♦ השאלה שנדונה היא כיצד להתחשב בעת הערכת השווי בזכויות בנייה של פי תכנית מתאר תקפה אשר מימושן מותנה בהסכמת בעל המקרקעין – מינהל מקרקעי ישראל. העוררים הם יורשים של זכויות החכירה בנכס המהווה בית מגורים בעין שריד. שטח המגרש 1,100 מ"ר ועליו בית מגורים בשטח של 94 מ"ר. הנכס נמכר באמצעות כונסי הנכסים עו"ד מירב שחר ועו"ד שלומי אביטן בשווי של 2,240,000 ש"ח. העוררים הגישו הצהרה לפיה מלוא התמורה שולמה בגין מכירת דירת המגורים וביקשו לפטור אותם מתשלום מס השבח. המשיב, לא קיבל את ההצהרה וקבע, כי מחיר העסקה הושפע מזכויות לבנייה נוספת במגרש. המשיב קבע כי שווי בית המגורים הנו בגובה תקרת הפטור על פי סעיף 49 ז' (א) לחוק מיסוי מקרקעין – 1,700,000 ש"ח (כשיעור התקרה ביום העסקה). על יתרת התמורה, 540,000 ש"ח, הוטל מס שבח. בגין קביעה זו הוגשה השגה על ידי העוררים. השגה שהגישו העוררים נדחתה ועל כן הוגש הערעור נשוא פסק דין זה.
ועדת ערר בביהמ"ש מחוזי בחיפה – ר.סוקול, שופט- יו"ר הועדה; יחזקאלי גולן גלית, רו"ח; שמעון פסטנברג, רו"ח:
♦ העובדות לעניין פסה"ד: המורישים חכרו את הנכס מהמינהל בשנת 1981. לאחר פטירתם נחתם הסכם חכירה חדש בין העוררים למינהל ב- 2012. על פי הסכם החכירה חכרו המורישים, ובעקבותיהם העוררים, את הנכס לתקופה של 49 שנים משנת 1981. בהסכם צוין כי שטח הנכס הנו 1,081 מ"ר ומטרת החכירה הינה מגורים. כן צוין, כי קיבולת הבנייה המותרת הינה 160 מ"ר. לאחר תחילת תקופת החכירה על ידי המורישים שונו תכניות המתאר החלות על הנכס ולפי תכנית מתאר חדשה הוגדל שטח המגרש ל-1,130 מ"ר. כמו כן נקבעו זכויות בנייה נוספות במגרש בשטח של עד כ- 500 מ"ר.
העוררים טענו, כי התמורה שנקבעה בהסכם לא הושפעה מזכויות בנייה נוספת, מאחר והן אינן של חוכרי המגרש אלא של המינהל וכי בנייה נוספת מותנית ברכישת הזכויות מהמינהל, דהיינו בתשלום דמי היוון ודמי היתר למינהל.
♦ המשיב טען, כי שווי בית המגורים אינו עולה על 1,700,000 ש"ח וסומך עמדתו על חוו"ד שמאי לפיה כל תשלום העולה על הערכת השווי, משקף תשלום בגין זכויות בנייה. המשיב מדגיש כי פיצול בין שווי דירת המגורים לזכויות בנייה נוספות יכול להיעשות לא רק כאשר קיימות זכויות בנייה מאושרות על פי תכנית מתאר תקפה ועל פי היתרים של המינהל, אלא גם כאשר קיים צפי לתוספת זכויות בנייה. לפיכך, יש לפצל התמורה ששולמה בין זכויות החכירה עבור דירת המגורים לבין תשלום עבור זכויות הבנייה הנוספות. כפי שידוע הענקת פטור במכירת דירת מגורים חייבה גם קביעת הוראות ביחס למכירת נכסים מורכבים הכוללים זכויות בניה. הועדה דנה בסמכותו של המנהל לפצל את התמורה ששולמה בין הנכסים השונים ולצמצם את הפטור רק לתמורה המשולמת עבור דירת המגורים. בנוסף, קבעה הועדה, כי פיצול בין הנכסים השונים הוכר בפסיקה כ"פיצול פיזי". בתי המשפט הוסיפו והרחיבו, כי ניתן לערוך פיצול של התמורה לא רק במצבים של נכסים פיזיים נפרדים, אלא גם מקום שבו התמורה שולמה בגין זכויות נוספות המצטרפות לשווי דירת המגורים. פיצול זה כונה בפסיקה "פיצול רעיוני" שעיקרו פיצול התמורה בין זו המשתלמת עבור דירת המגורים, לבין התמורה בגין זכויות הבנייה.
♦ שאלה נפרדת הנה איתור אותם מרכיבים נוספים, שכן בהיעדרם של מרכיבים נוספים ניתן להניח, כי התמורה שולמה אך ורק עבור דירת המגורים. כאשר עוסקים בפיצול רעיוני, דהיינו במכירת זכויות בדירת מגורים ביחד עם זכויות לבנייה נוספת, יש לברר כיצד נקבע כי קיימות זכויות נוספות. לפיכך, בתי המשפט קבעו לצרכים שונים, כי גם צפייה סבירה לקבלת זכויות בנייה נוספות תיחשב כנכס נוסף שיכול להיות נתון לשומה נפרדת. גישה זו אומצה גם בנוגע לאפשרות של פיצול רעיוני במכירת נכס וביהמ"ש העליון קבע, כי ניתן לערוך פיצול בין שווי דירת המגורים לשווי זכויות בנייה נוספות, גם כאשר זכויות הבנייה הנוספות טרם אושרו בתכנית סטטוטורית. הצפייה לשינויים בזכויות מהווה נכס בעל ערך הניתן לפיצול (ר' ע"א 471/03 משה אהרוני נ. מנהל מס שבח מקרקעין (חדרה)). עוד נקבע, כי יש לעשות הבחנה בין זכויות בנייה סטטוטוריות לבין "ציפייה לזכויות בנייה" שכאלו עשויה להשפיע על הערכת שוויין של הזכויות. בהערכת שווי זכויות צפויות, יש להביא בחשבון את סיכוי ההתממשות מחד, אל מול האפשרות שהציפייה לא תתגשם מאידך. עם זאת, אלו הבדלים בשווי ולא בעצם קיומן של הזכויות הנוספת. ומה בעניין שלפנינו? זכויות הבנייה הנוספות במגרש הינן זכויות סטטוטוריות. הן נלמדות מתכניות המתאר שאושרו. מימוש זכויות הבנייה מותנה בקבלת הסכמה של המינהל, שהוא בעל המקרקעין. למגבלה זו יש השפעה על שווי הזכויות, אולם אין בה כדי לשלול את המסקנה, כי התמורה בעסקה כוללת בחובה מרכיב נפרד המשקף את הציפייה לקבלת ההסכמה ולמימוש הזכויות. מרכיב שכזה אינו נכלל בגדר הפטור למכירת דירת מגורים. עוד נקבע, כי הואיל ועסקינן בפיצול התמורה בין זו שמשולמת עבור דירת המגורים לזו המשולמת עבור הציפייה, אין כל רלבנטיות לטענת העוררים בדבר זהות בעל זכויות הבנייה עד למועד מתן ההיתר לחוכר. הדיון כאמור הינו בשאלת פיצול התמורה עבור דירת המגורים לתמורה עבור הזכויות הצפויות לחוכר.
התוצאה:
♦ הערר נדחה.
ניתן ביום: 21.7.2013
ב"כ העוררים: עו"ד מירב שחר ועו"ד שלומי אביטן
ב"כ המשיב: עו"ד שאול כהן מפרק' מחוז חיפה
