חוזה מכר מקרקעין- מכירת קרקע בלבד או קרקע בתוספת מבנה

♦ ביום 18.8.04, נחתם בפועל הסכם משולש להזמנת עבודות בנייה בין מנהלת אזורי תעשיה בנימין (להלן: "המנהלת") לבין העוררת ולבין החברה לפיתוח מטה בנימין, המתייחס לבנייה על מגרש .

ביום 22.8.04 נחתם הסכם בין המנהלת לבין העוררת, לעניין מכירת 22% מהזכויות במקרקעין – לעוררת. מועד גמר הבנייה, על פי החוזה, הוא 31.12.04.

              

♦ המשיב טען, כי  מדובר במכירת מבנה מסחר ומשרדים בשלב "מפתח" ולא במכירת קרקע מן הטעם ש: "מאחר (ש) והסכם הזמנת הבניה בין המוכרת לבין הקבלן נחתם באוגוסט 2003, ותחילת עבודות הבניה היו ביום 1.12.03, גמר הבניה עפ"י החוזה היה עד 31.12.04, אין ספק כי במועד העסקה נשוא השומה – אוגוסט 2004 הבניה היתה בעיצומה. בהתאם לזאת מהות העסקה היא רכישת מבנה מסחר ומשרדים בהליך בניה כאשר המוכר מחויב להשלים הבניה".

 

♦ לטענות העוררת, החוזה בינה לבין המינהלת עניינו המגרש. הסכם השותפות של בנייה על המגרש שבין העוררת לבין המנהלת נחתם מאוחר יותר ואינו נוגע לעניין המיסוי של המקרקעין.

 

♦ לטענות  המשיב, מן החוזים שנעשו, עולה, כי למעשה רכשה העוררת מבנה שנבנה על המגרש, ולא קרקע פנויה. מהותה הכלכלית של העסקה היא רכישת מגרש שעליו מבנה למסחר ולמשרדים.

 

♦ שני ההסכמים מיום 22.8.04 – הסכם בעניין רכישת 22% מן הזכויות במגרש והסכם הבנייה עליו, יחד עם חוזה הפיתוח עם המינהל האזרחי, והחוזה הקבלני מיום 18.8.04 לבניית מבנה מסחר ומשרדים – מהווים חטיבה אחת של חוזים, העומדים לעצמם, לעניין מכירה ובנייה של מגרש עם מבנה למסחר ומשרדים.

♦ העוררת והמינהלת חתמו על חוזה עם הקבלן שלפיו יחל בעבודות הבנייה בתחילת דצמבר 2003, וישלימה בשלהי שנת 2004, וכי החוזה מהווה "צו התחלת עבודה". מועדים אלה הם נתונים מוסכמים, ולא היו עוררין עליהם. מכאן, שכאשר נרכש המגרש,  כבר החלה הבנייה במגרש, ולכן העסקה צריכה להתייחס ל"מגרש עם בנייה".

 

♦ חוזה הפיתוח הקנה למינהלת לבדה זכות לבצע עבודות במגרש, כיזם, לפי החוזה, ובין השאר, בניית מבנים. לצורך כך, המינהלת, היא לבדה, רשאית להכין תכניות ולהתחיל בעבודות בנייה על פיהן. הייזום ניתן כזכות אישית למינהלת, על פי חוזה הפיתוח.

 

♦ מהוראות חוזה הפיתוח עולה, בבירור, כי הזכות לבנות על המגרש לא ניתנה לעוררת, וכי המינהלת אינה יכולה להעביר את זכותה לעוררת, ולא היתה יכולה להתקשר עם העוררת ב"הסכם שותפות" ביניהם.

 

♦ לא ניתן, על פי חוזה הפיתוח, ליצור מבנה של שותפות לבנייה, לצורך תכנון מס.

 

♦ הועדה קבע, כי לפי מהותם ותכליתם של דיני המס מדובר בעסקה אחת שהיא עסקת מכר במקרקעין, לפי החוק, שלפיה נרכשו מקרקעין ומבנה מסחר ומשרדים, בעת ובעונה אחת, בהסכמים שתכליתם קבלת מבנים על המגרש, לצורך השכרתם. כך בהסכם המכר, וכך בהסכם השותפות לבנייה, כאשר דמי השכירות ייקבעו, באופן בלעדי, על ידי המינהלת.

לכן יגזר המס החל על העסקה מן התמורה  שעל העוררת לשלם בעד המגרש והמבנה, גם יחד.

 

♦ התוכן הכלכלי של העסקה ייבחן לפי המהות האמיתית של העסקה, תוך בחינת המסמכים, ההסכמים והתוכן, בהתאם למהות הכלכלית, ולפי הפרשנות שיש ליתן למונח "מכירת זכות במקרקעין" שבסעיף 1 לחוק מס שבח.

 

♦ בע"א 2330/04 מנהל מס שבח, אזור ירושלים נ' מלונות צרפת ירושלים בע"מ, קבע בית-המשפט העליון כי: "הצורה הפורמאלית היא אך נקודת התחלה אך לא נקודת סיום... על כן, השאלה היא מה מהותה הכלכלית האמיתית של העסקה שבפנינו... " .

 

♦ הועדה קבעה, כי לא ניתן, בשום פנים ואופן, לנתק את מכירת המגרש מהמבנה, ולהתייחס למגרש כאל עסקה אחת, נפרדת ומנותקת מן המבנה שעל המגרש. המגרש והמבנה חד הם, לעניין עסקת המכר של המקרקעין, וזו היא המהות האמיתית של העסקה.

 

♦ הועדה קבע, כי מבחינת מכלול הנסיבות והראיות שבאו לפניה עולה, כי העסקה האמיתית מבחינת מהותה הכלכלית, היתה עסקה במקרקעין לרכישת קרקע עם מבנה מסחר ומשרדים. בהתאם לכך יש לקבוע את המס על העסקה.

 

♦ הערר נדחה.