נקדים ונאמר כי המדריך משפר את מצבם של הנישומים ביחס למצב עד היום. כלומר, על פי ניסוח המדריך, נראה כי רשות המיסים מפרשת לקולא את הוראות החוק.
בשלוש דרכים:
הכנסה משכירות דירת מגורים בישראל יכולה להתחייב במס בשלוש דרכים:
1. פטור ממס עד לתקרה הקבועה בחוק.
בדרך זו, יש לחשב את כל הכנסותיו של היחיד ובני ביתו מהשכרת דירות, גם אם הן מושכרות לעסק. אם ההכנסה איננה עוברת את התקרה (כיום, התקרה עומדת על סך של 5,080 ש״ח),
ההכנסות מדירות המושכרות בפועל למגורים יהיו פטורות ממס. אם ההכנסה עוברת את התקרה, ישנן שתי אפשרויות:
א. ההכנסה בפועל עוברת את התקרה כפול שתיים - במקרה כזה לא יהיה זכאי המשכיר כלל לפטור.
ב. ההכנסה גבוהה מהתקרה אך נמוכה מכפל התקרה - במקרה כזה ההכנסה הפטורה תהיה התקרה הכפולה פחות ההכנסה בפועל.
דוגמא:
הכנסה בסך 4500 ש״ח - פטורה כולה.
הכנסה בסך 6500 ש״ח - כפל התקרה שווה ל 10,160 (=2x5,080). נפחית ממנו את ההכנסה בפועל (6,500) ונקבל 3,660 ש״ח (=10,160-6,500).
לכן, 3,660 ש״ח יהיו פטורים והיתרה חייבת במס.
2. מס סופי של 10% מהתקבולים (המחזור).
במסלול הזה, הנישום ישלם מס בשיעור של 10% מכלל הכנסתו מדירת המגורים, מבלי שיהיה זכאי לנכות מההכנסה הוצאות.
לצורך חישוב השבח בעתיד, יראו בו כאילו ניכה את ההוצאות, וכך השבח צפוי להיות גבוה יותר.
3. מס שולי כהכנסה פאסיבית, על הרווח מההשכרה בלבד.
במסלול זה, ישלם המשכיר מס שולי על ההכנסה החייבת, דהיינו - על התקבולים בניכוי ההוצאות.
ככל שמדובר במשכיר שהוא מעל לגיל שישים, יתחילו מדרגות המס לגביו ב 10%. בכל מקרה אחר, יתחילו מדרגות המס מהמדרגה הגבוהה יותר - 31%.
סוגיות מיוחדות:
1. מהמדריך ניתן להבין כי אדם שיש לו מספר דירות מגורים המושכרות, רשאי לבחור את המסלול של המס השולי לחלק מהדירות, ולחלק הנותר לבחור במס הסופי בשיעור 10%.
כך, יכול כל נישום לבצע חישוב לגבי כל דירה ודירה, כיצד כדאי לו לדווח על ההכנסה ממנה, ולבחור בשילוב שיעניק לו את המס הנמוך ביותר.
הכנסה חייבת הנובעת מחישוב הפטור (העולה על התקרה) לא תהיה זכאית למס לפי המסלול השני (מס סופי בשיעור 10% מההכנסה).
2. במסלול הפטור (על החלק החייב) ובמסלול המס הסופי, יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו בקשר להשכרת הדירה, כגון מתווך, עו״ד, תיקונים וכד׳. חשוב לציין כי ההוצאות המשמעותיות ביותר הינן פחת (שני אחוז משווי הדירה כולל הקרקע) והוצאות ריבית ריאלית.
3. הפסד מהשכרת דירה יכול לדעתי להיות מקוזז מרווח מהשכרת דירות אחרות באותה שנה. זאת, לפי עקרון המקורות הקבוע בפקודה. אולם, בשנים הבאות יוכל ההפסד להיות מקוזז מהרווח מאותה הדירה בלבד.
4. הוצאות חד פעמיות: לעיתים, בעל הדירה נדרש לשלם אגרה חד פעמית גבוהה מאד, כגון אגרת כביש, ואגרות אחרות, וכל זאת מתוקף היותו בעל הדירה.
הוצאה כזו רק לעיתים מעניקה למשכיר יתרון מתמיד. ברוב המקרים לא מתהווה יתרון מתמיד בהוצאה, ובמקרים כאלו ניתן לדעתי לדרוש אותה כולה באותה שנת מס בה הוצאה. הוצאה כזו יכולה להקטין את חבויות המס הן בשנה בה הוצאה, והן בשנים הבאות כהפסד מועבר לשנה הבאה.
5. עד היום היינו סבורים כי את המס לפי המסלול השני - מס סופי של 10% על התקבולים - ניתן לשלם רק עד לסוף ינואר בכל שנה. סברנו כי אם הנישום לא יעשה כן, יאבד את זכותו לבחור במסלול זה.
לשמחתנו ניתן להבין מהמדריך כי מסלול זה יהיה פתוח בפני הנישום גם אם לא הזדרז ושילם את המס, ובמקרה שישלם את המס לאחר ינואר, יהיה חייב בריבית והפרשי הצמדה בלבד.
6. עמדת רשות המיסים הינה כי במקרה בו הנישום בחר במסלול הפטור, יש לקזז את הפחת מעלות הרכישה בעת שימכור את הדירה בעתיד.
7. היה והכנסות מההשכרה עולות לכדי עסק, יהיה מחוייב היחיד לבחור במסלול השלישי, ולא היה זכאי לפטור או למסלול המס הסופי.
במסלול המס הסופי לא יוכל הנישום לקבל זיכויים כנגד המס, ולא יהיה זכאי לפטורים (כגון פטור לנכה).
