אימוץ פרשנות לשונית ל"תקופה הקובעת" בחילוף נכסי מקרקעין

♦ ביום 18.04.2010 מכרה העוררת נכס אשר היה בבעלותה. העוררת דיווחה למשיב כדין על מכירת הנכס הנמכר. במסגרת הדיווח ביקשה העוררת פטור ממס שבח על פי סעיף 49 יא(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), העוסק בחילוף נכסים.

בחודש דצמבר 2010 שילמה העוררת את מס השבח שחל עליה בהתאם לשומה שהוצאה לה ע"י המשיב, וזאת – על אף בקשתה לקבלת פטור מתשלומו על פי הסעיף בחוק העוסק בחילוף נכסים, מתוך רצון לקבל בהקדם האפשרי אישור מאת המשיב המיועד לרשם המקרקעין. תשלום זה התבסס על הנחת העוררת לפיה עם רכישת נכס חלופי ובהתקיים התנאים המנויים בסעיף 49יא(ב) בחוק, תוכל לקבל החזר של מס השבח ששולם על ידה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

 

♦ ביום 12.04.2011 רכשה העוררת נכס חלופי לנכס הנמכר (להלן: "הנכס החלופי"), וביום 14.04.2011 דיווחה העוררת למשיב על עיסקת רכישת הנכס החלופי, וזאת – בטרם חלוף שנה ממועד מכירתו של הנכס הנמכר. במסגרת שומתה העצמית הצהירה העוררת על חבות מס רכישה בשיעור של 2.5%, וזאת מתוקף הקלה במס רכישה המוקנית לה, לגירסתה, כמי שעמדה בתנאי החילוף הקבועים בסעיף 49יז(א) בחוק.

 

♦ בנוסף ביקשה העוררת מהמשיב להשיב לה את מס השבח אשר שולם על ידה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, וגם זאת – לנוכח טענתה, כי עמדה בתנאי החילוף הנדרשים לפי הסעיף הנ"ל.

המנהל קיבל את דרישת העוררת לקבלת החזר מס השבח, אך דחה את שומתה העצמית לעניין מס רכישה, וחייבה בתשלום מלוא מס הרכישה על פי הקבוע בסעיף 9 בחוק.

העוררת השיגה על דחיית שומתה העצמית לענין מס רכישה – והמשיב דחה את השגתה.

 

♦ בערעור לועדת הערר טענה העוררת, כי התפתחות החוק  מלמדת כי לא נכללה בהם הבחנה בין מס שבח לבין מס רכישה. לגירסתה, מטרת העל היתה הרחבת הפעילות הכלכלית באמצעות מתן הקלות מס בתחום חילוף נכסים, ומטרה זו באה לידי ביטוי בחוק במתן הטבות הן במס שבח והן במס רכישה.

העוררת אף העלתה טענת ההסתמכות לפיה הסתמכה על כך שהמחוקק יאריך תוקפה של הוראת השעה.

 

♦ לטענת המשיב לשונו של סעיף 49יז(א) בחוק ברורה ומפורשת. הסעיף קובע כי על מנת לקבל הקלה במס רכישה ברכישת נכס חלופי, על הנכס החלופי להירכש בתוך התקופה הקובעת.

לטענת המשיב, בבחינת ההטבה המוענקת לענין מס שבח עולה כי מוכר הנכס הנמכר פטור מתשלום מס שבח עד אשר ימכור את הנכס החליפי. אמנם לשון החוק הינה "פטור", אך למעשה מדובר בדחיית מס. עם קבלת בקשת מוכר הנכס הנמכר לקבל פטור מתשלום מיידי של מס שבח בהתחשב בחילוף הנכסים – "מסמן" המשיב את הנכס הנמכר כנכס המצוי בתהליך של חילוף. עם מכירתו של הנכס החלופי או בהתקיים אירוע מס לגביו – חב מחליף הנכסים בתשלום מס שבח המחושב ממועד מכירת הנכס הנמכר (הראשון) ועד למועד מכירת הנכס החלופי (השני). מכאן שתקופת חישוב מס השבח כוללת את תקופת החזקתם של שני הנכסים – הנכס הנמכר והנכס החלופי.

♦ הועדה לא קיבלה את טענת העורר לפיה יש להחיל את התיקון בהוראת השעה לענין מס שבח – אף ביחס למס רכישה וקבעה, כי מדובר בשתי הטבות מס שונות לחלוטין. הועדה קבעה, כי יש לפרש את סעיף 49יז(א) העוסק במס הרכישה, בהתאם לאמור בסעיף 49יח, ובאופן הקובע כי התקופה הקובעת רלבנטית למועד מכירת הנכס הנמכר, ולא למועד רכישת הנכס החלופי - הועדה קבלה את הפרשנות, המבחינה בין ישומי תכליות החקיקה השונות לענין מס שבח במובחן ממס רכישה.

 

♦ הועדה קבעה, כי המחוקק קבע הסדר שלילי לפיו במקרה בו נרכש הנכס החלופי לאחר חלוף התקופה הקובעת (אך בתוך 12 חודשים ממועד מכירת הנכס הנמכר) זכאי רוכש הנכס החלופי בהטבה של דחיית החיוב במס שבח – אך אינו זכאי להטבה של פטור ממחצית החיוב במס רכישה.

 

♦ לאור האמור קבעה הועדה, כי העוררת לא זכאית להפחתת מס הרכישה לפי תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ואין להחיל את התיקון בהוראת השעה שעניינה מס שבח – אף ביחס למס רכישה. הועדה קבעה, כי פרשנות התיקון מעלה, כי המחוקק קבע הסדר שלילי לפיו במקרה בו נרכש הנכס החלופי לאחר חלוף התקופה הקובעת (אך בתוך 12 חודשים ממכירת הנכס הנמכר) זכאי רוכש הנכס החלופי בהטבה של דחיית החיוב במס שבח – אך אינו זכאי להטבה של פטור ממחצית החיוב במס רכישה. בתוך כך קבעה הועדה, כי אין לקבל את טענת ההסתמכות של העוררת על כך שהמחוקק יאריך תוקפה של הוראת השעה.

 

תוצאה:

♦ הערר נדחה. העוררת תשלם למשיב הוצאות בסך של 20,000 ש"ח.