לא ברור מה הרלוונטיות של הוצאת היתר בנייה לנושא עיתוי החיוב במס עוד נטען, כי הסכומים צריכים לכלול מע"מ ואין להוסיף עליהם מע"מ.
♦ לטענת המשיב, הטענות נשמעו על ידי מנהל המכס ומע"מ קודם להוצאת השומה ובשלב הדיון בהשגה. מחיר העסקה בין המערערות לבין המנהל לצורך מע"מ הוא סכום התמורה המוסכמת כלומר סכום המזומן בלבד. ההתחייבויות הנוספות שנטלו על עצמן המערערות על פי תנאי המכרז אינן מהוות חלק ממחיר העסקה לצורך החיוב במע"מ. עמדת המשיב היא כי מדובר במתן שירותי בנייה כנגד ויתור הדיירים על זכויות וחזקה במקרקעין בדומה לעסקת קומבינציה. באשר למועד החיוב במס, המועד הוא עם קבלת התמורה כלומר עם ויתור כל דייר על זכויותיו וחזקתו במקרקעין. לגבי כלל הדיירים בבניין שאמור להבנות עבור הדיירים, יהא מועד החיוב במס יום מתן היתר הבניה או יום העלייה על הקרקע, המוקדם מבניהם.
ביהמ"ש המחוזי בתל אביב-יפו בפני כב' השופטת דניה קרת-מאיר:
♦ ביהמ"ש קבע, כי בנסיבות המפורטות לעיל אין כל מקום לטענה, כי יש לבטל את השומה בגין אי הזימון לדיון בהשגה. לא מדובר במקרה חריג בו קיים צורך בהבהרה. בכל מקרה, גם כאשר ניתנה למערערות ההזדמנות להרחיב ולהבהיר ולהעלות את טיעוניו בפני בימ"ש – לא נעשה הדבר על ידן. בעניין השומה בגין עבודות הפיתוח נקבע, כי אין כל בסיס לטענת המערערות על פיהן מבוצעות עבודות התשתית והפיתוח עבור המנהל, ולא עבור העירייה חלף ויתור על אגרות והיטלים. אין גם ספק, כי טיבן של העבודות, בהיותן עבודות פיתוח ותשתית מוניציפאליות, והעובדה, כי הן מבוצעות לפי דרישות העירייה ובפיקוחה – מצביעות על התקשרות בין המערערות לבין העירייה ולכן, בין היתר, אין כל מקום לטענות המערערות בעניין שומה זו.
♦ לעניין מועד החיוב במס נקבע, כי אין מקום לקבל את טענת המערערות על פיה מועד אכלוס הבניין הינו המועד הרלוונטי בהקשר הנוכחי. היזם, המערערות, קיבלו למעשה את הזכויות במקרקעין במועד בו התחייבו כלפי הדיירים לבנות את הדירות בבניין דולב. המערערות אף הבהירו עניין זה עצמם במסגרת הערעור. כלומר, המערערות עצמן קשרו בין הויתור לבין פינוי המקרקעין כלומר קבלת הזכויות בהם, ללא כל קשר למועד מסירת הדירות בפועל. היתר הבנייה ניתן כאמור בכפוף לאותה התחייבות. לכן, אין ספק כי במועד מתן היתר הבנייה כבר נעשה אותו ויתור של הדיירים בחזקה במקרקעין, תוך כדי קבלת התחייבות מאת המערערות לקבלת דירה חלופית. העובדה, כי הדיירים לא פינו את המקרקעין בפועל באותו מועד, אלא במועד קבלת הדירה החלופית בפועל – אינה משנה את מועד קבלת הזכות על ידי היזם.
♦ לעניין טענת המערערות כי סעיף 49 כ"ב לחוק מיסוי מקרקעין פוטר אותן ממע"מ כאשר מדובר בפרוייקט פינוי בינוי ומנגד היזם מחוייב לשלם מס רכישה בגין כלל התמורות אותן הוא משלם לרכישת הזכויות במתחם. נקבע, כי דין הטענה להידחות שכן תיקון 50 לחוק הינו הוראה מחדשת ולא מבהירה.
תוצאה:
♦ הערעור נדחה.
ניתן ביום 4.4.2013
ב"כ המערערות: עוה"ד שוחט,עוה"ד סולודון-קינן
ב"כ המשיב: עוה"ד אלפא ליבנה, פרק' המדינה
