♦ השאלה הנשאלת בערר זה הינה האם תשלומי ארנונה כללית ששולמו, מותרים בניכוי מהשבח על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, במכירת נכסים שנמכרו, כאשר לא ניתן היה לנכות את תשלומי הארנונה הנ"ל במישור מס הכנסה.
♦ משפחת פרוצ'נסקי (להלן: "העוררים"), היו בעלי זכויות חכירת משנה בחנויות בתחנה המרכזית "אגד" הישנה ברחוב ההגנה בחיפה. מאז הפסיקה חברת אגד, בשנת 2003, את פעילותה בתחנה המרכזית הישנה, נסגרו הנכסים שהופעלו במסגרת התחנה המרכזית הישנה ולא היו שוכרים לנכסים האמורים, מחמת העדר כדאיות כלכלית. הנכסים והחנויות בתחנה המרכזית הישנה נפרצו וחובלו במהלך השנים ולא היו ראויים לשימוש. עם זאת, העוררים נדרשו לשלם לעיריית חיפה את תשלומי הארנונה בהם חויבו הנכסים בשנים בהן עמדו ריקים ולא הייתה להם הכנסה מן הנכסים נשוא הערר.
♦ השאלה הנשאלת בערר זה הינה האם אותם תשלומי ארנונה כללית, ששולמו על ידי פרוצ'נסקי לעירית חיפה, מותרים בניכוי מהשבח על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, במכירת הנכסים שנמכרו. זאת, כאשר אין מחלוקת, כי לא ניתן היה לנכות את תשלומי הארנונה הנ"ל במישור מס הכנסה.
♦ העוררים טענו, כי יש לראות בתשלומי הארנונה הכללית בתקופה שבה עמדו הנכסים ריקים ולא הופקה כל הכנסה מהם, כהוצאות שהוצאו לשם שימור הבעלות בנכסים או על מנת לשמר את שווים של הנכסים ולמניעת הפחתת שווים. שכן, אם לא היו משלמים את תשלומי הארנונה, הייתה עיריית חיפה נוקטת נגדם בהליכי גביה לפי פקודת המסים (גביה) ויכולה הייתה להטיל עיקולים על הנכסים ואף למנות כונסי נכסים לצורך מכירתם לשם תשלום חובות הארנונה. העוררים הפנו לפסיקת בית המשפט בעניין רוטקופף (ע"ש 3774/98 מנהל עזבון ישראל רוטקופף ז"ל נ' מנהל מס שבח מרכז), בו קבעה ועדת הערר, כי יש להתיר בניכוי מהשבח תשלום ששילמו יורשים לסילוק טענות נגד קיום צוואה, שכן אי ההסכמה לקיום הצוואה הייתה גורמת לשיהוי ועיכוב ניכר באפשרות למימוש הנכסים השונים, דבר שהיה משפיע על שווים. על כן, נקבע כי יש לראות את התשלום הנ"ל כהשבחה ו/או תרומה לשווי.
♦ המשיב טען, כי הארנונה ששולמה על ידי פרוצ'נסקי לעיריית חיפה אינה בגדר ארנונת רכוש, אלא ארנונה כללית. מס רכוש עירוני בוטל לאחר שנחקק חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א – 1961. יתר על כן, מס רכוש הוטל מכוחו של חוק מס רכוש וקרן פיצויים הנ"ל בוטל על ידי קביעת שיעור מס אפס בשנת 2000.
♦ ארנונת רכוש הוטלה על הבעלים של הנכס ואילו הארנונה הכללית הוטלה על מחזיק הנכס (סעיף 274 לפקודת העיריות). ארנונת הרכוש בוטלה ביום 1 באפריל 1968 במסגרת החוק לתיקון פקודת העיריות (מס' 8). כפי שניתן להיווכח מהוראת סעיף 39(8) לחוק מיסוי מקרקעין, המחוקק הבחין בין שני סוגי הארנונה והתיר רק את ניכויה של ארנונת הרכוש, מן הטעם, כי החבות בתשלומה של זו חל על הבעלים של הנכס בכל מקרה - בין אם הוא מחזיק בנכס ובין אם לאו, בעוד שהחבות בתשלום הארנונה הכללית לא הוטלה על הבעלים אלא על המחזיק בנכס.
הפסיקה לא התירה בניכוי הוצאות ארנונה כללית מכוחו של סעיף 39(8) לחוק מיסוי מקרקעין.
ועדת הערר שליד בימ"ש המחוזי חיפה – כב' הש' אורית וינשטיין:
♦ הועדה קבעה, כי אין לקבל את טענת העוררים. לשיטתה, הוצאות הארנונה אינן מהוות הוצאות שהוצאו לשם השבחתם של הנכסים שהזכויות בהם נמכרו. תשלום הוצאות הארנונה אינו יוצר לנכס ערך חדש ונוסף שלא היה קיים בו טרם תשלום הארנונה. המדובר בהוצאות שוטפות, שבנסיבות הרגילות, ניתן היה בוודאי לנכותן מההכנסה המופקת מהנכס.
♦ שוויו של נכס מקרקעין נקבע בהתאם להוראת סעיף 17(א) לחוק מיסוי מקרקעין, שעניינה שווי המכירה, בהתאם להוראה זו, חובות החלים על הנכס אינם נחשבים חלק משווי הנכס, ועל כן אין בקיומם כדי להפחית משוויו. לפיכך, תשלום הוצאות הארנונה אין בו משום תרומה לשווי הנכסים (החנויות) או משום מניעת הפחתת שווים. אכן, הכלל הוא, כפי שנקבע בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, כי הוצאות שהותרו בניכוי במישור מס הכנסה לא יותרו בניכוי שוב מהשבח, וזאת על מנת למנוע כפל ניכוי הוצאות.
♦ לשיטת ועדת הערר, רק ביחס לסוג מסוים של הוצאות, אשר ניתן לנכותן הן במישור מס הכנסה והן במישור מיסוי, מכאן אין משמע, כי כל הוצאה שלא הותרה בניכוי במישור מס הכנסה, גם אם היא הוצאה פירותית שוטפת – תותר בניכוי במישור מיסוי מקרקעין. על כן, בשל העובדה שלא ניתן היה לנכותם לפי פקודת מס הכנסה – לא נובעת התוצאה כי יותרו בניכוי מהשבח במישור מיסוי מקרקעין, גם אם צודקים העוררים בטענתם, את סוגיית ניכוי הוצאות הארנונה מההכנסה והיווצרותו של הפסד בעסקם של העוררים, עליהם להעלות בפני פקיד השומה לפי הוראת סעיף 48ב(א)(1) לחוק הנ"ל ורק אז יתאם מנהל מיסוי מקרקעין את המס לפי אותו אישור, לכן בהעדר אישור של פקיד השומה כנדרש על פי סעיף 48ב(א)(1) לחוק, אין מנהל מיסוי מקרקעין וגם לא ועדת הערר מוסמכים להתיר קיזוז של הפסד נטען כלשהו.
תוצאה:
♦ העררים נדחו, אין מקום להתיר בניכוי מן השבח את הוצאות הארנונה ששולמו על ידי העוררים.
ניתן ביום: 28.3.16.
ב"כ העוררים: עו"ד איל גונן.
ב"כ המשיב: עו"ד שאול כהן, פרקל' מחוז חיפה (אזרחי)