השכרת מקבץ דיור אינה פטורה ממע"מ

♦ בערעור נדונה השאלה האם המערערת - חברה קבלנית שבנתה בניין דירות והעמידה אותם לרשות המשרד לקליטת עליה (באמצעות חברת עמידר) כמקבץ דיור - פטורה ממע"מ מכוח סעיף 31(1) לחוק מע"מ, מהטעם שמדובר בהשכרה למגורים.
♦ ערעור נסוב על החלטת המשיב בה נדחתה השגת המערערת על שומת העסקאות, שומות אלה מתייחסת לשתי נושאים, הראשון שבהם השכרת 50 דירות מגורים ע"י המערערת בבניין באשדוד הידוע כ"אשדוד ביץ'" ולקביעת המשיב, כי בנסיבות העניין אין המדובר ב"השכרה למגורים" הפטורה ממע"מ עפ"י סעיף 31 (1) לחוק מע"מ. הנושא השני, המערערת שוכרת 35 דירות נוספות באותו בניין מבעליהם ומשכירה אותן ישירות לדיירים שונים למגוריהם. השכרת הדירות הנ"ל מהמערערת לדיירי הדירות פטורה ממס עסקאות מכוח הוראת הפטור שבסעיף 31 (1) לחוק מע"מ, אולם, בשומת העסקאות דנן קבע המשיב, כי עסקת שכירת 35 הדירות הנ"ל ע"י המערערת מבעליהן הינה "עסקת אקראי במקרקעין".
 ♦ לעניין 50 הדירות המושכרות לעמידר. המערערת טוענת, כי המדובר ב"השכרה למגורים" הפטורה ממע"מ. היבט זה של השומות נדון כבר בעבר בין הצדדים דנן בגדרה של שומת עסקאות, זהה בטיבה, שהוציא המשיב למערערת בגין השכרת אותן 50 הדירות במהלך השנים 2000-2004 (ארבע השנים שקדמו לשומה דנן). גם שם הוצאה שומה המחייבת את השכרת הדירות במע"מ, השגת המערערת נדחתה, ערעורה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע נתקבל וערעור שהגיש המשיב לביהמ"ש העליון נדחה. שלושת השופטים שבהרכב דחו את הערער פה אחד על רקע הנסיבות המיוחדות שקדמו לאותה שומת עסקאות ולשומת תשומות קודמת וסותרת שהוציא המשיב למערערת בשנת 2000. אולם דעת השופטים בשאלה האם השכרת 50 הדירות באה בגדר פטור ההשכרה למגורים שבסעיף 31 (1) לחוק נחלקה ואף זכתה לרוב דעות כי בסוגיה מושגית וקונקרטית זו המדובר בהשכרת דירות שאיננה "השכרה למגורים" כמובנה בסע' 31 (1) לחוק ועל כן עסקאות השכרה אלה חייבות במע"מ.
♦ לעניין 35 הדירות הנוספות טוענת המערערת שתי טענות עיקריות. האחת, כי השכרת 35 הדירות מבעליהן למערערת אינה עסקה נפרדת מהשכרת אותן הדירות ע"י המערערת לדיירים – ועל כן המדובר בעסקה אחת של השכרה למטרות מגורים הפטורה עפ"י סעיף 31 (1) ממס עסקאות. טענתה השנייה הינה כי מעמדה כ"עוסק" לעניין מע"מ מתייחס לפעילותה העסקית המרכזית – דהיינו מתן שירותי שמירה ניהול ואחזקה של כל 145 הדירות שבפרויקט "אשדוד ביץ'". פעילותה הנוספת בשכירת 35 הדירות מבעליהן והשכרתן לדיירים איננה כלולה לטענתה בתחום עיסוקה העיקרי והמרכזי הנ"ל והיא "איננה פעולה רגילה שלה כעוסקת ואיננה עולה מבחינת טיבה לפעולה כעסק נפרד".
♦ ביהמ"ש אינו מקבל את טענתה השנייה. אולם, בוחן ומבחין את עניין זה מסוגיית 50 הדירות. לדעת ביהמ"ש המערערת לא השתמשה בכל הדירות למגוריה. בראיה טכנית זו אין לכאורה הבדל בין שני מקבצי הדירות. ברם, בעניין 35 הדירות זיקת "ההשכרה למגורים" של ההשכרה הראשונה (מהבעלים למערערת) משמעותית יותר מעניין 50 הדירות. המדובר למעשה בשכירת דירות ע"י המערערת למטרה ספציפית ומוגדרת של השכרתם המיידית ע"י המערערת עצמה בחוזים הנערכים בינה לבין שוכרי הדירות ובתנאים הנקבעים על ידה. מידת הניתוק בין ההשכרה למגורים עצמה (בחוזה המערערת עם שוכרי הדירות) לבין עסקת שכירת אותן הדירות על ידי המערערת מבעליהן קטנה בעניין זה באופן משמעותי ובולט מהניתוק הרב שבין שוכרי הדירות בפועל מעמידר ששכרה מחי טל ששכרה מהמערערת ששכרה מהבעלים. לאור זאת, ונוכח השוני האמור שבין השכרת 50 הדירות מהמערערת לחי טל לבין שכירת 35 הדירות מבעליהן למערערת מצא ביהמ"ש כי יש לראות את שכירת 35 הדירות על ידי המערערת כעסקה הכרוכה והשלובה משמעותית בהשכרת אותן הדירות למגורים על ידי המערערת מבעליהן לשוכרים בפועל באופן המצדיק החלת הפטור הקבוע בסעיף 31 (1) לחוק על שני מרכיבי עסקת ההשכרה למגורים.
ביהמ"ש המחוזי ב"ש, כב' הנשיא יוסף אלון:
♦ ביחס לעסקת השכרת אותן 50 הדירות מאותה המערערת לאותה חברת טל חי – ובהתבסס על אותם ההסכמים – מהווה פסיקת הרוב האמורה של בית המשפט העליון תקדים המחייב ביהמ"ש זה. ביהמ"ש מצא כי הן מכוח עקרון התקדים המחייב והן מכוח השתק הפלוגתא – אין מקום לערעור המערערת על קביעת המשיב בשומה הנוכחית, כי השכרת 50 הדירות אינה פטורה ממע"מ לפי סעיף 31 (1) לחוק. לפיכך הערעור נדחה המערערת לעניין מרכיב השומה ביחס למקבץ 50 הדירות המושכרות על ידה לחי טל תוך קביעה כי השכרתן על ידי המערערת לחי טל אינה "השכרה למגורים" הפטורה ממס לפי סעיף 31 (1) לחוק.
♦ ביחס להשכרת 35 הדירות מבעליהן למערערת ביהמ"ש מקבל את ערעור המערערת לעניין מרכיב השומה ביחס למקבץ 35 הדירות המושכרות על ידה ישירות לשוכרי הדירות תוך קביעה, כי שכירתן על ידי המערערת מבעליהן פטורה ממס.
תוצאה:
♦ הערעור התקבל בחלקו.
ניתן ביום 15.09.2011
ב"כ המערערת עוה"ד י. שקד
ב"כ המשיב עוה"ד א. שילה פרקליטות מחוז דרום