♦בתאריך 20.1.2005 מכרו המוכרים (להלן: "המערערים"), לרוכשים, מגרש בשטח המוניציפאלי של היישוב גני תקווה (להלן: "המגרש"). שטחו של המגרש 1,016 מ"ר והוא מהווה 1016/24382 חלקים מחלקה 51 בגוש 6717. מחיר המגרש, כפי שצוין בחוזה שנחתם בין הצדדים, עמד על סך של 88,000$. המערערים דיווחו לרשויות מס שבח מקרקעין (להלן: "המשיב"), על ביצוע העסקה, הן לצורך תשלום מס שבח על ידי המערערים והן לצורך תשלום מס רכישה על ידי הקונים. לדיווח זה צרפו המערערים שומה עצמית לפי שווי עסקה של 384,824 ש"ח (שהיו 88,000$ נכון ליום ביצוע העסקה). המשיב לא קיבל את שומתם העצמית של המערערים וקבע למערערים שומה על-פי מיטב השפיטה, בהתאם לסמכותו לפי סעיפים 78 ו-79א לחוק מיסוי מקרקעין, והעמיד את שווי הנכס על סך של 310,000$. המערערים הגישו למנהל מס שבח מקרקעין השגה על שומה זו והאחרון קיבל את ההשגה בחלקה והפחית את השומה לשווי של 280,000$. על החלטת המנהל בהשגה –הגישו המערערים ערר לועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בתל אביב. ועדת הערר דחתה את הערר בשני שלבים: בשלב הראשון, הועדה בדקה מהו שווי המכירה שהיה צפוי שיקבע בין מוכר מרצון לקונה מרצון (שווי זה כונה בפסק-הדין של הועדה ויכונה להלן: "שווי השוק") והאם קיים פער מהותי בין התמורה המוסכמת בין הצדדים לבין שווי השוק. הועדה קיבלה את עמדת המשיב שלפיה יש לחשב את שווי המקרקעין לפי מספר יחידות הדיור הצפויות להיבנות על השטח וקבעה כי שווי השוק תואם את השומה לפי מיטב השפיטה שקבע המשיב וכי קיים פער משמעותי בין השווי שננקב בחוזה לבין שווי השוק. בשלב השני, לאחר שהועדה השתכנעה כי אכן קיים פער משמעותי בין התמורה המוסכמת לבין שווי השוק, הועדה בחנה אם התמורה המוסכמת נקבעה בתום לב ואם היא לא הושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכרים לבין הקונים. הועדה קבעה כי לא עלה בידי המערערים להוכיח כי העסקה ביניהם נעשתה בתום לב, במיוחד נוכח העובדה שהם נמנעו מלהעיד בפני הועדה על נסיבות עריכת העסקה ואופן קביעת התמורה בגין המגרש, ומכאן הערעור דינן.
♦טענות המערערים, כי בשלב הראשון, עסקאות ההשוואה עליהן הסתמך המשיב שונות באופן מהותי מהעסקה הנדונה. לטענתם, בעדות השמאית מטעם המשיב, גב' א' קלרו, נפלו סתירות שהתעלמות הועדה מהן מהווה שגיאה כפולה – הן בהסתמכות על עסקאות ההשוואה שהציג המשיב והן באי-ההסתמכות על עסקאות ההשוואה שהציגו המערערים. הועדה טעתה בהחלטתה שלא לאפשר למערערים להסתמך על טבלת האיזון שערכה השמאית נ' בוגין במסגרת תוכנית המתאר המקומית מס' ממ/5136, בשל כך שהמערערים לא זימנוה לעדות. בשלב השני, המערערים טוענים כי הועדה שגתה כשביססה את הכרעתה לעניין סוגיית תום הלב על העובדה שהמערערים בחרו שלא להעיד בפני הועדה. לטענת המערערים, סוגיית תום הלב לא הייתה כלל במחלוקת בין הצדדים עובר לקביעות הועדה במסגרת השלב הראשון של פסק-דינה, שבעקבותיו הועבר הנטל להוכחת תום ליבם של הצדדים בעסקה – לכתפיהם של המערערים. לשיטת המערערים, נמנעה מהם ההזדמנות להוכיח את טענותיהם לעניין תום הלב לאחר שסוגיית שווי השוק הפכה לשאלה במחלוקת.
♦טענות המשיב, כי יש לדחות את הערעור על הסף באשר אינו מעלה שאלה משפטית כלשהי, ומתבסס לצורך זה על הוראות ס' 90 לחוק מיסוי מקרקעין הקובעות כי ערעור על פסק-דין של ועדת הערר – בימ"ש זה אפשרי רק בשאלה משפטית. לגופן של טענות המערערים – המשיב סומך את ידיו על פסק-דינה של הועדה,לרבות באשר לסוגיית תום הלב.
ביהמ"ש העליון בפני כבוד השופטים א. רובנשטיין, ח. מלצר, י. עמית:
♦בפתח דבריו, קבע ביהמ"ש, כי דיון טענת המשיב לפיה הערעור איננו עוסק בשאלה משפטית מקובלת על ביהמ"ש, ביחס למרבית טענות המערערים שכן, ההשגות בנושא זה אינן עוסקות אפוא בשאלה משפטית, ולפיכך אין למערערים כלל רשות לערער באותן טענות ויש לדחותן לפיכך על הסף. שונה אולי הדין ביחס לטענות המערערים באשר להסתמכות האפשרית על טבלת האיזון שצורפה לתוכנית המתאר המקומית מספר ממ/5136 הנ"ל, זאת להבדיל מקביעותיה העובדתיות של הועדה, אליהן התייחס ביהמ"ש בפסיקה 7 לפס"ד. טבלת האיזון, שאותה ערכה כאמור השמאית בוגין, הינה מסמך שהוכן לצורך "הליך חלוקה שלא בהסכמה" (לפי ס' 122 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965) ואין מדובר בחוות דעת שמאית שהוזמנה על ידי המערערים, או צד מעוניין אחר כלשהו. בהקשר זה ניתן להלום כי טענת המערערים ביחס להחלטת הועדה, שלא לאפשר למערערים להסתמך על טבלת האיזון האמורה בשל אי-העדתה של השמאית בוגין – הינה לכאורה שאלה מתחום דיני הראיות ועל-כן ניתן, אם כי בדוחק רב, לראות בה, בנסיבות, בבחינת שאלה משפטית. כן הועדה סברה, כי טבלת האיזון, על פניה, איננה רלבנטית ומתאימה על מנת להסיק ממנה מסקנות בנוגע לשווי השוק של הקרקעות שבמחלוקת, אך העירה כי: "בכדי שהועדה תקבל את חוות דעתה של הגב' בוגין היה על העוררין לזמנה למתן עדות". ככל הנראה, כוונת הועדה הייתה שככל שהמערערים היו מעידים את השמאית בוגין– היה בדבר אולי כדי לשפוך אור נוסף על הנתונים שבטבלת האיזון, באופן שהיה יכול להעלות את משקלה בעיני הועדה. נוכח האמור – גם אם אניח לטובת המערערים (מבלי לקבוע דבר לגוף השאלה) כי מבחינה משפטית אמנם ראוי היה להתייחס לטבלת האיזון (במישור הקבילות) – אין בכך כדי להשפיע על התוצאה בערעור שלפנינו (במישור הרלבנטיות), דהיינו שטבלת האיזון איננה תומכת בהכרח בטיעוני המערערים.
התוצאה:
♦הערעור נדחה.
ניתן ביום 19.5.2013
ב"כ המערערים: עוה"ד ויסבלט ישראל
ב"כ המשיב: עוה"ד קמיל עטילה, פרק' המדינה
