מימון דירה ע"י ההורים נחשבת כמתנה מושלמת

♦ בתאריך 27.12.2000 קנה העורר רבע מהחלקים של חלקה 161 בגוש 11193 שהפכה בעקבות תוכנית הפרצלציה לחלקה 266 בגוש 11193 בחיפה. הקניה הושלמה בתאריך 15.02.01.
תמורת המגרש הנ"ל שילם העורר 197,560 דולר ששוויו השקלי ליום הרכישה היה 790,335 ₪. ביום 25.03.02 כרתו העורר כבעלים של המגרש ובעלי חלקה צמודה, חלקה 265 בגוש הנ"ל, הסכם חלוקה ושיתוף לשם בניית שני בניינים בני 8 דירות כל אחד על המקרקעין.
כל התשלומים עבור רכישת הקרקע ועבור הבניה, שולמו על ידי הורי העורר.
 
♦ לפי הסכם החלוקה והשיתוף, היה העורר זכאי לקבל לבעלותו הייחודית בבניינים שייבנו דירה בת 3 חדרים בקומה שנייה ודירת פנטהאוז בקומה שלישית, שהיא נשוא ערר זה (להלן: "הדירה"). בניית הדירות נמשכה משנת 2002 עד שלהי שנת 2004. הבניה הושלמה בתאריך 01.11.04. ביום 13.02.06 מכר העורר את הדירה וביקש פטור ממס שבח על יסוד האמור בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") הקובע, כי "המוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה: (1) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס..."
 
♦ המשיב דחה בקשה זו בהסתמכו על סעיף 49 לחוק הקובע כי "(א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה. "(ו) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה – שלוש שנים מיום שנעשה בעלה".
 
ביהמ"ש המחוזי בחיפה - ועדת ערר מס שבח מקרקעין: מ. סלוצקי – נשיא בדימוס, ג. יחזקאלי – גולן – רו"ח, ש. פסטנברג – רו"ח:
 
♦ סעיף 49ו'(ג)(1) לחוק קובע לעניין סעיף זה, כי "(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה כקבלתה במתנה". המגבלות שנקבעו בסעיף זה, כמו המתנה ומשך תקופת הצינון שנקבעה בסעיף, יחולו עד אשר יהא זכאי למכרה בפטור ממס, וזאת, אף אם היה זכאי לפטור אלמלא דירת המתנה. אין מחלוקת כי הוריו של העורר נתנו לו במתנה כספים לרכישת המגרש הנ"ל וכספים לבניית הדירה הנ"ל.

♦ באשר לרכישת המגרש הוצגו שיקים בנקאיים המהווים  את  תשלום  מחירו.  באשר לעלות בניית הדירה שמומנה כולה על ידי הורי העורר במתנה, הוסכם בין הצדדים, ללא מרכיב הקרקע, סך של 493,046 ₪. מחיר זה משקף את שוויה במועד בו נסתיימה בנייתה.
 
♦ ביהמ"ש קבע, כי לא יעלה על הדעת כי מקום שבו קיבל העורר במתנה מהוריו את כל הכספים לקניית המגרש ולבניית הדירה, הוא לא ייחשב כמי שיקבל את הדירה במתנה. משניתנה תמורת הדירה בשלמותה במתנה על ידי ההורים, אין להיזקק להוראות סעיף 49ו'(ג)(1) לחוק. לא נטען ולא הוכח שהעורר תרם משלו לקניית המגרש ולבניית הדירה. אף ללא הוראת הסעיף, ברי כי הדירה נרכשה ונבנתה כולה במתנה על ידי ההורים.
 
♦ בע"א 3095/91 עמנואל לידור ואח' נ' המנהל, לעניין חוק מס שבח תשכ"ג – 1963 פס"ד מז(5) עמ' 816 בעמ' 823: "...לדידי, הוראת סעיף 49ו'(א) עניינה הן במתת עין והן במתת כסף. ואולם במה דברים אמורים במקום שנתנה מתת עין מושלמת – דירה שלמה "דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה"... או מתת כסף לרכישתה של דירה שלמה".
ורק במקום שניתנה מתת כסף המכסה רכישת דירה רק בחלקה חל סעיף 49ו'(ג)(1).
 
♦ במקרה דנן, ניתנה לעורר מתנה מושלמת ולא נתקיימו בו התנאים האמורים בסעיף 49ו'(א) לחוק – הדירה לא שימשה דרך קבע למגורים ולא חלפה תקופת השנים הקבועה בסעיף. הרי, שאין הוא זכאי לפטור המבוקש על ידו מתשלום מס שבח.
 
♦ פרופ' הדרי, תוך הפניה לפס"ד לידור בספרו, מיסוי מקרקעין כרך א' מהד' שנייה סעיף 6.166 בסעיף 602 כותב כי: "במקרה בו ניתן במתנה מלא סכום רכישת הדירה לא חל סעיף 49ו'(ג)(1) על תנאיו אלא סעיף 49ו'(א) ויש לראות בדירה שנרכשה דירת מתנה".
 
♦ ביהמ"ש קבע, כי המסקנה המתבקשת היא שהיה על העורר להמתין במכירת הדירה עד שיחלפו 3 שנים מיום גמר בנייתה ב- 01.11.04 ועד למכירתה. המכירה במקרה דנן נערכה ב- 13.02.06 בטרם חלפה תקופת הצינון הקבועה בחוק ועליו החובה לשלם את המס.
 
התוצאה:
♦ הערר נדחה.
 
ניתן ביום: 13.8.09.