♦ ביום 1.1.2014 תחל השחיקה ההדרגתית במעמדה המועדף, לצרכי מס שבח, של דירת המגורים המזכה.
העילות לשחיקה הצפויה הן אלו:
1.תבוטל האפשרות למכור דירת מגורים מזכה, בפטור ממס שבח, אחת לארבע שנים (לגבי דירות קיימות יחול ביטול הפטור – בדרך כלל – לפי חישוב לינארי, המביא בחשבון את התקופה היחסית שמיום 1.1.2014 ואילך).
2.במכירת דירת מגורים מזכה שנחשבת לדירתו היחידה של המוכר (בכפוף לכך שהמוכר היה בעל הזכות בה במשך 18 חדשים לפחות, מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פיסקה זו במהלך 18 החדשים שקדמו ליום המכירה) – וכן במכירת דירת מוריש (שהתקיימו לגביה התנאים שנקבעו בסעיף 49ב.(5) לחוק) – ניתן יהיה לקבל בעתיד פטור מלא ממס שבח רק כאשר שווי המכירה לא יעלה על סכום של 4.5 מיליון ש"ח.
אם יעלה שווי המכירה על סכום התקרה, יראו את סכום ההפרש כדמי מכר של זכות אחרת, החייבת במס (ככל הנראה לפי חישוב לינארי, מיום 1.1.2014 ואילך), ויותרו עלויות רכישה וניכויים מהשבח בהתאם ליחס בין סכום ההפרש לבין שווי המכירה הכולל.
במאמר מוסגר נזכיר, כי "דירת מגורים" הינה דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.
♦ עוד נזכיר, כי "דירת מגורים מזכה" הינה דירת מגורים, שמתקיימים בה התנאים שנקבעו בחוק (בעיקר מדובר באי שימוש בדירה למטרות פעילות עסקית או להשכרה לפעילות עסקית, לפחות בארבע השנים שקדמו למכירתה או בארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח).
יצוין, כי הפטור ממס בשל מכירת דירת המגורים היחידה לא יוענק בשל מכירת חלק בדירה שאינו עולה על שליש, ואף לא בשל דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997, אם הללו "נוטרלו" (בפועל) במכירת דירת מגורים אחרת, בפטור ממס, אשר נחשבה לדירתו היחידה של המוכר.
ניתן להניח, כי השינוי הצפוי (מיום 1.1.2014 ואילך) יביא לעליה דרמטית במפלס החיכוך בין מוכרי דירות המגורים לבין נציגי רשות המסים בישראל, שכן מרבית העסקאות שהיו פטורות ממס שבח, עד לשינוי, יהיו חייבות מעתה במס (על בסיס לינארי).
בין המכשלות הצפויות, שיעמדו בוודאי בפני המוכרים (מיום 1.1.2014 ואילך), נמנה את אלו:
(*)למי שימכור "דירת מגורים מזכה" שלא נחשבת לדירת המגורים היחידה - ואף לא נחשבת "לדירת מוריש" - יינתן (בדרך כלל) פטור יחסי ממס, על בסיס לינארי, בשל השבח הריאלי שנצבר עד ליום 31.12.2013. פטור יחסי זה אינו ניתן בגין הסכום האינפלציוני החייב (המחושב עד ליום 31.12.1993).
(*) חישוב השבח, במכירת דירת מגורים שהושכרה בתקופת חישוב השבח, אמור להיות מושפע (גם) מסכום הפחת "שהיה ניתן לניכוי". בסוגיה זו בלבד צפויות אלפי השגות (ועררי מס שבח), בכל שנה.
(*) במקרים מסוימים, הדירות כוללות רכיבים רבי ערך (מערכות מיזוג, מערכות הגברה, מערכות תאורה, מערכות שליטה ואזעקה, ועוד), שמכירתם ככאלה עשויה להיות בלתי חייבת במס (במיטלטלין לשימוש אישי). הערכת שווים של רכיבים אלו תביא, מן הסתם, לעיוותים ולוויכוחים בחשוב השבח החייב במס.
♦ התפתחות צפויה זו לא תיטיב עם המוכרים, שבוודאי יפנו בעתיד ליועצים שונים כדי למזער את נטל המס, לא כל שכן ככל שמדובר במוכרים שלא יצליחו לשחזר את כל הנתונים הרלוונטיים, לצרכי חישוב השבח.
♦ לסיום נבקש להפנות את תשומת הלב לכך, שבמקרים מסוימים עלול פקיד השומה לקבוע שאין די בדיווח למס שבח (גם אם חלק מהשבח חויב במס), ויש לחייב את מלוא סכום הרווח במס הכנסה. לפי שיעורי המס הספציפיים שחלים על המוכר, משום שמדובר ב"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" (כמובן שבמקרים שכאלה יובא בחשבון הסכום ששולם למס שבח, ויופחת מסכום מס ההכנסה המגיע).
סכנה זו מרחפת בעיקר על ראשו של מי שנוהג לרכוש דירות מגורים במטרה לשפצן – ו/או להשביחן או לשדרגן – ובמיוחד ככל שהוא עושה שימוש מסיבי במימון חיצוני.
אין להוציא מכלל אפשרות, במקרים שכאלה, שגם מנהל מס ערך מוסף יצטרף לחגיגה, בטענה שהמוכר היה אמור להירשם כ"עוסק" (משום שמדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי).
♦ אם כך יהיה, יאלץ המוכר ביש הגדא להעביר לאוצר המדינה חלק נכבד מהסכומים שקיבל, בשל רכיב המע"מ (הכלול בשווי המכירה), וזאת ללא כל קשר לרווח הכלכלי שמומש.
