♦ בין המהלכים המתוכננים של משרד האוצר (במסגרת קביעת המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012) מוצע לתקן את חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") ואת חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "חוק מע"מ"), ולקבוע הוראות מיוחדות לעניין עסקאות המבוצעות על ידי קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על המקרקעין באמצעות גורם מארגן (שפועל בתמורה).
לצורך כך, מוצע לכלול בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מע"מ הגדרה חדשה, כלהלן:
♦ "קבוצת רכישה" - קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על המקרקעין באמצעות גורם מארגן שפועל, בתמורה, לארגון הקבוצה לצורך רכישת הזכות במקרקעין ולצורך רכישת שירותי הבניה על המקרקעין, והכל בעצמו או באמצעות אחר מטעמו; יראו קבוצת רוכשים של עשרה או יותר המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על המקרקעין כקבוצת רכישה; לענין זה, "ארגון" - לרבות הכנת התשתית, חוזית או אחרת, במסגרתה תפעל הקבוצה לקבלת הנכס המבונה על המקרקעין אותם רכשה; "תמורה" - לרבות בשווה כסף.
♦ במקביל לכך מוצע לקבוע, לענין חוק מיסוי מקרקעין, כי יראו רכישה של זכות במקרקעין, במסגרת של קבוצת רכישה, כאילו נרכשה דירת מגורים (או מבנה אחר, לפי הענין) וכן מוצע לקבוע, לענין חוק מע"מ, כי מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין תיחשב עסקת אקראי, ותשלום המס יוטל על המוכר.
♦ תכלית התיקון המוצע, ככל הנראה, הינה להשוות את נטל המס הכולל המוטל על מי שרוכש דירה מקבלן, לנטל המס המוטל על מי שמצטרף לקבוצת רכישה, במטרה "לייצר" לעצמו דירת מגורים (או כל מבנה אחר).
♦ באשר למס הרכישה נראה, כי אין מדובר בשינוי מרחיק לכת, שכן מס הרכישה המוטל על רכישת קרקע הוא כיום בשיעור קבוע של 5% משווי הרכישה, ואילו מס הרכישה המוטל על רכישת דירת מגורים הינו בשיעור פרוגרסיבי (במיוחד ככל שמדובר ברכישת "דירת מגורים יחידה"), בין אפס לבין חמישה אחוזים.
לעומת זאת, התיקון המתוכנן בחוק מע"מ אמור להשפיע לכאורה באופן משמעותי, שכן רכישת זכות במקרקעין ע"י יחיד, ממי שאיננו עוסק מורשה (ואף לא אמור להיות כזה), איננה מתחייבת כיום במס ערך מוסף. על כן, בהתאם למצב החוקי הנוכחי, ניתן לחסוך את מרכיב המע"מ על הקרקע באמצעות התארגנות של קבוצת רכישה, ככל שמוכר הזכות במקרקעין איננו "עוסק מורשה" (ולא אמור להיות כזה).
♦ יש הסבורים, כי עצם יצירת ההבחנה, בין קבוצת רוכשים של תשעה רוכשים לבין קבוצת רוכשים של עשרה רוכשים או יותר (שלא לדבר על הקושי בהגדרת "רוכש") לא תעמוד במבחן בג"צ.
♦ אנו מבקשים להפנות את תשומת הלב לסוגיה לא פשוטה, כמוסבר להלן, שכפי הנראה לא הובאה בחשבון בלהט גיבוש ההצעה, שעלולה לשים לאל את כוונתם של קברניטי משרד האוצר:
1. לפי הוראות סעיף 31(4) לחוק מע"מ, מכירת נכס שעל פי דין לא ניתן היה בעת הרכישה לנכות את מס התשומות בשל רכישתו, פטורה ממס.
2. לפי דעת מלומדים יחולו הוראות סעיף 31(4) לחוק מע"מ גם לגבי נכסים שנרכשו לפני חקיקת החוק (בשנת 1976), ככל שמדובר ברוכש שהיה מנוע על פי דין לנכות את מס התשומות בעת רכישת הנכס (אילו היה מוטל באותו מועד).
♦ לאור הדברים הללו יש להניח, כי ברוב המקרים, אם לא בכולם, לא יוטל מס ערך מוסף - הלכה למעשה - על מכירת זכות במקרקעין של מוכר שאיננו עוסק מורשה לקבוצת רוכשים, גם אם יתקבל התיקון המוצע, שהרי המוכר יהיה פטור מהמס, בלאו הכי, משום שהיה מנוע מלנכות את מס התשומות (הממשי או ההיפותטי) במועד רכישת הזכות.