בית המשפט העליון מחזק את קבוצות הרכישה

♦ בסוף חודש יוני, פרסמה רשות המיסים את המלצותיה בדו"ח שהוגש למנהל רשות המסים, שמטרתו לבחון את היבטי המיסוי השונים המתעוררים בפעולות עסקיות בנדל"ן, המבוצעות על ידי קבוצות רכישה.
♦ המלצותיה של הוועדה עוררו סערה רבה בשוק המקרקעין בכלל ובשוק קבוצות הרכישה בפרט, סערה אשר יש הטוענים, שהביאה לחוסר ודאות שהוביל לקיפאון כמעט מוחלט בהתקשרויות של רוכשים חדשים במסגרת קבוצות רכישה.
♦ במרכזו של הדו"ח, עמדה שהביעה לאחרונה רשות המסים בתיקים שונים, על פיה, בראייתו של חבר בקבוצת רכישה, הוא רכש דירה מוגמרת ולא קרקע. בהתאם לעמדה זו, רוכש הדירה חותם על מנגנון חוזי, שנועד להוביל אותו למוצר המוגמר של דירה, שממנו הוא לא יכול לסגת, ולפיכך יש לראות בו כרוכש דירה, ולחייבו במס רכישה בהתאם לעלות הכוללת של הדירה שתיבנה.
♦ והינה, בימים אלו, התפרסם פסק דין מאת בית משפט העליון בע"א 5332/08 עמוס גולן ועוד 39 אח' נ' מנהל מס שבח, שניתן ביום 16.8.2010, אשר מעלה שאלות מהותיות, ככל שהדבר נוגע לדין החל לענין אפשרות רשות המסים למסות את חברי קבוצות הרכישה ואף עומד בסתירה לעקרונות העומדים בבסיס דו"ח הוועדה (לתקצור פסק הדין ר' גיליון מס פקס 549).
♦ פסק הדין, עסק בין היתר, בשאלה של חבות מס הרכישה שהוטל על משתכנים אשר התקשרו בהסכם לרכישת זכויות בקרקע נשוא מגרשי הרחבה אשר הוחזקו ע"י רגבה מושב שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (להלן – "המושב"), מכח חוזים אשר נכרתו בין המושב לבין מינהל מקרקעי ישראל, אשר אפשר הפשרתם לשם הקמת שכונת מגורים.
ההתקשרות מבוצעת באופן בו מגרשי המגורים יוחכרו ע"י המינהל למועמדים אשר יומלצו ע"י המושב.
בעניינו של מושב רגבה, עוד בטרם התקשרות הרוכשים בהסכמים לרכישת המגרשים, התקשר המושב בהסכם עם קבלן שנטל על עצמו אחריות לביצוע התכנון, הבניה והשיווק של הדירות בפרויקט.
♦ בנסיבות אלו, רשות המסים התייחסה לעסקה זו, כאל עסקה שסווגה על ידם, כעסקה של רכישת דירה, באופן בו הקבלן רכש את המגרשים ומכר למשתכנים דירות מגורים מוגמרות, ובהתאם חוייבו במס רכישה בגין מלוא סכום התמורה נשוא המגרשים, הסכם שירותי הבניה ותשלומים נוספים.
♦ על רקע פסק דין בעניין קיבוץ מפלסים, ע"א 4071/02 קיבוץ מפלסים ואח' נ' מנהל משרד מיסוי ממקרקעין באר שבע, שניתן זמן קצר לאחר הערעור במקרה  דנא  ועסק  בסוגיית  היחסים  שבין  המושב לקבלן, חזרה בה רשות המסים מטענתה, כי נמכרה לקבלן זכות במקרקעין על ידי המושב, והחליטה לבטל את השומות שהוצאו לקבלן בנושא זה. ואולם, על אף האמור, רשות המסים סירבה לראות במשתכנים כרוכשי מגרשים אלא כרוכשי דירות מוגמרות.
♦ חיוב שכזה, משקף את עמדת רשות המסים, גם ככל שהדבר נוגע לקבוצות הרכישה במגזר הפרטי, אשר גם בו לעיתים, ראתה רשות המסים בעסקת שדווחה כעסקה של רכישת קרקע על ידי יחידים כקבוצה, אשר התקשרו במקביל ו/או לאחר מכן עם קבלן מבצע, כעסקה בו חברי קבוצת הרכישה רוכשים דירות מוגמרות, על כל הנובע ומשתמע מכך- עמדה אשר אף מצאה ביטוי בדו"ח הועדה.

 
♦ למרות האמור, בית המשפט העליון בפסק דינו, מאת כב' השופט י. עמית, אליו הצטרפו כב' שופטים ריבלין וג'ובראן, קבע, כי המשתכנים לא רכשו מהקבלן זכות במקרקעין המחייבת אותם בתשלום מס רכישה ומשכך אין לחייבם במס רכישה בגין העסקה שנכרתה בינם לבין הקבלן.
♦ בית המשפט העליון קבע, כי לא ניתן לנתק בין פעולת המכירה לבין פעולת הרכישה ומשעה שנקבע שהקבלן מעולם לא אחז בזכויות ברות מכירה במקרקעין, פשיטא שלא יכול היה למכרן למשתכנים וממילא לא ניתן לומר שהמשתכנים רכשו אותן מידיו ולא ניתן להביא ליצירת של "רכישת זכות במקרקעין" יש מאין בגין רכיב עלויות הבנייה.

 
 ♦ יצויין, שלמרות שבבסיס עניינו של מושב רגבה, עמדה עסקה שבוצעה על פי החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל ומשכך שאלת הזכות במקרקעין היוותה שאלה כבדת משקל בתיק האמור, אין ולא ניתן להתעלם מהקשר הישיר בין המבנה המשפטי של העסקה בעניינו של מושב רגבה לבין המבנה הנפוץ בעניינן של קבוצות הרכישה וגם אם וככל שניתן לאבחן בין השניים, לאור אופיין של הזכויות במקרקעין, עדיין רב הדומה מהשונה.

 
♦ כב' השופט עמית, הבהיר שגם בהנחה שהעסקה שנכרתה עם הקבלן חורגת מעסקה למתן שירותי בניה גרידא, כפי יתכן במקרים רבים בדבר מעמדו של המארגן בקבוצות הרכישה, לטעמנו, אין פירוש הדבר, לדברי כב' השופט עמית, כי מדובר ב"מכירת זכות במקרקעין" ואין בכך בכדי לרפא את החוסר הנובע מהעובדה שבידי הקבלן לא הייתה זכות למכירה, כפי שהדבר גם בעניינו של המארגן והקבלן במתווה קבוצות הרכישה.