♦ המקרקעין נשוא הערר כוללים בניין למגורים מחולק ל-5 יחידות, כאשר אין התאמה ברישום המקרקעין, בין מספר הדירות בפועל לבין החלוקה הרישומית. לאחר מכן, ניתן צו כינוס נכסים בהליכי פשיטת רגל נגד בעל הזכויות הרשום במקרקעין. סמוך לכך הוא נפטר. כרת הנאמן חוזה למכירת זכויות המנוח במקרקעין, ואושר ע"י ביהמ"ש.
♦ הגיש הנאמן למשיב הצהרה על עסקה במקרקעין וביקש פטור לאחת הדירות, עפ"י הוראת סעיף 49(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("החוק"), היות והמנוח לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים בפטור. המשיב דחה את הבקשה לפטור וקבע שומה לפי מיטב השפיטה.
המשיב תמך את החלטתו בפסיקתו של ביהמ"ש העליון בפרשת אברמן. על השומה הגיש הנאמן השגה, אשר גם נדחתה.
♦ טענת העורר, כי החלטת המשיב בהשגה מוטעית מן היסוד. הנאמן סבור, כי העובדות שעמדו פרשת אברמן שונות מהעובדות בעניינו, כיוון שהחייב הוכרז פושט רגל ומונה נאמן על נכסיו, בהיותו בחיים. על כן, לטענתו, אין להחיל במקרה זה את ההלכה. המשיב השתית טענותיו ואת החלטתו בהשגה, על פסק הדין דוד מרמלשטיין.
ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בת"א - ר. שטרנברג אליעז סגן נשיא (ש' בדימ') - יו"ר; ד. מרגליות,עו"ד שמאי - חבר ; צ.פרידמן, רו"ח, חבר:
♦ ש' בדימ' שטרנברג אליעז קבעה, כי המנוח היה זכאי בחייו לפטור מתשלום המס על פי סעיף 49 (ב)(1) לחוק. פושט רגל הוא אדם שסך כל ה"אקטיב" שלו אינו מספיק לכיסוי ה"פסיב" שלו. עם הכרזת חייב כפושט רגל, פוקעת בעלותו בנכסיו ואלה מוקנים לנאמן לצורך חלוקתם בין הנושים.
♦ עוד קבעה הש' אליעז, כי רכושו של החייב אינו עובר איפוא לעזבונו, אלא נותר מוקנה לנאמן, לסילוק חובותיו של פושט הרגל, בפיקוח ביהמ"ש. מכאן, כי אין ליורשיו של החייב זכויות בנכסיו, כל עוד נמשך הליך פשיטת הרגל. במקרה זה אין ספק, כי נכסי פושט הרגל לא עברו ליורשיו, כי אם הוקנו לנאמן עוד בחייו ואף לאחר מותו, נותרו בידי הנאמן, כאמור בסעיף 189 לפקודת פשיטת הרגל.
יש לראות את הדירה כאילו נמכרה ע"י המנוח, שהיה זכאי לפטור לפי סעיף 49(ב)(1) לחוק, שכן המנוח הוא אשר הקנה את הזכויות ולא היורשים.
♦ ש' אליעז קבעה, כי יש לקבל את הערר ולהעניק את הפטור לדירת מגורים אחת בלבד.
♦ רו"ח צבי פרידמן קבע, כי בהלכת מרמלשטיין של ביהמ"ש העליון נפסק, כי בנסיבות בהן מונה כונס הנכסים למימוש שטר משכנתא לפני מות החייב ובעל המקרקעין נפטר, בעלי הזכויות במקרקעין הם יורשיו ויראו אותם כעושי הפעולה במקרקעין גם לצורך הפטור ממס שבח.
אין הבחנה מהותית בין כונס נכסים לפי חוק ההוצאה לפועל לבין נאמן בפשיטת רגל, ושניהם הינם 'אלטר אגו' של החייב, על אף השינויים בנוסחי החוק בדבר הסמכויות המוענקות לכל
אחד מהם. גם אם לפי פקודת פשיטת הרגל הוקנו לנאמן נכסי החייב (פושט הרגל) לפני מותו ועל פי סעיף 189 לפקודת פשיטת הרגל "....ימשכו ההליכים כאילו היה בחיים....", הרי שיש לבחון הוראות אלו לעניין מיסוי מקרקעין בהתאם לאותו חוק.
רו"ח צבי פרידמן הציע לדחות את הערר.
♦ דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין קבע, כי קיים הבדל בין המקרה של הלכת אברמן לבין המקרה דנן. לדבריו, העניין הוא האפשרות החוקית לנצל את ה"פטור האישי" של המנוח. שהרי לכאורה פטור זה אינו נכלל בנכסי עיזבון בכל מקרה בהיותו כאמור "זכות אישית".
♦ במקרה דנן, לא הוכח, כי הנאמן בהליך פשיטת הרגל פנה לביהמ"ש בבקשה לאפשר לו להשתמש בפטור האישי של המנוח. ניצול הפטור במקרה כגון זה יגרום לכניסת סכום גבוה יותר לקופת הנאמן ולסיפוק טוב יותר של תביעות הנושים למיניהם. ברור גם, כי אם לא ינוצל הפטור כלל הרי הוא יאבד לעד, שכן אין איש היכול לנצלו בנסיבות העניין.
♦ אין כל בטחון שביהמ"ש בהליכי פשיטת הרגל אכן ייעתר לבקשה לנצל את הפטור האישי של המנוח, כיוון שאין מדובר כאן במקרה של שטר משכנתא, הקובע מפורשות, כי הממשכן מתחייב להשתמש בפטור שעמד לרשותו, בעת מכירה בהליכי כינוס.
עו"ד דן מרגליות הציע לקבל את הערר.
התוצאה:
♦ הערר התקבל ברוב דעות.
ניתן ביום 12.12.10.
ב"כ העורר: עו"ד מיכה צמיר.
ב"כ המשיב: עו"ד יוסי טופף.