♦ העורר, מכר בחודש ספטמבר 2012 חלק ממתחם מקרקעין ביפו לעוררים האחרים שהם בני זוג. המבנה המרכזי נבנה במאה התשע עשרה. והוא מחולק כאמור לשני מפלסים - קומת קרקע וקומה עליונה. היקף מיסוי העסקה, הן בצד המוכר (לעניין מס שבח) והן בצד הרוכשים (לעניין מס רכישה) תלוי בסיווגו של המבנה המרכזי במתחם כ"דירת מגורים". בדיווח המקורי לשלטונות מיסוי המקרקעין מחודש אוקטובר 2012, התבקש פטור ממס שבח בגין כל הממכר לפי סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). רק לאחר מכן, בחודש יוני 2013 ובעקבות דרישת מסמכים שהוציא המשיב, תוקן הדיווח וצומצמה בקשת הפטור למבנה המרכזי בלבד, כך שמס שבח בשיעור הרגיל ישולם על מכירת שתי החנויות. התמורה שנקבעה עבור הממכר הייתה 270,000 יורו. בנוסף, הרוכשים הסכימו לשאת בכל סכום מס שבח שיושת על המוכר בדיווח המתוקן. התמורה פוצלה באופן שסכום של מיליון ש"ח יוחס למכירת המבנה המרכזי וסכום אחר בסך 350,000 ש"ח יוחס לשתי החנויות. גם לאחר תיקון הדיווח העוררים התייחסו אל המבנה כדירת מגורים אחת.
♦ לעמדת העורר, המושג "דירה", בו מתחילה הגדרת המונח "דירת מגורים", כלל איננו מוגדר בחוק. העורר, מר אנדרי לין ("לין"), טוען לפטור מתשלום מס שבח בגין מכירת המבנה. לפי טענתו הראשית, הוא זכאי לפטור מכוח סעיף 49ב לחוק הנ"ל, הפוטר ממס שבח מכירתה של "דירת מגורים מזכה". לעניין מס שבח, טוענים העוררים כי המבנה, על שתי קומותיו, עונה על הגדרת "דירת מגורים" שבסעיף 1 לחוק. לטענתם המבנה הוא "דירה" אשר ייעודה "לפי טיבה" הוא מגורי אדם, כי אם שתי הדירות לא ייחשבו ל"דירות מגורים מזכות" בשל אי קיום דרישת השימוש הנ"ל אזי ניתן בכל זאת לזכות בפטור לגבי שתיהן וזאת בהתאם לסעיף 6א לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), תשע"א-2011, פטור אשר לעמדתם יכול להינתן עד שלוש פעמים. באשר לחבות במס רכישה, סבורים העוררים, כי המבנה עונה על הגדרת "דירת מגורים". במישור האובייקטיבי, הם שבים וטוענים כי אופיו של המבנה הוא בניין למגורים ו"טיב" זה לא חדל להתקיים. ובמישור הסובייקטיבי, הזוג טוען כי המבנה נרכש על ידיו כדי לשמש בניין למגורים, ובהתאם לכך הוא שופץ בהשקעה כספית ממשית. הכוונה אכן הוצאה לפועל והמבנה אכן משמש למגורים.
♦ מאידך, טען המשיב: בעת העסקה המבנה כלל לא היה "דירה" ולא כל שכן "דירת מגורים". לדעתו מצבו הפיזי של בניין התדרדר מאד במרוצת השנים והוא הוזנח עד שהוא נעשה בלתי ראוי לשימוש למגורים. השימוש במשך שנים רבות לתעשייה תרם לקלקול המצב הפיזי של המבנה. לדעת המשיב, אבד אופיו של המבנה כבניין מגורים כך שבעת מכירתו בשנת 2012 הוא כלל לא ענה על הגדרת "דירת מגורים" לעניין יישום החוק. מכאן, לעמדת המשיב, אין זכאות לפטור ממס שבח, לא לפי סעיף 49ב לחוק ואף לא לפי סעיפים 6 או 6א להוראת השעה כי הרי כל הוראות הפטור האלו מבוססות על היות הנכס הנמכר "דירת מגורים". אותה מסקנה מתבקשת לגבי מס הרכישה כי הרי כוונתו הסובייקטיבית של הרוכש לא תועיל אם המבחן האובייקטיבי איננו מתקיים מפני שהנכס לפי טיבו כבר לא היה מיועד למגורים.
ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בת"א, כב' השופט ה' קירש, רו"ח צ' פרידמן, רו"ח א' מונד:
♦ ביהמ"ש הגיע למסקנה, כי אין מקום להכיר במבנה המרכזי כ"דירת מגורים" על פי המבחן האובייקטיבי "הייעוד (למגורים) מהווה תחליף לשימוש בפועל (למגורים) מבחינת ההגדרה. המחוקק נקט לשון ברורה, ממנה עולה, כי העדיף את המבחן האובייקטיבי. הדיבור 'לפי טיבה' מלמד, כי יש לבדוק את הדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זה, ולראות, אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים. שינוי היעוד על-פי ההגדרה הנדונה יוכל להיעשות רק אם ייעשה שינוי במבנה הדירה".
♦ הועדה קבעה, כי המסקנה הכוללת שמתחייבת מכל האמור לעיל היא, כי בחודש ספטמבר 2012 המבנה המרכזי לא היה בבחינת "דירת מגורים". די בכך כדי לדחות את הערר בעניין מס שבח על כל חלקיו וחלופותיו. בהקשר לנושא החיוב במס רכישה. במקרה דנן, לא קיים ספק, כי כוונת הרוכשים, בני הזוג, הייתה להפוך את המבנה למקום מגורים מחודש ומשופץ וכך אכן נעשה בפועל. דהיינו, דווקא במישור הסובייקטיבי, באשר לתוכניות לעתיד שהוא מבחן ייחודי לעניין מס רכישה, יש ממש בטענות העוררים ו"סופו מעיד על תחילתו".
♦ לפי הועדה, מבחינת תכלית החוק, המעניק לעתים הקלה במס רכישה דווקא לדירת מגורים, כפי שנקבע במקרה דנן, אין הצדקה להטיב עם רוכש מבנה אשר איבד את אופיו כבית מגורים. הרי אין חולק, כי אדם הקונה מבנה אשר מעולם לא היה מיועד למגורים עם הכוונה לשנות את ייעוד המבנה לשימוש למגורים איננו רוכש דירת מגורים, חרף כוונותיו לעתיד. לפיכך, הועדה הגיעה למסקנה, כי גם בעניין מס רכישה אין מקום לקבל את טענות העוררים.
תוצאה:
♦ הערעור נדחה. הוטלו על העוררים תשלום הוצאות בסך של 30,000 ₪.
ניתן ביום: 8.3.2016
ב"כ העוררים: עוה"ד שקר נסים, עו"ד אלטוחי וסים.
ב"כ המשיב: עו"ד לירון ארצי, פרק' מחוז ת"א (אזרחי)