ניכוי הוצאות עפ"י חוו"ד מומחה בשל אובדן קבלות

 
♦ מדובר בערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישו העוררים על שומות מס שבח שהוצאו להם בגין מכירת שתי דירות מגורים מזכות.
העוררים היו בעלים משותפים על מגרש. בין העוררים נכרת בשנת 2006 הסכם שיתוף לפיו יקבלו כל אחד מהם שתי דירות בבניין בן 4 דירות שנבנה על ידם על המגרש, עוד הוסכם, כי שני העוררים ישאו בהוצאות הבניה בחלקים שווים.
♦ ב-2007 מכר העורר 2 את אחת הדירות שקיבל לבעלותו על פי הסכם השיתוף. באותה שנה מכר העורר 1 את אחת הדירות שקיבל לבעלותו על פי הסכם השיתוף. העוררים לא בקשו פטור ממס שבח החל על מכירת הדירות שמכרו, והמשיב הוציא להם שומות מס שבח. העוררים הגישו השגות על השומות שהוצאו להם בטענה שבשתי עסקאות המכר נוצר הפסד בלא שנצמח שבח כלשהו ולכן אין לחייבם בתשלום מס שבח.
♦ המשיב דחה את ההשגות והותיר את השומות על כנן. המחלוקת בין הצדדים נסבה בשאלת הניכויים המותרים לפי הסעיפים 39 ו- 39א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה ומכירה) (להלן: החוק).
♦ המשיב הכיר במחיר המכירה של הדירות כפי שפורטו בהצהרות העוררים ובכל ההוצאות שהוצגו לו קבלות לגביהן.
♦ העוררים עותרים להכרה בהוצאות מימון שהוצאו לקבלת אשראי בנקאי שהוקצה להם בלא ליווי בנקאי צמוד. עמדת המשיב היא, כי בהעדר פיקוח בנקאי על השימוש באשראי לא ניתן לדעת אם האשראי במלואו נוצל לצורך בנית הבניין ולכן אין להכיר בהוצאה זו. המשיב מוסיף, כי לפי הוראות מקצועיות להכרה בריבית הריאלית כאמור בסעיף 39א לחוק הנ"ל דרוש להמציא הסכם משכנתא בצרוף.

 
 

ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בחיפה - כב' הש' מ. סלוצקי - נשיא (בדימ'), ג. יחזקאלי-גולן - רו"ח, ש.פסטנברג - רו"ח:
 
 
♦ הועדה קבעה, , כי בעת חשוב השבח מן הראוי להתיר ניכוי של כל הוצאה שהוצאה להשבחת הנכס ולכל הוצאה הכרוכה בהליכי הרכישה או המכירה שלו. אין חולק, כי הוצאות הבניה מהוות חלק מהוצאות השבחת הנכס ולכן מותרות הן בניכוי.  נטל הוכחת ההוצאות המותרות בניכוי ושיעורן מוטל על העוררים התובעים את הניכוי.

♦ לשם הכרה בהוצאות חוב הנישום לשמור על כל התיעוד הרלוונטי וכל חומר חשבונאי המתייחס להוצאות ההשבחה על מנת שיותאמו ויוכרו לניכוי בהתאם לחוק.
♦ ההוצאות המותרות לניכויי הן עלויות הבניה שמהווים את ההשקעה בהשבחת הנכס, הוצאות אלה שהוצאו בפועל להקמת הבניין ומהוות את ההשקעה להשבחת הנכס מהווה את השווי הניתן לניכוי.
העוררים טוענים, כי המציאו למשיב קבלות ומסמכים לגבי עלויות הבניה שהם חלקיות מאחר ואחד משני הקלסרים שהכילו את התיעוד הרלוונטי אבד. ובקשו להסתמך על חוות דעת, לענין עלות הבניה. העוררים לא העידו, כי נסו לשחזר ולהשיג העתקי התיעוד שאבדו בקלסר אליבא טענתם, סביר להניח שהעוררים יודעים מיהם אנשי המקצוע והספקים שעבדו בבניית הבנים ויכלו לפנות אליהם לקבלת העתקי התיעוד שאבד.

♦ הימנעות העוררים מלהציג את חוזי ההתקשרות לבנין הבניין ואי ניסיונם לשחזר את החומר שאבד לטענתם בקלסר, ללא מתן הסבר סביר למחדל זה, מעוררת ספקות. אין ספק, כי הצגת תיעוד זה עשויה הייתה לתרום לגלוי נכון ולהבהרה של הוצאות הבניה. אי המצאת מלוא החומר הרלוונטי אלצה את המשיב לשום את עלות הבניה לפי מיטב השפיטה. 

♦ כל אחד מהצדדים הזמין מומחה להעיד על עלות הבניה. מטעם העוררים העיד אינג' אברהמי ומטעם המשיב העיד הרכז שהוא שמאי מקרקעין העובד כשמאי של מקרקעין והבנוי עליהם משך תקופה ארוכה ובעל ניסיון רב בתחום זה שבו עסק שנים רבות ועודנו עוסק בו במילוי תפקידו. אינג' אברהמי העיד שחרף ניסיונו הרב לא נזקק לעריכת השוואות שכן אינן רלוונטיות לדעתו.
♦ הועדה קבעה, כי דבריו של העד המומחה הם התעלמות מגישה ההשוואה המקובלת להשוואה, שבו שווי בניה שהתיעוד של הוצאותיה הוא חלקי, מומחה זה תאר בחוות דעתו את הדירות שנמכרו מבלי שפרט נתונים שהביאו אותו לשומתו. לעומת המומחה מטעם העוררים העיד הרכז שעשה רושם חיובי ואמין כמי שבקיא, מתמצא ובעל ניסיון רב בשמאות בתחום הנדון וכי פעל בתום לב בשומת השבח לפי מיטב השפיטה. נישום המבקש התרת הוצאות בלא שהציג את מלוא התיעוד צפוי לכך שהוצאותיו יקבעו על פי מיטב השפיטה של המשיב בהסתמך על נתונים אמינים שהיו בפניו. 
 
התוצאה:
♦ הערעור נדחה.
 
ניתן ביום 18.11.10
ב"כ הצדדים: לא צויין