מס רכישה: רכישת מקבץ יחידות דיור כמוה כרכישת נכס אחד

♦ ערר על החלטת המשיב לדחות את השגת העוררת על מס הרכישה שהושת עליה ברכישת מקבצי דיור ובהם 362 יחידות דיור המצויים בכרמיאל.

 

 

♦ העוררת, חברה רשומה בישראל, התקשרה בהסכם עם השותפות קלג'רו פיתוח (להלן:"המוכרת") לרכישת זכויותיה של המוכרת במקבצי דיור בעיר כרמיאל. על פי ההסכם התחייבה העוררת לשלם למוכרת עבור מלוא הזכויות במקבצי הדיור סך של 101,150,000 ש"ח בצירוף מע"מ.

 

♦ לטענת העוררת, אין להבחין בין רכישת דירה יחידה להשקעה לבין יחידת מקבץ דיור, זו גם זו הינה עסקה לרכישת דירות מגורים ועל-כן יש להחיל על הרכישה את שיעור המס הקבוע לרכישת דירות מגורים לפי סעיף 9(ג1א)(1) לחוק. בהתאם, מבקשת העוררת לקבוע, כי התמורה תחולק לפי מספר הדירות. לגישתה רק מקום שבו נרכשו מספר דירות המיועדות לשמש אצל הרוכש "מלאי עסקי" ניתן לסווג את העסקה כרכישה של "זכות במקרקעין אחרים".

 

העוררת הוסיפה וטענה, כי יש לפצל את התמורה ולקבוע,כי רק חלק ממנה שולם עבור זכויות במקרקעין.

 

♦ המשיב טען מנגד, כי יש לבחון את המהות הכלכלית של העסקה וממהות זו ניתן ללמוד, כי העוררת רכשה את המקבץ בשלמותו ולא רכשה דירות מגורים.

 

המשיב הוסיף וטען, כי אין לפצל את התמורה לחלקים. התמורה שולמה במלואה עבור אותו נכס. יתרה מזו, זכויות ההשכרה הינן חלק מהזכויות במקבץ ואין להפרידם.

 

 

♦ ביהמ"ש נדרש להכריע האם רכישת מקבץ הדיור כמוהו כרכישת דירות מגורים כמספר יחידות הדיור במקבץ, או רכישת נכס אחד?

♦ ביהמ"ש קבע, כי על מנת לברר את שיעור המס, תחילה יש לברר מהי הזכות שנרכשה על ידי העוררת. האם העוררת רכשה מספר רב של דירות מגורים, או שמא רכשה מבנים המהווים יחדיו מקבץ?

 

♦ ביהמ"ש בחן שני מבחנים עיקריים: אחד, את אומד דעת הצדדים בעת ביצוע העסקה, קרי האם התחייבו לרכישת המקבץ כמכלול, או שמא התכוונו לרכוש קבוצה של נכסים פרטניים.  השני, טיבו של הנכס.

 

♦ אומד דעת הצדדים: הצדדים חתמו על הסכם למכירת נכס שכלל בחובו חלקים שונים ובהם יחידות דיור. הם לא התקשרו בעסקאות לרכישת 362 דירות. העסקה התייחסה לנכס הכולל.

 

♦ טיבו של הנכס: כזה שמחייב רכישתו כמכלול ולא מאפשר רכישת דירות נפרדות במקבץ, תכנית המתאר ייעדה את המגרש כולו לבניית מקבץ הדיור.

הנכס שנמכר לעוררת נמכר כמקשה אחת על מנת שיישאר בבעלות כמקשה אחת ללא אפשרות לפיצולו. זאת ועוד, גם העובדה שהתמורה שנקבעה הינה תמורה כוללת ואין בה פיצול בין היחידות השונות, מעידה כי הצדדים התכוונו לעסקה לרכישת נכס אחד.

 

בחינת שני מבחנים אלו הובילה את ביהמ"ש למסקנה, כי מדובר במכירת נכס אחד ולא במכירת מספר דירות.

 

♦ לגבי שווי הנכס, קבע ביהמ"ש, כי התמורה שנקבעה בהסכם הינה תמורה כוללת, והדבר מלמד, כי גם הצדדים לעסקה ראו בכל הזכויות כמקשה אחת שאינה ניתנת להפרדה.

שווים של המקרקעין, נגזר מסך כל השימושים האפשריים ומהתשואה הצפויה לבעליהם. ההכנסות הצפויות מהשכרת יחידות הדיור כמקבץ, הינם חלק מאותם שימושים ומהרווח הצפוי לבעלים ועל-כן שווי המקרקעין טומן בחובו גם את שווי התשואה הצפויה מהסכמי מקבצי הדיור.

לפיכך התמורה משקפת את שווי הזכות במקרקעין ואין להפריד בין רכישת הזכויות במקרקעין לבין רכישת זכויות חוזיות.

 

♦ לסיכום, ביהמ"ש קבע, כי התמורה המוסכמת משקפת את שווי הזכות במקרקעין וכי אין להפריד בין הזכויות במקרקעין לזכויות הנגזרות מהסכמי מקבצי הדיור. לפיכך, באשר לחישוב מס הרכישה, אין לראות בעסקה כמכירה של דירות נפרדות.

 

♦ הערר נדחה.