♦ ביום 22.2.10 רכשה העוררת מגל מרט, אנית השקעות בע"מ וגלאט מרקט אחזקות בע"מ, 100% ממניותיה של החברה. בעת הרכישה החזיקה החברה ב- 16% ממניות חברת קרית הרבנים בע"מ (להלן: "קרית הרבנים"), אותן רכשה קודם לכן. בנוסף למניות הוקנו לחברה בהסכם עם קרית הרבנים זכות שכירות של המקרקעין, כשלפי ההסכם החברה תתחייב לשלם דמי שכירות לתקופה של 4 שנים, ולאחר מכן תהיה זכאית לחזקה בנכס לתקופה של 20 שנה. במקביל התקשרה החברה עם שופרסל בהסכם שכירות משנה לגבי אותם מקרקעין לתקופה של 10 שנים. במקביל נחתמה תוספת להסכם שכירות המשנה, בה בוטלה האפשרות להביא לסיומו את הסכם השכירות במקרה שניתן יהיה לבנות על המקרקעין. העוררת והמוכרות הגישו הצהרה על "פעולה באיגוד מקרקעין", תוך שהן מציינות ב"תיאור הנכס הנמכר": "מניות באיגוד מקרקעין".
♦ לאחר מכן, התקבל אצל המשיב מכתב מטעם העוררת, בו הבהירה, כי עקב טעות משפטית רכישת מניות החברה דווחה לו כרכישת מניות באיגוד מקרקעין, ומשכך העוררת אינה חייבת במס רכישה.
♦ המשיב הוציא לעוררת שומת מס רכישה, ממנה עולה, כי החברה הינה איגוד מקרקעין, וכי העוררת חייבת במס רכישה בגין רכישת מניות החברה ככזו. המשיב הבהיר, כי לפי עקרון השיקוף הקבוע בסעיף 9(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (להלן: "החוק"), לגבי פעולה באיגוד מקרקעין, המס יוטל על שווי המקרקעין של האיגוד ולא על שווי המניות. המשיב העריך "לפי השוואות" את שווי המקרקעין ב- 57 מיליון ש"ח, ואת שווי המקרקעין הנוספים ב- 21 מיליון ש"ח. שווי 16% מסך סכומים אלו, הועמד על 12.56 מיליון ש"ח.
♦ העוררת הגישה השגה על גובה שומת מס הרכישה, בטענה, כי החברה אינה "איגוד מקרקעין" כמשמעותו בחוק: אמנם העוררת הסכימה, כי החברה מחזיקה ב- 16% ממניות קרית הרבנים, וכי קרית הרבנים אכן מסווגת כ"איגוד מקרקעין" כמשמעות מונח זה בחוק. אולם לחברה נכס נוסף – זכות השכירות במקרקעין, אותם השכירה בשכירות משנה לשופרסל, וזכות זו מניבה לחברה הכנסה שנתית. לעמדת העוררת עולה, כי איגוד המחזיק בנכסים המניבים פעילות עסקית או מקיים פעילות עסקית בשווי העולה על 10% ביחס לכלל הנכסים של האיגוד, לא יראו בו "איגוד מקרקעין". בנוסף טוענת העוררת, כי עקרון השיקוף אינו חל במקרה של שרשור החזקת חברות ואת החזקתה של החברה במניות קרית הרבנים יש לראות כהחזקה של זכויות באיגוד מקרקעין ולא בהחזקת מקרקעין. עוד נטען, כי המשיב עצמו מכיר בכך שלא מוחלת אוטומטית ההוראות החלות על מקרקעין גם על זכות במקרקעין, ועליו להישאר עקבי גם לעניין זה. לחילופין, טענה העוררת, כי שווי הנדל"ן כפי שחושב ע"י המשיב אינו נכון: נתוני עסקאות ההשוואה אינם ברורים. הקרקע מצויה בהליכי תכנון ממושכים ואף מושכרת בהסכם שכירות ארוך טווח במחיר קבוע, נתונים אשר מפחיתים מערכה.
♦ ביום 5.3.12 החליט המשיב לדחות את ההשגה, בקובעו, כי החברה מהווה איגוד מקרקעין: סעיף 1 לחוק מגדיר איגוד מקרקעין כ"איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין".
ועדת ערר בביהמ"ש המחוזי בי-ם – כב' הש' בדימ' משה רביד; משה יצחק, שמאי מקרקעין, עו"ד ד"ר ליאור דוידאי:
♦ העוררת ערכה שומה עצמית בהתאם לסיווג העסקה כפעולה באיגוד מקרקעין, אולם לאחר מכן, ועוד בטרם הוציא לה המשיב שומה, יידעה את המשיב בכתב אודות טעות משפטית שנפלה בסיווג העסקה, והבהירה, כי לפי עמדתה הרכישה לא נעשתה באיגוד מקרקעין. סעיף 85 לחוק מאפשר למשיב לתקן שומה שנעשתה לפי סעיף 78(ג) לחוק בין היתר במקרה בו "נתגלתה טעות בשומה". טעות זו טומנת בחובה גם טעות משפטית. היוזמה לתיקון יכולה לבוא הן מצד המשיב, והן "לפי דרישת מי ששילם מס". הוועדה קבעה, כי לאור הזמן הקצר שחלף בין הגשת השומה העצמית ובין הבקשה לתיקון השומה עקב טעות בסיווג העסקה אין למנוע מהעוררת לתקן את שומתה העצמית. לפי הוראות סעיף 1 לחוק שווי זכות במקרקעין תיקבע על דרך הכלל לפי שווי השוק שלה. לכלל זה נקבע חריג לפיו שווי הזכות יהיה התמורה שקבעו ביניהם הצדדים למכירה, במקרים בהם שוכנע המשיב שהתמורה בעד הזכות נקבעה בין הצדדים בתום לב וללא השפעת יחסים מיוחדים ביניהם. המקרה דנן אינו נופל בגדר החריג.
♦ בהתאם לטענת העוררת בדבר אי הרמת מסך לגבי העסקה שביצעה, גם בשומה העצמית שערכה תיארה את הנכס הנמכר כ"מניות באיגוד מקרקעין". לעומת זאת, הגדרת השווי מתייחסת ל"תמורה בעד הזכות במקרקעין". העוררת לא קבעה תמורה בעד זכות כזו. שלא כטענת המשיב, העוררת כן התייחסה בהשגתה לנושא שווי המקרקעין וכבר בשלב ההוא טענה, כי שווי הנדל"ן כפי שחושב ע"י המשיב אינו נכון; נתוני העסקאות לפיהן ביצע את ההשוואה אינם ברורים; יש להתחשב בהליכי התכנון הקשורים לקרקע ולהסכם השכירות הקיים לגביו. אולם, העוררת לא הגישה, לא אז ולא בהליך הנוכחי, חוות דעת של שמאי מטעמה. מן הצד השני, הנטל על המשיב להוכיח את שווי השוק שקבע לנכס. בפסיקה הובהר, כי "שיטת ההשוואה" היא שיטה מקובלת לשום בה מקרקעין.
התוצאה:
♦ הערר התקבל. הנכס יחזור להערכת שווי המקרקעין ע"י המשיב, תוך התייחסות לנתונים אליהם הפנתה העוררת, כשלעוררת האפשרות להגיש חוות דעת שמאית מטעמה בעניין.
ניתן ביום 21.7.13 ב"כ הצדדים: לא צוין.
