פטור ממס רכישה לנכה – פעמיים במשך חיי הזכאי בלבד

♦ מדובר בערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (להלן: "המשיב") שלא לאשר לעוררת פטור חלקי ממס רכישה הואיל וכבר ניצלה פטור זה פעמיים בחייה, מכח תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה – 1974 (להלן – "התקנות"). ביום 28.4.81, רכשה העוררת, נכה לצורך קבלת הפטור הקבוע בחוק, דירת מגורים, ברכישה זו ניצלה העוררת בפעם הראשונה את הפטור החלקי הקבוע בתקנות. העורר, בעלה, זכאי להקלה מכח תקנה 11(א), בהיותו נכה. טרם ביצוע העסקה, נשוא ערר זה ניצלה שתי פעמים הקלות בחישוב מס רכישה מכח תקנה 11(א). ביום 16.8.2008, רכשו העוררים במשותף דירת מגורים, בגין דירה זו ביקשו וקיבלו בני הזוג יחדיו פטור חלקי בהתאם לתקנות . ביום 14.8.2012, רכשו העוררים את הנכס נשוא ערר זה. יצוין כי הנכס שנרכש היה ב"מצב מעטפת" ועם קבלתו ביצעו פעולות בנייה ונכנסו לגור ביום 30.1.2013. בגין רכישת הנכס בשנת 2012, התיר המשיב לעורר לנצל את הפטור השני שלו, לו הוא זכאי מכח התקנות, המשיב לא התיר לעוררת פטור נוסף הואיל ולפי שיטתו היא כבר ניצלה את שני הפטורים לה היא זכאית מכח התקנות (פטור ראשון בשנת 1991, פטור שני בשנת 2008). הפטור שניתן לעורר הוא מכח תקנה 11(ד).

♦ השאלה העומדת בבסיס הערר הינה האם זכאית העוררת במקרה זה, לפטור מכח תקנה 11(א) לתקנות, אן שמא די בכך שניצלה כבר את הפטורים להם היא זכאית פעמיים- פעם אחת בשנת 1991, ופעם נוספת בשנת 2008, במסגרת התא המשפחתי הנוכחי.

♦ לטענת העוררים, לפי לשון התקנות מגיע לבני הזוג הקלה פעמיים בחייו של העורר ופעמיים בחייה של העוררת. מדובר בזכות אישית של העוררת. אם הייתה נישאת לאדם שאינו נכה, הרי היה הוא זכאי גם להקלה ולכן מדוע אם נישאת לנכה יהיה גורלו שונה לרעה. בהחלטה בהשגה קיבל המשיב את טענות העוררים כי מדובר בדירת מגורים, הנרכשת לצורך מגורי הנכה. מכאן ולחילופין יש למסות את הדירה הנרכשת כדירת מגורים, עפ"י החיוב המדורג הרגיל. יב.בתקנות אין כל דרישה שתירכש דירת מגורים ומספיק כי תירכש "זכות במקרקעין".

♦ לטענת המשיב, העוררת ניצלה את ההקלה בעצמה פעמיים (1991,2008), והעורר ניצל את הפטור פעמיים גם כן (2008,2012).  בחינת התכליות של תקנה 11(א) ותקנה 11(ב) מעלה, כי מדובר במטרה סוציאלית שמצד אחד מעניקה הטבה ומצד שני מגבילה הטבה זו לשתי פעמים.

ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 בפני כב' השופט מגן אלטוביה, עו"ד ושמאי המקרקעין דן מרגליות ורו"ח צביקה פרידמן:

♦ הועדה קבעה, כי הכלל בענין שיעורי מס הרכישה, הינו תשלום מס רכישה מלא. החריג לכלל הינו פטור חלקי המוענק לנכה, החריג של החריג הינו הענקת הפטור החלקי גם לבן הזוג של הנכה וזאת, ככל הנראה כדי למנוע מצב שהנכס הנרכש לא יירשם על שם שני בני הזוג. אין התייחסות בתקנות מס הרכישה כי הזכאות היא לתא המשפחתי, אלא לנכה עצמו. כתוצאה מהחריג מתפרסת הזכאות גם על חלקו של בן הזוג הזכאי לפטור. תקנה 11(א) הנ"ל מקנה למפורטים בה פטור חלקי ממס רכישה, כך ששיעור המס יעמוד על תקרה של חצי אחוז בלבד, וזאת אך ורק לגבי נכס הנרכש לשם שיכונם. הנחה זאת תינתן פעמיים בלבד במשך חייו של הזכאי.

מכאן ניתן להסיק, כי ניצול הפטור פעמיים, בין אם חלקי ובין אם מלא, אינו מאפשר ניצול פטורים נוספים. גישת העוררים לפיה אם לא ניצלו שני פטורים ברווקותם, מגיע להם השלמת ניצול החלקי בעבר, כאשר יצרו תא משפחתי חדש, אינה סבירה. תקנה 11(ב) אינה מכוונת להגדיל את מספר הפטורים אלא להחיל את הפטור של הזכאי גם למי שאינו זכאי בזכות עצמו. אין חולק, כי הנכס שנרכש היה ברמת מעטפת אשר לא הייתה ראויה למגורים. זה שלבניין בכללותו ניתן טופס 4 המעיד על גמר בנייה, אינו יכול לשמש ראיה בקשר לנכס עצמו. המוכר לא התחייב להשלים את הבנייה. משום כך, לא ניתן לתת לעוררת פטור מדורג על הנכס הנרכש כדירת מגורים. המשיב התיר לעוררת פטור חלקי ממס הרכישה כבנין ולא כדירת מגורים ובצדק לאור עובדות המקרה.

 ♦ כב' השופט אלטוביה הביע הסכמתו לתוצאה אליה הגיע עוה"ד מרגליות, אך הציע כי בנסיבות העניין, אין צורך לחייב את העוררים בהוצאות. רו"ח פרידמן אף הוא הביע הסכמתו לדחיית הערר.

תוצאה:

♦ הערר נדחה

ניתן ביום 16.2.2014

ב"כ העוררים: עוה"ד חן בר-און מנחם

ב"כ המשיב: עוה"ד יונתן בן-דוד, פרק' ת"א (אזרחי)