התנאי לפטור ממס רכישה בפעולה ב"איגוד מקרקעין קבלני"

® ב‑30.12.03 הוקמה חברת אלי ראובן נכסים בע"מ על ידי החברה האם "אלי ראובן בניה והשקעות בע"מ" ("חברת האם"). כיממה לאחר הקמתה, הוסב שמה של החברה הבת ל"נווה גן נכסים ר.ה.מ.ש בע"מ". החברה נוסדה למטרת ביצוע פרויקט בנייה ברמת השרון.

® ב‑31.12.03, כרתה נווה גן חוזה "קומבינציה" עם שלושת בעלי המקרקעין נשוא המיזם. בנוסף, רכשה החברה במזומנים מאחד הבעלים, קרקע לבניית מספר דירות נוספות באותו מיזם. לטענת העוררים, עסקת המזומנים נועדה לממן מיסים והיטלים החלים על העסקה. עד לחודש נובמבר 2005 לא התנהלה פעילות בניה במקרקעין. ב‑6.5.04 כרתה חברת נווה גן, הסכם הלוואה עם אחד מבעלי הנכס. אותה העת כבר עסקה החברה בקידום פרויקט הבנייה.

® המחלוקת נסבה על שומת מס רכישה שהוצאה על ידי המשיב לש.י.י. נכסים בע"מ ("העוררת") בגין רכישת המניות בחברת נווה גן. המניות נרכשו על ידי העוררת ב‑29.8.04 מ"אלי ראובן בניה והשקעות בע"מ" (החברה האם של "נווה גן נכסים רהמ"ש בע"מ"). לטענת העוררת נווה גן הינה חברה קבלנית העונה להגדרות בהוראת הביצוע שעליה השתיתו העוררים את הערר (הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 8/2003 מה‑14.7.03).

® המשיב לא קיבל את הטענה ומכאן הערר.

® העוררת טענה שעד מועד רכישת המניות לא הייתה פעילות בחברה וזכויותיה טרם הבשילו. אין לחייב את העוררת במס רכישה שכן נווה גן עונה על הקריטריונים המפורטים בסעיף 2.3 בהוראת הביצוע. המשיב אינו מקבל את גישתה של העוררת. לטענתו נווה גן אינה עומדת בכל הקריטריונים שנקבעו בהוראת הביצוע (פסקאות ג' ו‑ה' לסעיף 2.3 בהוראת הביצוע), אשר על כן אין לפטור אותה מתשלום המס.

בפני: כב' השופטת (בדימוס) ר. שטרנברג-אליעז - יו"ר, אליהו מונד ונדב  הכהן – חברים:

® הועדה קבעה, כי הוראת הביצוע מתנה את הפטור ממס רכישה בכך שאיגוד המקרקעין יתחיל בפעולות בנייה ומכירת יחידות בפרויקט לפחות שנה לפני מועד הפעולה באיגוד המקרקעין, ואילו במקרה דנן לא התקיים התנאי האמור ולכן אין החוזר חל על מקרה זה. במועד רכישת המניות היו כבר לחברה "זכויות" במקרקעין, ואף שהן היו אמורות להוות "מלאי עסקי" בידיה - אין הדבר פוטר אותה מתשלום מס רכישה.

® דיון: שתי שאלות מתעוררות בערר זה:

א. האם נווה גן היא איגוד מקרקעין על פי ההגדרה שבדין?

ב. האם חלה עליה הוראת הביצוע מספר 8/2003?

® כאשר נכרתה עסקת הקומבינציה בין נווה גן לבין בעלי הזכויות ההיסטוריות במקרקעין, עדיין לא הייתה בתוקף תוכנית מפורטת של מיזם הבנייה. נווה גן החלה בייזום פרויקט הבנייה לאחר חתימת הסכם הקומבינציה. החברה התחייבה להגיש בקשה להיתר בניה, סמוך למועד אישור התוכנית המפורטת וקבעה לוח זמנים מוקפד לקידום הפרויקט.

® תמורת ביצוע עבודות הבניה קיבלה נווה גן זכויות במקרקעין (שלא היו לה עד אותה עת) והתחייבה להגיש את הבקשה להיתר בניה על פי התוכניות.

® ב‑22.7.04 אושרה תוכנית בנייה מפורטת. התוכנית קיבלה את אישור שר הפנים ב‑2.11.04. בהסכם שנכרת בין חברת אלי ראובן השקעות בע"מ לבין העוררת, התחייבה העוררת לעמוד בכל התחייבויות בעל המניות הקודם בחברת נווה גן. יצוין כי לאחר חתימת החוזה, נשאה העוררת בכל הוצאות הבנייה בפועל.

® ב‑5.12.04 הוגשה בקשתה של נווה גן להיתר בנייה וב‑26.8.05 ניתן היתר לחפירה ודיפון הקרקע. הבנייה באתר החלה בסוף נובמבר 2005 ופעולות השיווק של הדירות המתוכננות במיזם, החלו בשלהי 2005.

® היתר הבנייה על המקרקעין של החברה, התקבל ב‑2.2.06 וכבר באותה עת החלה העוררת במכירת הדירות שתוכננו במסגרת המיזם.

® הועדה קבעה, כי מהעובדות עולה, שבפועל נבנה פרויקט מגורים על המקרקעין נשוא הערר באמצעות נווה גן, רק לאחר שמניותיה נרכשו על ידי העוררת.

® לטענת העוררת: חברת "נווה גן" אינה "איגוד מקרקעין". המבחן להחלטה בעניין זה הוצב בע"פ 4355/98 נווה גן טיפלה בפרויקט כולל הוצאת היתרים וסילוק פולשים. המוניטין של החברה אינו שנוי במחלוקת.

® החברה התנהלה ממועד חתימת הסכם הקומבינציה כחברה הפועלת על פי ההסכם על כל התניותיו הבנייה עוכבה עד שהפרויקט עבר לידיים חדשות ובפועל החלה באיחור של כשנה וחצי.

® לטענת המשיב לא חלה בנסיבות העניין הוראת הביצוע. הגישה הליברלית שבה נהגה הרשות בהחלטת המיסוי 55/08, מקורה בנסיבות שונות מאלה שבפנינו. מסקנה זו עולה מהחלטת המיסוי על פניה. אי לכך, חייבת העוררת לטענתו של המשיב, לשלם את מס הרכישה כפי שהוטל עליה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין.

® בנסיבות העניין מקובל על הועדה, כי כוונתה של נווה גן הייתה לבצע את מיזם הבניה. אולם בפועל לא נצפתה שום פעילות בשטח לפני שהעוררת רכשה את המניות בנווה גן מהחברה האם.  הואיל והוראת הביצוע דורשת מפורשות התחלת בניית הפרויקט וחתימת חוזי מכירה עם רוכשים, לפחות שניים עשר חודשים לפני הפעולה באיגוד, והואיל ואין מחלוקת כי הדרישה המפורשת לעיל לא התקיימה בפועל, אין מנוס מדחיית הערר.

תוצאה :

® הערר נדחה. כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן ביום: 23.7.15

ב"כ העוררת: עו"ד זיו שרון ואח'

ב"כ המשיב  עו"ד אריק ליס – פרק' ת"א (מיסים)