בשורות או גזירות?

♦ בפרק המסים, המהווה חלק מהצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה) התשע"א - 2010 (להלן: "ההצעה"), מיום 18.10.2010, נכללים שינויים מרחיקי לכת בחוק מיסוי המקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק"). השינויים אמורים לחול על מכירות ופעולות שיבוצעו החל מיום 1.1.2011.
♦ בין היתר, עוסקת ההצעה בזכות במקרקעין הנמכרת ל"קבוצת רכישה" (קבוצה של עשרה רוכשים או יותר, המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניית דירות מגורים באמצעות גורם מארגן שפועל בתמורה לארגון הקבוצה, זולת אם הוכח אחרת), בשינויים בדיווח לגבי פעולה באיגוד מקרקעין ובהעתקת "יום המכירה" (ושווי המכירה) לגבי מכירת זכות במקרקעין, שלא במזומנים, המותנית בהתקיימות תנאי עתידי לפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של הזכות הנמכרת, לפי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה (שאינה בתוקף ביום מכירת הזכות).
♦ השינוי המהותי ביותר בפרק המסים הכלול בהצעה, ללא ספק, מתייחס למהפך בכל הקשור לחובת הדיווח למנהל מס שבח, המוטלת על מי שמוכר זכות במקרקעין (לרבות מי שעושה פעולה באיגוד מקרקעין), ועל מי שרוכש זכות במקרקעין (לרבות זכות באיגוד מקרקעין).
♦ לפי המצב החוקי דהיום, רשאים המוכרים (או הרוכשים) למסור למנהל הצהרה הכוללת את הפרטים הרלוונטיים, ללא חישוב המס, תוך 30 ימים מיום המכירה (או הרכישה). לחילופין (ולפי בחירתם), רשאים הם למסור למנהל שומה עצמית, לרבות חישוב המס, תוך 50 ימים מיום המכירה (או הרכישה).
♦ לפי דברי ההסבר, הכלולים בהצעה, הניסיון שנצבר מראה, כי "רמת הציות להליכים הקבועים בחוק נמוכה ביותר", וכתוצאה מכך "הליך השומה הסתרבל והתארך, ומחלוקות רבות מתבררות רק בהליך הערר". דחייה זו (לפי דברי ההסבר להצעה), פוגעת באינטרס חשוב של הנישום (השלמת העסקה ברישום בספרי המקרקעין), שכן בלא תשלום המס אי אפשר להשלים את הרישום.
♦ לפיכך, מוצע לשנות את שיטת הדיווח והליכי השומה הקבועים בחוק, באופן "שיפשט את ההליכים ויצמצם את משכם ויתבסס רובו ככולו על שומה עצמית מפורטת ומלאה, הכל לשם ייעול עבודת השומה וצמצום החיכוך עם האזרח".
♦ כדי להשיג את המטרה הרצויה, לפי ההצעה, יידרשו המוכרים והרוכשים להמציא למנהל, בתוך 25 ימים מיום המכירה (או הרכישה), הצהרה הכוללת את כל הפרטים הנחוצים וגם את סכום המס המגיע ודרך חישובו (לרבות הצהרה בדבר זכאות לפטור, או להנחה מהמס, במקרים הרלוונטיים).
♦ הוראות אלה יחולו גם על מי שעושה פעולה באיגוד מקרקעין, ובנוסף לכך יצרף האיגוד הצהרה משלו, שבה יפורטו נתונים בדבר זכויות האיגוד במקרקעין (ובאיגוד מקרקעין אחר) ותיאור סוגי הזכויות באיגוד, וכן יצורף מאזן של האיגוד לסוף השנה שלפני יום עשיית הפעולה או יום רכישת הזכות באיגוד, לפי העניין.
♦ כדי לאפשר את הגשת השומה העצמית, בתוך 25 יום, תתוקן הגדרת המדד הרלוונטי (במקום המדד "בגין" יבוא המדד "הידוע"), והמנהל אמור לשלוח למצהיר בתוך 20 ימים מיום שנמסרה לו ההצהרה, הודעה בדבר סכום המס שמוסר ההצהרה חייב בו.
♦ בנוסף, מוצע לאפשר למנהל לבדוק את ההצהרה בתוך שמונה חודשים מיום שנמסרה לו, כדי לאשר אותה או לתקנה (אם נפלה בה טעות), או לקבוע שומה לפי מיטב השפיטה (אם יש לו טעמים סבירים להניח שההצהרה אינה נכונה).
♦ על מנת לאפשר לרוכשים לקבל את אשורי המיסים הנדרשים לשם רישומה של העסקה, מוצע לחייב את הקונה להעביר למנהל מקדמה בשיעור של 15% מהתמורה שנקבעה (במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבעה בכסף בלבד), על חשבון המוכר, כאשר יתקיים אחד מאלה:
 
1. החזקה במקרקעין נמסרה לקונה, או לפקודתו.
2. סכום העולה על 30% מהתמורה שולם ע"י הקונה, בכל דרך שהיא.
3. ניתן יפויי כוח בלתי חוזר לקונה, או לאדם אחר, לרשום את הזכות במקרקעין על שם הקונה, או לפקודתו.
 ♦ מוצע להסמיך את המנהל להקטין את שיעור המקדמה, אם הוא סבור,1 כי סכום המס שיחול על המכירה יהיה נמוך מ-15% מן התמורה.
♦ הוראות נוספות בהצעה מתייחסות לתשלום המס שאינו שנוי במחלוקת, לסמכויות ועדות הערר, לסנקציות בגין אי דיווח ואי תשלום, להעברת נכסים שלא בתמורה ע"י מי שיש לו "חוב מס סופי", ועוד.
 
♦ אנו מעריכים שהתועלת שיפיקו הנישומים מההצעה, אם תאושר, לא תהיה שקולה כנגד המטלות הנוספות שיוטלו עליהם.
יתרה מכך, יישום ההצעה עלול להביא דווקא להגברת החיכוך עם מנהל מס שבח ואף לתקלות מס קשות, ולעכב את ביצוען של ההתקשרויות המורכבות (שלגביהן לא ניתן יהיה להמציא את השומה העצמית במועד).