ניכוי הוצאות מימון הפרשי הצמדה עפ"י חוק מיסוי מקרקעין

♦ ביום 6.6.2006, מכרו העוררים את זכויותיהם במקרקעין בחיפה (להלן: "הנכס"). לצורך מימון רכישת הנכס, לוו העוררים בשנים 2000 ו- 2002 הלוואות מבנק לאומי למשכנתאות, שנפרעו בתשלומים חודשיים במשך השנים 2002-2006. בהצהרה שהגישו העוררים למשיב, ביקשו להתיר ניכוי על הוצאות שהוציאו בגין רכישת ומכירת הנכס, לרבות הוצאות מימון של ריבית והפרשי הצמדה ששולמו בגין ההלוואות.
♦ המשיב לא התיר את ניכוי מלוא הוצאות המימון של הפרשי ההצמדה והוצאות סילוק ההלוואה. העוררים הגישו השגה והמשיב קבע בהחלטתו, כי עודכנו סכומי הריבית הריאלית המותרים בניכוי על פי סע' 39א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה), תשנ"ג-1963 (להלן: "החוק"). כמו כן קבע המשיב, כי יתרת הסכומים הנתבעים כהפרשי הצמדה וכעמלות ביטוח הלוואה וסילוק הלוואה אינה מותרת בניכוי על פי סע' 39א לחוק.
 
ביהמ"ש המחוזי בחיפה–  מ. סלוצקי – נשיא בדימ'; ג.יחזקאלי גולן, רו"ח; ש.פסטנברג , רו"ח:
 
♦ חוק מיסוי מקרקעין נועד למסות את הרווח הכלכלי האמיתי שנצמח למוכר המקרקעין עקב עליית ערכם הכלכלי. מרכיב חשוב בחישוב השבח הוא ניכוי ההוצאות שהוציא המוכר לשם רכישה, השבחה ומכירת המקרקעין שתרמו להעלאת ערכם. סעיף 39א לחוק, שהוסף בתיקון מס' 50, הדן בניכוי הוצאות של ריבית ריאלית קובע, כי יותרו בניכוי תשלומי ריבית ריאלית בחישוב השבח בעת מכירת הנכס, בהתקיים התנאים המפורטים בסעיף. במקרה דנן אין מחלוקת, כי נתקיימו תנאים אלה לגבי העוררים.
 
♦ החוק מבדיל לעניין קביעת שיעור המס, בין שבח שנוצר כתוצאה מעליית ערכם הריאלי של המקרקעין לבין שבח שנוצר כתוצאה מירידת ערך הכסף שבח אינפלציוני.
 
♦ השאלה העולה במקרה דנן, היא האם הפרשי הצמדה שניכויים מתבקש הם בגדר הוצאה ברת ניכוי בחישוב השבח. יש לעשות אבחנה בין תשלומי ריבית ריאלית שהיא המחיר אותו משלם הלווה בעד השימוש שהוא עושה בכספי ההלוואה ואין חולק, כי תשלום הריבית הריאלית הוא הוצאה בגין מימון עסקת הרכישה ושולם בשל הלוואה שלוו העוררים לרכישת ולהשבחת הנכס. הוצאה זו היא ברת ניכוי על פי סעיף 39א לחוק. הפרשי ההצמדה שמשלם הלווה אינם מחיר ההלוואה, כי אם מנגנון לפיו מחזיר הלווה את כספי ההלוואה בערכים ריאליים. מרכיב זה נלקח בחשבון בחישוב לשווי הרכישה ולכן אין מקום להכיר בתשלום הפרשי הצמדה נוספים כהוצאה הניתנת לניכוי.
 
♦ אין מחלוקת שהמשיב הכיר בריבית הריאלית והפרשי ההצמדה שהעוררים חויבו בהם בשל ההלוואות שנטלו למימון רכישת והשבחת הנכס, כהוצאה מותרת לניכוי. הפרשי ההצמדה חושבו על פי סע' 47(2א) לחוק. חישוב הפרשי הצמדה שלא על פי הוראות סעיף זה קורה במסגרת החוק ואינו קביל לעניין שיעור ניכוי הפרשי הצמדה. ביהמ"ש קבע, כי במקרה דנן הדרך הדיונית לקביעת החבות והיקפה נקבעה במסגרת החוק, כולל חישוב הפרשי הריבית, ויש לפעול על פיה. חישוב השבח לצורכי מס בדרך שהותוותה בחוק חל על כל הנישומים ולכן קבע ביהמ"ש, כי יש לדחות את הערר בשאלת ניכוי הפרשי הצמדה, המשתלמים על קרן ההלוואה.
 
♦ תיקון סעיף 39 לחוק הרחיב את היקפו של הסעיף הכולל רשימה של הוצאות המותרות לניכוי ומתיר הכרה גם בהוצאות שאינן מפורטות בסעיפים הקטנים של הסעיף. המשיב לא התיר ניכוי הוצאה שהוצאה על ידי העוררים לביטוח פירעון ההלוואות שלוו לרכישת והשבחת הנכס, וזאת מהטעם שהוצאה זו אינה כלולה בסעיפים הקטנים של סעיף 39 לחוק. ביהמ"ש לא קיבל את עמדת המשיב וקבע, כי אין טענה שחלה חובת ביטוח לפירעון ההלוואה ואין מחלוקת שהוצאת הביטוח אינה נכללת ברשימת הסעיפים הקטנים של סעיף 39. מאידך, תכלית הביטוח היא ליתן כיסוי ביטוחי להחזר כספי ההלוואה, זוהי הוצאה הכרוכה במימון רכישת המקרקעין ושמירת הקניין בהם. ביהמ"ש קבע, כי מן הראוי הוא שיש להכיר בהוצאה זו כמותרת לניכוי.
 
♦ לבסוף קובע ביהמ"ש, כי מאחר ועיקר הערר של העוררים נסב סביב שאלת ניכוי הפרשי ההצמדה ועררם בשאלה זו נדחה, חייב ביהמ"ש את העוררים לשלם למשיב את הוצאות הערר ושכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
 
התוצאה:
הערר נדחה בחלקו.
 
ניתן ביום: 29.4.2010.
ב"כ העוררים: עו"ד א' פורת.
ב"כ המשיב: פרק' מחוז חיפה.