האם "דמי המלצה" מהווים מכירת זכות במקרקעין?

 
♦ ביום 12.3.06, חתמו משפחת ברבוי ומשפחת בלשה, על הסכם עם האגודה השיתופית של מושב כפר אוריה (להלן: "האגודה"), להענקת זכות להקצאת מגרש, במסגרת פרויקט להרחבה קהילתית. על פי המלצת האגודה, הקצה המינהל לכל אחת מהמשפחות מגרש ונחתמו איתן הסכמי חכירה. שתי המשפחות שילמו למינהל דמי חכירה והיוון וחתמו על הסכם פיתוח והסכם בניה עם קבלן.
 
♦ האגודה אישרה את ההתקשרות ודיווחה לרשויות המס על קבלת "דמי המלצה" או על תשלום בסך של 164,724 ₪ של כל משפחה, ונתבקש פטור לפי סע' 33 לחוק ההסדרים במגזר החקלאי (להלן: "החוק"). העוררים הגישו אף הם דיווח והשומה העצמית הועמדה על אפס, בטענה כי המלצת האגודה להקצאת מגרש, איננה בגדר אירוע מס.
 
♦ לטענת המשיב, החלטה 737 מהווה "זכות להורות על הענקת זכות" וכי תיקון 33 לחוק, הרחיב את הגדרת "זכות במקרקעין" באופן שחכירה, או הרשאה של מקרקעי ישראל, גם לתקופה של פחות מ- 25 שנים, מהווה אף היא זכות במקרקעין. מסיבה זו, רואה המשיב בזכויות האגודה "זכות במקרקעין", שכל התקשרות בגינה מהווה העברת זכות במקרקעין החבה במס רכישה.
כמו כן קבע המשיב, כי העוררים שילמו סכום נמוך ממחיר השוק וכי לדידו של המשיב שווי השוק של המקרקעין הוא צירוף שני הסכומים ששילמו העוררים, דהיינו, הסכום ששילמו לאגודה בעד ההמלצה והסכום ששילמו למינהל.
 
♦ לטענת העוררים, ההמלצה שנתנה האגודה, בגדר החלטה 737, איננה זכות במקרקעין ועל כן אין היא מהווה עסקה במקרקעין המחייבת תשלום מס רכישה. המס צריך להיות מוטל רק על התשלום למינהל. כמו כן טענו העוררים, כי בהחלטה 737, שעל בסיסה נעשה פרויקט ההרחבה במושב, גלומה הלכה למעשה, "מתנה" או "הטבה", שהרי המינהל התיר לאגודה לגבות דמי חכירה חלקיים בשיעור של 66% מערך הקרקע (במקום 91% מערכה). לפיכך, המשיב היה רשאי להוציא שומה בסכום מרבי על פי שווי מלא של הזכויות המהוונות, אך לא יותר מ- 91% מערך הקרקע, כפי שקבע המינהל.
 
ביהמ"ש המחוזי בי-ם - ע. קמא – שופט בדימוס, ש. מדהלה, ש. לוי – עו"ד:
 
♦ ועדת הערר החליטה כבר בעקבות פס"ד ע"א 4007/97 בארותיים מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח', כי המלצת המושב על פי החלטה 737 אינה יוצרת "אירוע מס" לצורך חיוב במס. ועדת הערר סברה כמו בעניין בארותיים הנ"ל, כי זכות ההמלצה הינה בעלת משמעות נכבדה, אך היא "זכות חסרה" שלא מגיעה כדי הזכות המכרעת לגבי ההתקשרות עם החוכר.
 
♦ המשיב מתבסס בהחלטתו על הגדרת "מכירה" לעניין זכות במקרקעין בסע' 1 לחוק המקרקעין, שלפיה מכירה היא "הענקתה של זכות במקרקעין, העברת או ויתור עליה". המשיב טוען, הלכה למעשה, כי המגרשים שרכשו העוררים היו בעבר חלק ממשבצת המקרקעין שהחזיקה האגודה והעסקה שבין העוררים לבין האגודה מהווה גריעה של שני המגרשים שרכשו העוררים מהמשבצת. לפיכך מדובר בויתור האגודה על זכויותיה במגרשים תמורת הסכומים ששולמו לה על ידי העוררים, ועל כן יש לראות בעסקה זו "מכירה". עוד מסתמך המשיב על פס"ד ע"א 4071/02 קיבוץ מפלסים נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע, שלפי פרשנות המשיב נאמר בו, כי ויתור האגודה על זכות בקרקע לטובת משתכן מהווה "מכירה".
 
♦ הוועדה קבעה, כי נסיבות המקרה דנן שונות מנסיבות עניין מפלסים, ובסופו של דיון, לא קיבל ביהמ"ש את עמדת המשיב וקבע, כי אין מדובר באירוע מס. ביהמ"ש חזר על ההלכה הנוהגת עד היום, שלפיה החלטה 737 אינה יוצרת אירוע מס, אם בשל אופייה של ההחלטה ואם מכוחה.
לאחר שבחנה הוועדה את המקרה דנן, נוכח הפסיקה וההלכה הנוהגת, קבעה, כי אין בהחלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל, בכדי ליצור אירוע מס, שעל פיו ניתן לחייב את התמורה שניתנה להורות או להמליץ בפני המינהל לחתום עם משתכן על חוזה חכירה, וכי, לא קיימת בהחלטה זכות משפטית בת אכיפה ובעלת תוקף משפטי מחייב.
עם זאת קבעה הוועדה, כי בהחלטה 737 גלומה הטבה שיש לה משמעות כספית, שמצמיחה מתנה לחוכר, המתבטאת בתשלום מופחת במקום תשלום מלוא שווי השוק של הקרקע המוחכרת. אולם, העוררים חייבים לשלם מס על השווי של המגרשים שקיבלו לפי שווי השוק, ואין נפקא מינה מה הוא השווי שקבע השמאי הממשלתי לעניין זה.
לעניין קביעת השווי של העברת הזכויות לצורך קביעת המס קבעה הוועדה, כי צירוף שני הסכומים ששולמו על ידי העוררים, דהיינו, הסכום ששולם לאגודה והסכום ששולם למינהל, מהווה את הערך האמיתי של השווי הכלכלי. צירוף שני הסכומים כאמור, מאיין את ערך ה"מתנה" שניתנה בגדר החלטה 737.
 
התוצאה:
♦ הערר התקבל בחלקו.
 
ניתן ביום: 11.11.2009.