מס מכירה באיגודי מקרקעין (לפני שבוטל)

♦ חברת ב.ד.א בניין והשקעות (1993) בע"מ (להלן: "החברה") היתה הבעלים של בניין הכולל 23 יחידות דיור הבנוי ברחוב יד-לבנים 32 חיפה, חלקה 82 בגוש 10872. הדירות בבניין שימשו להשכרה למגורים ואושרו כ"נכס מאושר" באמצעות פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון התש"ט-1959. הבניין הנ"ל היה כל נכסיה של החברה הנ"ל כך שהיא מהווה איגוד מקרקעין. המקרקעין נרכשו על ידי החברה הנ"ל לפני 07.11.2001 .
♦ שני העוררים הם הבעלים הרשומים והמחזיקים בחלקים שווים של הון המניות של החברה הנ"ל. לכל אחד מהם 10 מניות בנות 1 ₪ ערך נקוב, סה"כ 20 מניות המהוות את הון המניות המונפק והנפרע של החברה הנ"ל, וזאת מכלל הון המניות הרשום של החברה שהוא 2640 מניות רגילות בנות 1 ₪ ערך נקוב כל אחת.
 
♦ ב- 01.06.07 נכרת הסכם מכר בין העוררים לבין קונים לפיו מכרו העוררים את כל מניותיהם לקונים הנ"ל וב- 19.08.07 הגישה העוררת למשיב הצהרה על פעולה באיגוד מקרקעין ובה בקשה לפטור ממס מכירה בהסתמך על סעיף 72(ד)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") כתמורה ציינה העוררת בתצהיר את ערכן הנקוב של המנויות שמכרה בסך 10 שקלים.
 
♦ המשיב שם את השווי שהוצהר לשומת מס שבח לגבי העוררת בסכום ערכן של המניות בסך 10 שקלים ודחה את הבקשה לפטור ממס מכירה "שכן מדובר במכירת מניות באיגוד ולא במכירת הנכס של האיגוד" ועל החלטה זו של המשיב לעניין מס המכירה נסב ערר זה.

בימ"ש מחוזי חיפה - ועדת הערר מס שבח מקרקעין: מ. סלוצקי – נשיא בדימ', ג. יחזקאלי-גולן – רו"ח, א. שניאור- עו"ד:
♦ מס מכירה שנועד ליצור תחליף להכנסות ממס רכוש מוטל על שווי המכירה בעסקת מקרקעין בין אם המוכר הפיק רווח ובין אם לא. זהו מס עקיף המוטל באחוז מסויים משווי עסקת המקרקעין. מס זה בוטל ב- 01.08.07 העסקה בה דנה הועדה נערכה ב- 01.06.07.
לפי סעיף 72 (ד)(א) לחוק חל מס מכירה רק על מכירת מקרקעין שנרכשו לפני ה- 07.11.03.
 
♦ אין מחלוקת, כי החברה הנ"ל היא איגוד מקרקעין וכי מכירת המניות מהווה "פעולה באיגוד" בהתאם להגדרתם בסעיף 1 לחוק הנ"ל. ההוראה שבחוק הדנה בחבות במס מכירה ביחס לביצוע מכירת מקרקעין מצויה בסעיף 72 (ד) לחוק הנ"ל. לענייננו נוגע סעיף 72 (ד)(ב) בחלקו הדן במס החל במכירת "דירת מגורים בידי מי שהיה זכאי להטבות לפי פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון התש"ט-1959 יוטל מס בשעור של 0% משויי המכירה..."
אין מחלוקת, כי העוררים היו זכאים להטבות הנ"ל והשאלה שעמדה בפני הועדה היא האם המס חל על הזכות במניות או הזכות במקרקעין.
 
♦ השאלה להכרעה שעמדה בפני הועדה, היא האם לצורך קביעת שווי המכירה לצורך חישוב המס החל במכירת המניות שבאיגוד מקרקעין יש להביא בחשבון את התמורה המשתלמת עבור המניות או שיש להתחשב בשווי נכסי המקרקעין שבבעלות האיגוד.
 
♦ שאלה זו נדונה בהרחבה בע"א 4343/03 יצחק חצרוני נגד מנהל מס שבח טבריה שקבע, כי יש "למסות את עסקת מכירת המניות באיגוד המקרקעין על פי שווי מקרקעי האיגוד, ולא על פי שווי המניות, ובהתעלם מהתחייבויות האיגוד וחובותיו" (ר' גם ע"א 4666/06 נאות הארץ בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין ת"א).
 
♦ סעיף 72(א) לחוק הנ"ל קובע שעור מס מכירה אחיד של 1/2% 2 משווי המכירה של מקרקעין שנרכשו לפני ה- 07.11.03 על אף האמור בסעיף זה קובע סעיף 72 (ד)(ב) לחוק הנ"ל, כי לגבי מכירת דירות מגורים זכאית להטבות לפי חוק הפרק השביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון התש"ט-1959 יוטל מס מכירה בשיעור 0% משווי המכירה.
האמור בסעיף 72 (ד)(ב) חל בענייננו והמסקנה היא שעל עסקה זו יש להטיל מס מכירה בשעור של 0% משווי המכירה שהוא שווי מקרקעי האיגוד.
 
תוצאה:
♦ הערר נתקבל.
 
ניתן ביום 13.8.09
ב"כ העוררים: עו"ד י. טיקוצקי ואח'.
ב"כ המשיב: פרק' מחוז חיפה.