♦ בשנת 1999 נחתם הסכם בין יסעור בע"מ (להלן:"יסעור") לבין הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי באזור יו"ש ובו התחייב הממונה להקצות ליעסור מגרשים באתר 07 במעלה אדומים, שנקבע בתוכנית התקפה ביום ההקצאה.
בשנת 2006 נחתם בין יעסור לבין חפציבה מ.א בע"מ (להלן: "חפציבה") הסכם המכונה "הסכם מסגרת" ובו התחייבה יעסור למכור ולהמחות לחפציבה את כל זכויותיה כלפי הממונה בהתאם להסכם ההקצאה.
♦ נקבע כי הסכומים שיועברו ליעסור ישמשו, בין השאר, לתשלום מס רכישה על ידה, כאשר העברת יתרת התמורה לידה הותנתה, בין היתר, בהמצאת אישורי מיסים. עוד צוין כי העברת הזכויות במגרשים הנבחרים אצל הממונה ואצל משרד הבינוי והשיכון תושלם על ידי הצדדים לא יאוחר מ- 4 חודשים מהמועד בו נחתם חוזה הפיתוח בין יעסור לבין הממונה, וזאת בכפוף לכך שעד לאותו מועד יהיו כל היחידות במגרשים הנבחרים יחידות ברות מימוש, בכפוף לתשלום מס הרכישה על-ידי חפציבה.
♦ בשנת 2006 נחתם בין חפציבה לאלקטרה השקעות בע"מ הסכם עקרונות על פיו מכרה חפציבה והמחתה לה 50% מזכויותיה והתחייבויות כלפי יעסור על פי הסכם המסגרת.
לאחר קריסת חפציבה, נחתם בשנת 2008 הסדר בין יעסור, חפציבה, אלקטרה, רוכשי דירות, כאשר אליו הצטרפו גם מספר בנקים בו הוסכם כי אלקטרה תקבל על עצמה באופן בלעדי את כל הזכויות והחובות להקצאות שבוצעו. כן נקבע, בין היתר, כי הסכם המסגרת יעמוד בעינו בין יעסור לאלקטרה בלבד. ביום 7.7.08 נחתם הסכם בין אלקטרה לבין חברת מצפור אדומים בע"מ (להלן: "מצפור") על פיו מכרה אלקטרה למצפור מכלול זכויותיה במקרקעין.
♦ משביקשה אלקטרה להעביר הזכויות במקרקעין על שמה, על מנת שתוכל להוציא היתרי בניה, סירבה רשות המיסים ליתן אישורי מיסים להעברת הזכויות במקרקעין בטענה כי קיים חוב של מס רכישה בה חייבת חפציבה בגין רכישת הזכויות מיעסור, ומכאן בקשת אלקטרה, להורות לרשות למסור את אישורי מיסים לרישום העברת זכויותיה של חפציבה מ.א. בע"מ לאלקטרה.
סגן הנשיא כב' השופט יעקב צבן:
♦ השאלה העיקרית הינה האם הסכם המסגרת מהווה הסכם לרכישת זכות במקרקעין.
הצדדים הסכימו במפורש כי לגבי הקרקעות שיוקצו ייחתמו חוזים ספציפיים, ובכך שללו כל אפשרות של השלמה פנימית מתוך החוזה גופו (או מהוראות הדין). לפיכך, יש לומר כי ההסכם נעדר זיהוי ספציפי של המקרקעין הנמכרים ואין הוא מסוים דיו. כוונה זו של הצדדים, אף אם אין היא פוגעת במסויימותו של הסכם המסגרת, היא מעידה על העדר גמירת דעת של הצדדים להתקשר בחוזה מכר לרכישת זכות במקרקעין. הצדדים התקשרו בהסכם חוזי לקביעת מנגנון התקשרות עתידי לרכישת קרקעות שיוקצו (לכשיוקצו), והם לא גמרו בדעתם להתקשר בשלב החתימה על הסכם המסגרת בחוזה למכירת זכות במקרקעין.
♦ ההסדר למעשה ביטל ההתקשרות בין יעסור לחפציבה (זכות ביטול שעמדה לחפציבה משלא הוקצו לה קרקעות), ונקבע בו כי מעת חתימתו יעמוד הסכם המסגרת בין יעסור לאלקטרה בלבד, ולכן, ככל שחפציבה לא היתה צד להסכמי המכר, אין לחייבה במס רכישה.
השאלה העולה עתה היא, האם חל סעיף 34א לחוק המכר על קרקעות שהוקצו בפועל ושלגביהן נחתם הסכם מכר ספציפי בין חפציבה ליעסור.
♦ כאמור, מרגע שהוקצו קרקעות בפועל ונחתמו חוזי מכר ספציפיים, להם הייתה חפציבה צד כרוכשת, קם חיוב במס רכישה. בגין חוב זה חל שעבוד על המקרקעין לטובת רשות המיסים בהתאם לסעיף 11א לפקודת המסים גביה. אולם, מחצית הזכויות שנמכרו לאלקטרה במסגרת ההסדר (ובהן מחצית מהזכויות שקם בגינן חיוב במס רכישה), חוסות תחת סעיף 34א רישא לחוק המכר, ולכן החוב לרשות המיסים בגינן ייגבה בהתאם לסעיף 34ב מתמורת המכר.
מההסדר עולה כי נטילת התחייבויות חפציבה על ידי אלקטרה בקשר לפרויקט נועדה בעצם להסדיר החובות והזכויות של חפציבה בהתאם להסכם המסגרת ועל-פי המפורט בהסדר, ולא להטיל על אלקטרה כלל חובות חפציבה בקשר לפרויקט שלא נכללו במפורש בהסדר.
יתר על כן, בהתאם להוראות הסכם המסגרת גופו חיוב מס הרכישה של חפציבה אינו קם אלא עם החתימה על הסכמי מכר ספציפיים.
הזכויות במקרקעין נמכרו בהסכמים הספציפיים שנחתמו בשלב מאוחר יותר ורק לאחר הקצאת מקרקעין בפועל.
♦ התנהלות רשות המיסים נגועה בפגם: א. הרשות לא דרשה לגבות בטוחתה וישבה בחוסר מעש, שעה שהסדרים סבוכים נחתמו. ב. רשות המיסים גבתה מיסי רכישה גם מאלקטרה וגם ממצפור, בידעה כי המקרקעין המשמשים בטוחה לחוב נמכרים. אין לקבל מצב בו הרשות גובה מיסים מתוך ידיעה כי לא תוציא אישורים להעברת זכויות.
רשות המיסים תוציא אישורים להעברת הזכויות במקרקעין על שם אלקטרה, בכפוף לתשלום מס רכישה בגין הסכמי מכר שנחתמו בין חפציבה ליעסור, אשר יחושב מיום החתימה על ההסכמים הספציפיים ובכפוף לאי תחולת סעיף 34א לחוק המכר.
התוצאה:
♦ הבקשה התקבלה.
ניתן ביום 23.3.2010