♦המערערת היא חברה שהוקמה בשנת 1988 ובעלי מניותיה הם: חברת אוטו חן בע"מ וחברת מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ המחזיקה ביתרת המניות. בשנת 1989 רכשה המערערת מחברת סולל בונה בע"מ, ביחד עם חברות אחרות, מתחם מקרקעין שנמצא באזור התעשייה תלפיות בירושלים (להלן:"המתחם"). העסקה המשותפת כונתה ע"י הצדדים "מרכז בליליוס". אין מחלוקת, כי המתחם כולל מבני תעשיה ומלאכה, וכן שטחים לא מבונים. למערערת אין נכסים ממשיים כלשהם מלבד המתחם. בשנים 1994-2004 מכרו המערערת ושותפיה חלקים מהמתחם. בגין מכירות אלה, ביקשה המערערת אישורים לפי סע' 50 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") ולפיהם, הרווח ממכירת הזכויות במקרקעין נתון לשומה לפי סע' 2 לפקודת מס הכנסה (להלן:"הפקודה"). היינו, ההכנסה ממכירת חלקים מהמקרקעין, היא הכנסה מעסק ולא משבח. אחד המגרשים במתחם נמכר (להלן: "המגרש"). מן המכירה ובהתאם לדו"ח הכספי, נוצר למערערת רווח בשל המכירה. המערערת הגישה למשיב בקשה להיחשב כ"חברת בית", עפ"י סע' 64 לפקודה. המערערת פנתה בבקשה, כי הרווח שנוצר בידה ממכירת המגרש יהיה נתון לשומה בהתאם לפקודה. ♦המשיב הוציא שומה עפ"י מיטב השפיטה לגבי הכנסותיה של המערערת לשנות המס 2003-2006. השגתה של המערערת נדחתה ומכאן הערעור.
♦לגישת המערערת, הפרשנות התכליתית של סע' 64 לפקודה מחייבת את המסקנה, לפיה יש לראות בה כחברה "שכל רכושה ועסקיה הם החזקת בניינים", כאשר, לשיטתה, הפרשנות התכליתית של המונח "בניינים" מחייבת את המסקנה, לפיה יש לכלול בו גם בניינים אליהם צמודים שטחים לא מבונים שבמתחם, אשר הם בגדר "אמצעי הדרוש לשם ניהול הבניינים" הצמודים לבנין. כמו כן, לגישת המערערת, היא עונה על הגדרת "חברת מעטים" עפ"י סע' 76 לפקודה כנדרש בהגדרת "חברת בית".
♦לגישת המשיב, המערערת אינה ממלאת אחר התנאי הבסיס של הוראת סע' 64 לפקודה, ולא ניתן לראותה כחברה שכל עסקיה ורכושה הם החזקת בניינים. עיקר רכושה הינו מגרשים שחלקם פנויים לחלוטין מבנין, ועל חלקם מבנים המיועדים להריסה. המשיב הוסיף, כי המערערת אינה "חברת מעטים" עפ"י סע' 76 לפקודה, מאחר שלציבור יש עניין ממשי בפעילותה, בעקבות היותה חברה פרטית המוחזקת בעקיפין ע"י חברה ציבורית. לגישת המערערת, חישוב עלות המגרש שמכרה צריך להיעשות עפ"י עקרון השיוך הכמותי היחסי.לטענת המשיב, את הערך הרלבנטי יש לחלץ מחוות דעת שמאי שנערכה לבקשת המערערת ב-1991 בסמוך למועד הרכישה של המקרקעין, הקובעת עלות ספציפית לכל מגרש במתחם. המערערת טענה, כי אין כל מקום להסתמך על הערכת השווי משנת 1991 לאור הפסיקה הקובעת כלל אחר, וגם מהטעם שבתקופת הביניים שבין הערכת השווי ועד למכירת המגרש בשנת 2004 שונה המצב התכנוני של המתחם. כך, הופקע חלק ממשי ממנו ונמכרו חלקים נוספים.
ביהמ"ש המחוזי בירושלים – כב' הש' מרים מזרחי:
♦ביהמ"ש לא קיבל את עמדת המערערת, לפיה עמדה בדרישת ההחזקה בבניינים בלבד, והכנסותיה הן הכנסות מהשכרת בניינים אלו. אילו די היה ב"מקרקעין" ולא ב"בניה", היה המחוקק מבטא רצונו אחרת ואומר "שכל רכושה שטחי קרקע וכל עסקיה מהחזקת שטחי קרקע". עפ"י נוסח ההוראה, אין הכוונה לנדל"ן במובן הרחב, אלא דווקא לבניינים. אם למערערת שטחים ריקים מבניינים, אזי אין היא עומדת בתנאי הסע'. כפי שהוכח בראיות, רכושה של המערערת הוא למעשה נכסי נדל"ן, קרי, בחלקו מגרשים פנויים לחלוטין, בחלקו מגרשים עליהם מבנים הרוסים שספק אם ניתן לקרוא להם בניינים ובחלקו מגרשים שעליהם בניינים.
♦ביהמ"ש קיבל את עמדת המערערת, לפיה אין עיגון לשוני לדרישה שההטבה תינתן ל"יחידים" בלבד, וכך גם לדרישה, כי מקבלי ההטבה יהיו חברים ב"חברה קטנה". ביהמ"ש קבע, כי אין צורך להכריע בסוגית מקבלי ההטבה, מאחר שהתנאי המתייחס לעניין שיש לציבור במערערת, מביא מכוח עצמו למסקנת המשיב. ♦לשיטת ביהמ"ש, המשיב צדק בטענתו שהמחוקק ראה לנגד עיניו הטבה לחברות קטנות שכל מטרתן להפיק הכנסות מהחזקת בניינים, ובוודאי לא חפץ ליתן הטבת מס לחברות ציבוריות אשר להן פעילות ענפה כקבלני בנין. גם את פרשנות המושג "עניין ממשי", ראוי לפרש באופן מצומצם לאור תכלית החקיקה הבאה להיטיב עם חברות קטנות. מסקנת ביהמ"ש, כי המערערת אינה מקיימת את התנאי הקבוע בסע' 76 לפקודה, לפיה אינה חברה "שיש לציבור עניין ממשי בה". מסקנה זו, תומכת אף היא, במסקנה לפיה, צדק המשיב בקובעו שאין המערערת ממלאת אחר תנאי "חברת בית". אין מחלוקת בין הצדדים, כי המקרקעין שנרכשו ע"י המערערת הינם מקרקעין הטרוגניים, קרי, מורכבים מחלקות שונות אשר כל חלקה בעלת גודל שונה ושווי שונה. מאחר שדובר במגרש ספציפי אשר עלותו המקורית נקבעה ע"י חוות דעת שמאי מוסמך, ושהוצאה ע"י המערערת עצמה, סמוך למועד הרכישה, יש להעדיף את הערכת שווי הנכס שנערכה ע"י המשיב על בסיס הערכת השווי שנקבעה ע"י המערערת במועד המכירה, וגם בנושא זה דין הערעור להידחות.
תוצאה:
♦הערעור נדחה.
ניתן ביום 1.5.2013.
ב"כ המערערת: עוה"ד הרי קירש; אנר חפץ; שי פחימה ממשרד עוה"ד יגאל ארנון.
ב"כ המשיב: עו"ד חגי דומברוביץ' פרק' י-ם, אזרחי.