משכיר דירה: אתה חושב שאתה מרוויח תשואה טובה? תחשוב שוב/
בישראל קיימות בהערכה זהירה מאות אלפי דירות מגורים המשמשות כנכס מניב עבור בעליהן. בעלי הדירות מקבלים דמי שכירות באופן שוטף, ואף מרוויחים מעליית ערכה בשוק.
למעשה, רכישת דירת מגורים, השכרתה למגורים ומכירתה העתידית, נחשבים למסלול השקעה מקובל ואטרקטיבי.
לאור תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "הרפורמה במיסוי דירות מגורים"), בעלי דירות רבים לא מודעים להשלכות על החלטתם למכור את הדירה או להותיר אותה כנכס מניב ברשותם.
על מנת להבין לעומק את השלכת הרפורמה על הכנסות השכירות, נסביר בקצרה את עיקרי הרפורמה:
1. רק מוכרים שהדירה שמכרו היא דירתם היחידה ימשיכו ליהנות מפטור ממס שבח;
2. מי שיש לו יותר מדירת מגורים אחת לא ייהנה מפטור במכירת דירת מגורים, כלומר בוטל הפטור ממס שבח שניתן אחת ל-4 שנים;
3. בוטל הפטור ממס שבח לתושבי חוץ;
4. נקבע שיעור מס חדש מיוחד לדירת מגורים שנרכשה לפני 1/1/14.שיעור המס נקרא ״הליאריות החדשה״.
איך זה משפיע על המשכירים?
נכון ליום ה- 1.1.14 מכירת דירת מגורים שלא זכאית לפטור, תחויב במרבית המקרים במס שבח לפי לינאריות חדשה. כך מחשבים את המס:
הרווח מחולק לתקופת ההחזקה בדירה. את הרווח לכל תקופה מכפילים בשיעורי המס הבאים:
- הרווח המיוחס לתקופה שבין רכישת הדירה ועד ליום 1.1.14 יהיה פטור.
- הרווח המיוחס לדירה החל מיום 1.1.14 ועד ליום מכירת הדירה יהיה חייב במס בשיעור 25%.
לדוגמא, נניח שדירה נרכשה ביום 1/1/2010 במחיר 1,500,000 ₪. הדירה נמכרת ביום 1/1/2015 תמורת 2,600,000 ₪.
הרווח בדירה עומד על 1,100,000 ₪. חלקו נובע מהאינפלציה (נניח לצורך הדוגמא שהרווח האינפלציוני הוא 100,000 ₪) וחלקו השני הוא רווח אמיתי, הקרוי רווח ריאלי.
המס שאותו אדם ישלם יחושב באופן הבא:
סך הרווח 1,100,000 ₪.
מתוכו – רווח אינפלציוני 100,000 ₪. (פטור ממס)
רווח ריאלי 1,000,000 ₪.
הרווח הריאלי יחולק בתקופת האחזקה, ונקבל סך של 200,000 ₪ רווח לכל שנה (5 שנים אחזקה).
כעת, חישוב המס יהיה:
בגין 800,000 ₪ המהווים את חלק הרווח המיוחס לארבע השנים הראשונות –פטור ממס.
בגין 200,000 ₪ המהווים את חלק הרווח המיוחס לשנה החמישית – 25% מס שהוא 50,000 ₪.
הקשר בין מס על הרווח ובין התשואה על הנכס:
נניח לצורך הפשטות שאדם משכיר דירה ובחר לשלם מס לפי המסלול של 10% והוא מקבל סכום של 6,000 ₪ דמי שכירות.
מכאן יש לו הכנסות שכירות של 6,000 ₪ בניכוי של מס הכנסה בגובה 600 ₪ סה"כ הכנסה נטו 5,400.
אבל, וזו הנקודה החשובה לענייננו, ככל שמועד המכירה נדחה, כך אחוז גבוה יותר מהרווח יהיה חייב במס.
בדוגמא הבדויה שנתנו לעיל, היה והדירה תימכר ב 1/1/2016 – כלומר שנה אחת מאוחר יותר, יבצעו שלטונות המס את החישוב הבא:
סך הרווח 1,100,000 ₪.
מתוכו – רווח אינפלציוני 100,000 ₪. (נניח שהאינפלציה לא עלתה)
רווח ריאלי 1,000,000 ₪.
הרווח הריאלי בסך 1,000,000 ₪ יחולק בתקופת האחזקה, ונקבל סך של 166,666 ₪ רווח לכל שנה (הפעם 6 שנים אחזקה).
כעת, חישוב המס יהיה:
בגין 666,666 ₪ המהווים את חלק הרווח המיוחס לארבע השנים הראשונות –פטור ממס.
בגין 333,334 ₪ המהווים את חלק הרווח המיוחס לשנה החמישית – 25% מס שהוא 83,333 ₪.
דהיינו, סכום המס עולה ב 33,333 ₪ (במקום 50,000 ש״ח המס יהיה 83,333 ש״ח), רק בשל העובדה שהדירה נמכרה במועד מאוחר יותר.
ניתן אף לומר כי בשנים 2015-2017, כל חודש בו תידחה מכירת הדירה, יגרום להעלאת סכום המס אצל המוכר בסכום של 3,000- 2,000 ₪ ואף יותר מכך.
שקלול המס על הרווח בעקבות הרפורמה מביא לתוצאה מדהימה ביחס למשכיר. התשואה האמיתית אצל אותו משכיר בדוגמא הבדויה שלעיל בשנת 2015 תהיה:
הכנסה לחודש: 6,000 ₪
מס על הכנסות השכירות: 600 - ₪
תוספת מס על הרווח, הנובעת מהרפורמה 2,777 - ₪
סך הכל רווח לחודש 2,623 ₪
אותו בעל דירה, שבטוח שהוא מרויח סך של 5,400 ₪ נטו על הכנסות השכירות, מרוויח בפועל רק 2,623 ₪, המהווים 1.2% משוויה.
ההפרש גבוה אף יותר מהמתואר כאן, וזאת מהסיבה שככל שעובר הזמן, רשות המיסים מורידה לצורך חישוב המס את עלות הרכישה, בשל פחת על הדירה, שגם אם לא נדרש כהוצאה, יקטין את עלות הרכישה לצורכי מס, וכך יעלה הרווח החייב במס.
המלצתנו היא לבצע בדיקת כדאיות ולבחון האם ישנן דרכים אחרות למקסם את התשואה בגין כספכם. אולי, כדאי לממש מוקדם ככל האפשר את הדירה, ולהשקיע באפיק אחר?