הגזירות החדשות נגד קבוצות הרכישה

 ♦השבוע הגישה ועדת המסים בראשות עו"ד משה מזרחי את המלצותיה בדו"ח שהוגש למנהל רשות המסים, שמטרתו לבחון את היבטי המיסוי השונים המתעוררים בפעולות עסקיות בנדל"ן, המבוצעות על ידי קבוצות רכישה. רשות המסים בהמלצת הוועדה, החליטה לבטל את כל הטבות המס הייחודיות שמהן נהנו הקבוצות עד כה. ההמלצות שהוגשו למנהל רשות המסים צפויות לעבור לאישור של שר האוצר, המלצות, שעשויות לעבור לחקיקה כבר בחוק ההסדרים הקרוב.
המלצות הועדה בקצרה:

♦ מס רכישה: הוועדה המליצה לאמץ את העמדה שהביעה לאחרונה רשות המסים בתיקים שונים, על פיה, בראייתו של הרוכש שהצטרף לקבוצת הרכישה הוא רכש דירה ולא רק קרקע. בהתאם לעמדה זו, רוכש הדירה חותם על מנגנון חוזי, שנועד להוליך אותו למוצר המוגמר של דירה, שממנו הוא לא יכול לסגת, ולפיכך יש לראות בו כרוכש דירה, ולחייבו במס רכישה בהתאם לעלות הכוללת של הדירה שתיבנה.
♦ כיום משלמים חברי קבוצות הרכישה מס רכישה על דירה שאינה יחידה, לפי מדרגות של 3.5% עד לסכום של 923,000 ₪ ו- 5% מסכום זה ומעלה. הוועדה ממליצה כי בפרוייקט של קבוצות רכישה, תבוטל מדרגת ה- 3.5% ועל מלוא שווי הדירה ישולם מס רכישה של 5%. מדרגות המס בנוגע לדירה יחידה נותרו ללא שינוי (פטור ממס עד לשווי של 1.085 מיליון, מסכום זה עד 1.52 מיליון - 3.5%, ומסכום זה ומעלה - 5%).
♦ הוועדה ממליצה לקבוע בחקיקה בתיקון מבהיר, כי רוכשים המתארגנים במסגרת קבוצת רכישה לשם רכישת דירות מגורים, ייחשבו כרוכשי דירות מגורים. במסגרת זו יוגדר המונח "קבוצת רכישה", בהגדרה שתכלול, בן היתר, קיומו של גורם מארגן המקבל תמורה, וכן תכלול חזקה, לפיה יראו התארגנות של עשרה רוכשים או יותר כקבוצת רכישה. לתיקון זה, יש השלכות משמעותיות בנוגע לקבוצות רכישה "ישנות" וקבוצות רכישה "חדשות" בקשר לתחולה רטרואקטיבית של התיקון המוצע, שכן משמעותו היא, שרשות המסים תהיה רשאית לפתוח שומות ישנות של קבוצות רכישה במסגרת המועדים הקבועים בחוק (ארבע שנים לאחור) ולמסותן במס רכישה על דירות ולא על קרקע.
 
♦ מס ערך מוסף: בסוגיית המע"מ המליצה הוועדה לקדם חקיקה המשנה את המצב הקיים. הוועדה סבורה, כי מכירת קרקע לקבוצת רכישה הינה פעילות שחורגת מפעילות פרטית אותה "בחר" חוק מע"מ שלא למסות. לשם כך, המליצה הוועדה לתקן את חוק מע"מ ולמסות גם את מרכיב הקרקע, כך שבפועל, מלוא עלויות רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה בהן נושא הרוכש ימוסו במע"מ. מכירת מקרקעין מאדם פרטי לחברי הקבוצה תחויב במע"מ
כ"עסקת אקראי", בדומה לעסקה המתבצעת בין אדם פרטי ל"עוסק". הטלת החיוב במע"מ תהיה על בעל הקרקע המוכר. הטלת החיוב במע"מ על בעל הקרקע תקל על גביית המס.
♦ מס הכנסה: הכנסתו של מארגן קבוצת הרכישה חבה במס הכנסה כ"הכנסה מעסק", בין אם נראה בו כמתווך ובין אם נראה בו כמי שרוכש קרקע ומוכר דירות. בהתאם לכך, הוועדה ממליצה להגביר את הפיקוח על מארגני הקבוצות, שכן לדידה של הוועדה, חלק ממארגני הקבוצות, מסווים חלק משכר הטרחה שלהם, באמצעות קבלת דירות במחיר מופחת בפרויקט אותו הם מארגנים. בדרך זו, "מכבסים" המארגנים הכנסות עסקיות ומסבים אותה למסלול הוני בשיעורי מס נמוכים יותר (20% לעומת 45%) ולעיתים אף בפטור ממס כדירת מגורים.
♦ עמדתנו החקיקה הפיסקאלית מטרתה למסות הכנסות אישיות פרטיות ועסקיות, באמצעות כלים חקיקתיים ולא על פי מגזרים.
כך לדוגמה: הפקודה מקנה וקובעת את אופי מיסוי ההכנסות (הוניות ופירותיות) וחוק מע"מ אף הוא קובע את המקרים בהם תחול חבות במס ערך מוסף, שבבסיסם הגדרות של בסיס המס, הכנסה חייבת, עסקה, עסקת אקראי, עוסק, נישום וכ'ו.
♦ מיסוי פעילות ספיציפית בהקשר למיסוי חברי הקבוצה במס רכישה כדירה ולא כקרקע וכן החלת מע"מ ברכישת הקרקע מאדם פרטי, חוטאת לחקיקה פיסקאלית נכונה. בענייננו, קבוצות הרכישה במהותן הינן כלי וצורה לפעילות כלכלית ו/או צורת השקעה אשר התפתחה מכוח כוחות השוק ולא יעלה על הדעת שהדרך למסות פעילות זו תימצא בחקיקה ספציפית, כפי שבחוקי המס איננו עדים לחקיקה ספציפית הנוגע, לאינספור פעילויות אחרות במשק, גדולות וקטנות כאחד. לרשות המסים גם היום מוקנים הכלים לתקוף ולמסות פעילות שבנסיבות בהם הרשות תהיה סבורה שיש מקום לכך. כך, כאשר הפעילות "עולה לכדי עסק", הן ככל שהדבר נוגע למוכר, בעל הקרקע, הן, ככל שהדבר נוגע למארגן, והן ככל שהדבר נוגע לרוכש אשר תהיה סבורה הרשות שפעולתו, היקפה ותדירותה, יש בה סממנים של עסק. בהתאם, החקיקה גם מקנה את הכלים לחלוק על קביעות בשומות של הרשות.

 
♦ לדעתנו, מיסוי קבוצות הרכישה באקט חקיקתי קשיח וגורף הוא הליך שאינו מתאים בנסיבות העניין לאור השתכללות ומורכבות החוזים שבעסקאות אלו. במקרים אלה יש לגלות גמישות ובחינה פרטנית של כל מקרה ומקרה שבו מעורבת קבוצת רכישה, רק על פי הכלים הקיימים מזה שנים כבר בחקיקה והפסיקה העניפה בנושא.