♦ ביום 5.3.12 נחתם הסכם מכר בין חברת "יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ" (להלן: "עוררת 1") לבין מר משה חן ומר משה יצחק (להלן: "עורר 2" ו-"עורר 3" בהתאמה וביחד: "העוררים") לרכישת דירת מגורים העתידה להיבנות על-ידי עוררת 1. התמורה הנקובה בהסכם כאמור הייתה סך של 2,000,000 ש"ח. העוררים הצהירו על עסקת המכר למיסוי מקרקעין רחובות לפי התמורה הנקובה בהסכם המכר. ביום 16.4.12 קיבלו העוררים "הודעת שומה בדבר סכום המס" אליה צורף שובר לתשלום שומה עצמית על סך 24,942 ש"ח. הנימוק לקביעת השומה לפי מיטב השפיטה היה כי על-פי
פס"ד ע"א 4532/09 גבריאלה יעקובס נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א, קבע מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (להלן: "המשיב") כשווי המכירה את סך כל התמורות שקיבל הקבלן - כולל הוצאות משפטיות בסך 33,000 ש"ח. בהשגה על גובה מס הרכישה, טענו העוררים, כי תשלום שכר הטרחה הנ"ל בוצע ישירות לב"כ ואינו מהווה חלק מהתקבולים של עוררת 1.
♦ המשיב שלח לב"כ הצדדים "הודעת שומה למס רכישה", הודעה סופית לפי סעיף 78(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק המיסוי"). בהודעה הוסיף המשיב את שכ"ט הנ"ל בסך 33,000 ש"ח לתמורה החוזית. בהחלטתו בהשגה מיום 3.9.12 קבע המשיב כי החליט לדחותה, בהסתמך על עקרון צרוף כל התמורות כפי שנקבע בעניין יעקובס הנ"ל. מכאן הערר.
♦ העוררים טענו בין היתר, כי פס"ד יעקובס אינו הלכה מחייבת, בעיקר מכח תקנה 192 לתקסד"א המתייחסת לתוכנו של כל פס"ד וקובעת, כי פס"ד חייב צריך להכיל בין היתר את השאלות שעמדו להכרעה, ההחלטה ונימוקיה. בעניין יעקובס ביטל ביהמ"ש העליון (בהסכמת הצדדים) את החלטת ועדת הערר בהמלצתו. עוד נטען, כי המחוקק אינו מוסיף לשווי המכירה הוצאות משפטיות עבור רישום זכות נרכשת, ועוד, מפרשנותו של חוק המכר מסיקים העוררים כי לא הייתה למחוקק כוונה לחייב את המוכר בעלויות רישום הזכויות (להבדיל מהחובה המוטלת כל המוכר לפעול לצורך הרישום). העוררים טענו מגוון רחב של טענות נוספות משלל היבטים: מיסויים, אכיפה בררנית, עיקרון צירוף כל התמורות וכו'.
♦ המשיב טען, בין היתר, כי יש למסות עסקה על פי תוכנה הכלכלי ועל פי מהותה האמיתית. על פי עקרון "צרוף כל התמורות" שווי המכירה צריך לכלול כל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוכר או למי מטעמו בגין רכישת הנכס. נטען כי אין ולא צריכה להיות אבחנה בין ההוצאות הכלליות בהן נושא הקבלן וכשם ששלח הקבלן את הרוכש לשלם לעו"ד את שכרו יכול היה לשלם ישירות גם לבעלי מקצוע. עוד נטען כי יש לראות בתשלום ההוצאות המשפטיות כתשלום שלא ניתן לחלקו הן לאור נוסחו של ההסכם אשר מגדירו כתשלום אחד כולל המתווסף למחיר הדירה ומהווה תנאי יסודי לקיום ההסכם, והן מאחר שלא ניתן לזהות ולהגדיר את התשלום ששילם הקבלן עבור השירות המשפטי שקיבל במסגרת העסקה.
ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 – מחוז מרכז בפני כב' השופט בנימין ארנון, ושמאי דן מרגליות ועו"ד דב שמואלביץ':
♦ נפסק ברוב דעות בהתאם לקביעתו של כב' השופט בנימין ארנון אשר קבע, כי אין בפסקי הדין עליהן נסמך המשיב כדי ליצור הלכה פסוקה כיוון שאין מדובר בפסקי דין מנומקים אשר הכריעו בסוגיות שבמחלוקת לגופו של עניין, אלא בהסדרים מוסכמים אליהם הגיעו הצדדים, אף כי בהמלצת בית המשפט העליון, אשר קיבלו תוקף של פסק דין. נקבע, כי על קבלן לא מוטלת חובה שבדין לשאת בהוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה על שמותיהם. מכאן, שאין בנימוק זה כדי להצדיק את החלתו, בנסיבות העניין, של הכלל בדבר "עיקרון צירוף כל התמורות" ולבסס את צירוף ההוצאות המשפטיות הנוגעות לרישום הזכויות בדירה הנרכשת מקבלן ל"שווי המכירה". עוד קבע ביהמ"ש, כי ככל שילך ביהמ"ש הנכבד על פי המתווה אותו מציע המשיב וישווה בין הוצאות הפיתוח לבין ההוצאות המשפטיות בגין רישום הזכויות על שם הרוכשים, יגיע למסקנה, כי במקרה דנן, מאחר שבמועד ביצוע העסקה טרם בוצע רישום הזכויות, אין לכלול את רישום הזכויות ב"שווי המכירה". לא זו אף זו "הוצאות פיתוח" הוכרו אומנם בפסיקה כעשויות להתווסף לשווי המכירה (ככל שהנכס הנמכר הינו "מגרש מפותח"), אך אין ללמוד מכך גזירה שווה למקרה דנן, בו עסקינן בהוצאות משפטיות, וכאשר הממכר יכול להוות ולשמש דירה גמורה גם ללא הוצאתן. לפיכך, גם בנימוק זה אין לראות בהוצאות אלה כחלק משווי המכירה.
♦ כפועל יוצא דחה ביהמ"ש הנכבד טענת המשיב לפיה הממכר בהסכם המכר היה "דירה רשומה", וכי בשל כך חל בנסיבות העניין "עיקרון צירוף כל התמורות" ויש לצרף את ההוצאות המשפטיות ל"שווי המכירה". עפ"י ביהמ"ש לא עלה בידי המשיב להוכיח טענתו, כי התשלום ששולם על ידי הרוכשים לקבלן בגין הוצאות משפטיות עולה על הסכום הנדרש עבור רישום זכויותיהם בדירה, ולפיכך יש להחיל במקרה דנן את "עיקרון צירוף כל התמורות" ולצרף את היתרה (הנטענת) לשווי הרכישה. יש לראות בכל ההוצאות המשפטיות ושכר הטרחה ששולם על ידי הרוכשים לעורך הדין של הקבלן ככאלה שנועדו אך ורק לשם פירעון ההוצאות המשפטיות ושכ"ט עוה"ד המתייחסים לטיפול ברישום הזכויות בדירה ע"ש רוכשיה – העוררים, ולהימנע מלכלול את סכומיהם בשווי המכירה.
התוצאה:
הערר נתקבל. הושתו על המשיב הוצאות ושכ"ט בסך כולל של 10,000 ש"ח.
ניתן ביום 27.04.2015
ב"כ העוררים: עוה"ד אסף חדד
ב"כ המשיבה: עוה"ד כנרת תבור, מפרק' מחוז תל-אביב (אזרחי)
