פטור ממס לדירת מגורים

♦ בבעלות העוררת המתגוררת דרך קבע בשוויץ, היה מגרש עליו מבנה בו התגוררה העוררת בעבר. העוררת טענה כי על הנכס בנויה דירת מגורים אחת ומטעם זה טענה, כי היא זכאית לפטור מלא ממס שבח לפי סעיף 49ב1 לחוק מיסוי מקרקעין, הואיל ולא מכרה בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירה אחרת בפטור ממס. המשיב דחה את בקשת העוררת.

♦ לטענת העוררת, העובדה שבביקור במקום שערך המשיב מצא מגרש ריק, אינה צריכה להכריע את גורל הערר. וכי במועד החתימה על ההסכם, דירת המגורים עמדה על תלה וכי העוררת דיווחה על העסקה במועד. ברם, המשיב לא מצא לנכון לבקר במקום תוך זמן סביר ועשה כן רק כעבור מספר חודשים לאחר מועד ביצוע ההריסה.
מכל מקום, חרף ההריסה, עלה בידי העוררת להוכיח, בראיות אחרות, כי מדובר היה בדירת מגורים ראויה למגורים ושימשה למגורי אדם.
בסיכומיו טען ב"כ העוררת, כי עלה בידי העוררת להוכיח רצף של מגורי אדם בדירה גם לאחר שהעוררת הפסיקה להשתמש בה למגוריה וכי הוכח שהדירה שימשה גם למגורי חסרי בית, דבר המעיד על כך שהייתה ראויה למגורים ושימשה למטרה זו.
 
♦ לטענת המשיב, ב"כ המשיב מיקד את המחלוקת הטעונה הכרעה בשאלה, האם המגרש נשוא המכר, הכיל בתוכו, במועד המכירה, מבנה העונה על הגדרת "דירת מגורים" המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, הראויה לשמש למגורים.
 
 
 

בימ"ש מחוזי ת"א-יפו - ועדת ערר מס שבח מקרקעין 1963 - התשכ"ג - י.בן שלמה, שופט (דימוס)-יו"ר, א.מונד, רו"ח-חבר, י.ביליצקי, רו"ח- חבר

 
♦ הכלל בדיני המס הוא, כי הפטור ממס הינו חריג לכלל המטיל חובה לשלמו, וכי נטל הוכחת קיומם של התנאים המזכים בפטור רובץ לפתחו של הנישום המבקש את הפטור. במקרה שלפנינו שומה עלינו להבהיר לעצמנו מהי התשתית העובדתית כדי ליישם לאורה את המבחנים כפ שהתגבשו בחוק ובפסיקה.
 אני מסכים לטענתו של ב"כ העוררת כי בנסיבות המקרה שלפנינו הריסת המבנים אינה חזות הכול ואין בה כדי לחרוץ את דינו של הערר. השאלה היא שאלה שבעובדה וככזאת ניתן להוכחה גם בראיה משנית.
ברם, אין ספק, כי מעשה ההריסה שלל מהמשיב את האפשרות לבחון את המצב ממראה עיניו. בנסיבות דנן יש לנו מקרה של השמדת הראיה הטובה ביותר.
עקב ההריסה מלאכתם של הצדדים כמו גם מלאכתה של הועדה נעשתה קשה יותר, בשל הצורך להתמודד עם ראיות משניות נתונות במחלוקת.
משקבענו, כי בנסיבות אלה, נטל הראיה רובץ על הנישום מבקש הפטור ממס, מעשה ההריסה הכביד נטל זה. 
נוכח הסתירות העולות מראיותיה של העוררת נראה לי, כי לעניין מצבה של הדירה והשימוש בה כדירת מגורים, אין מקום להרהר אחר גרסת העוררת כעולה מהאמור במסמך מש/4 גם משום שמדובר בגרסתו של בעל דין שלפיה, החל בשנת 1987 הדירה חדלה לשמש את ייעודה כדירת מגורים גם עקב מצבה, והפכה למבנה המיועד להריסה. זאת ועוד, המסמך הנ"ל גם מצביע על העדר כוונה מצד העוררת לשפץ את הדירה כדי להביאה למצב ראוי למגורים.
תוספת חיזוק למסקנה הנ"ל, אפשר למצוא באישור אגודת המים בכפר שמריהו בע"מ מיום 19.6.07 (מש/3) שבו נאמר כי "מוני המים בשני הבתים נותקו בשנת 2001 בשל חוב מים."
מבחינה עובדתית, הוכח כי העוררת זנחה את הנכס והוא חדל לשמש למגורי אדם. העובדה, כי הנכס הופקר, עם פתחים פרוצים, ושימש הומלסים וצרכני סמים, אינה מעידה על כך שהנכס שימש למגורים במועד הרלוונטי או היה ראוי לשמש למגורי אדם.
בנסיבות המקרה שלפנינו, אינני מוכן לקבל את טענתו של ב"כ העוררת, כי השימוש שנעשה ע"י הומלסים יכול להעיד על כך שהדירה שימשה או הייתה ראויה לשמש למגורי אדם. מחומר הראיות לא ברור, מי היו הומלסים אלה, מספרם, אורך שהותם במקום או מטרת שהותם. כל שהוכח הוא שהשכנים התלוננו על כך שהדירה הפכה למטרד והיה חשש מפני המשתמשים בה. בביקור שערך המהנדס אריה אביר מצא מזרן על הרצפה ועקבות של סמים. על כן, לא ברור אם שימשה הדירה להומלסים או תחנה לממכר סמים והשימוש בו.
 
♦ זאת ועוד, היתר בנייה לבניית דירת מגורים, והשימוש בה לצורך זה בפרק זמן מסוים, אינם משמשים מבחן יחיד הראוי להילקח בחשבון. יש להתייחס למצב העובדתי נכון ליום המכירה ולבחון, לפי מבחן אובייקטיבי, אם הנכס שימש למגורים או ניתן להכשירו למגורי בני אדם בהוצאה סבירה. לאור נסיבות המקרה שלפנינו, לא עלה בידי העוררת להוכיח כי במועד המכירה שימשה הדירה למגורים כמו גם לא הוכיחה כי ניתן להכשירה למגורים.
 
תוצאה:
♦ הערר נדחה.
ניתן ביום 26.4.09
ב"כ העוררת: א.מינקביץ, עו"ד.
ב"כ המשיב: מ.פורת, עו"ד.