פטור ממס שבח בגין מכירת דירת ירושה לאחר חוק הגדלת ההיצע

♦ העוררים הינם יורשיה של חנה שחם ז"ל אשר רכשה בשנת 1959 דירה, בה התגוררה עד שנת 2003 (להלן: "הדירה הראשונה"). בסמוך לשנת 2002 ירשה המנוחה 5% מהזכויות בדירה ברחוב שינקין בת"א (להלן: "הדירה בשינקין"). ביום 7.10.2002 נמכרה בדירה בשינקין ולפי בקשתה הופטרה המנוחה מתשלום מס שבח בגין מכירת חלקה בדירה זו. יוער, כי ביום 8.1.2001 ביקשה המנוחה לבטל את הפטור האמור אולם בקשתה זו נדחתה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (להלן: "המשיב"). ביום 17.9.2003 רכשה המנוחה את הדירה נשוא הערר (להלן: "הדירה השנייה") המהווה "דירה מזכה" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). ביום 28.12.2003 מכרה המנוחה את הדירה הראשונה. נוכח סמיכות הזמנים בין מכירת הדירה בשינקין למכירת הדירה הראשונה, לא הייתה המנוחה זכאית לפטור ממס שבח על מכירת הדירה הראשונה, ועל כן, ביקשה המנוחה לראות בדירה השנייה דירה חליפית לדירה הראשונה ובהתאם הופטרה מתשלום מס שבח מכוח הוראות ס' 9 יב לחוק. לאחר פטירת המנוחה ירשו העוררים את הדירה השנייה. ביום 30.1.2012 הגישו העוררים בקשה מתוקנת לפטור ממס שבח על מכירת הדירה השניה מכוח הוראות סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים-הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "חוק ההיצע). גם בקשה זו נדחתה וביום 5.6.2012 נשלחה אל העוררים הודעת שומה-מס שבח, במסגרתה חויבו העוררים במס שבח בסך של 95,916 ש"ח. יומיים לאחר מכן נשלחו נימוקי השומה אל העוררים. העוררים השיגו על השומה, כאמור, והשגתם נדחתה.

♦ לטענת העוררים, הוראות חוק ההיצע גוברות על כל הוראות החוק, למעט הוראות פרק חמישי 1. על כן, אין בהוראות סעיף 49טז (א) לחוק, כדי לשלול את הפטור הקבוע בחוק ההיצע. לחילופין מבקשים העוררים להחליף את הפטור שניתן למנוחה בגין מכירת חלקה בדירה בשינקין בפטור שיינתן בגין מכירת הדירה השנייה.

♦ לטענת המשיב, היורשים אינם זכאים לשום פטור בגין מכירת הדירה לא לפי סעיף 49ב (1) לחוק, לא לפי סעיף 49ב (5) לחוק ולא לפי הוראת שעה (החוק להגדלת היצע דירות מגורים).סעיך 49 טז (ב) מתנה את הפטור ממס שבח בכך שמי שמכר את הדירה עליו להיות אותו אדם שרכש אותה. היורשים לא רכשו את הדירה אלא קיבלו אותה בירושה. יום הרכישה של הדירה החלופית הינו יום הרכישה של הדירה הנמכרת בעבר, ומאותו מועד מחושב השבח אשר בגינו משולם המס. דרך חישוב זו מורה בעליל כי הדירה החליפית נמצאת בסד חיוב מס שבח אף טרם מכירתה.

 

♦ הועדה קבעה, כי בחוקקו את חוק ההיצע, ביקש המחוקק לקבוע חוק לתקופה מוגבלת להשגת תכלית חברתית (הגדלת היצע הדירות למגורים בטווח הקצר בניסיון לעצור את עליית מחירי הדירות). מדברי ההסבר לסעיף הפטור במכירת דירת מגורים מזכה, עולה כי הפטור ממס שבח מזכה מכוח חוק ההיצע, הינו בנוסף על הפטורים הקיימים לפי כל דין ובלא קשר למכירות שבוצעו לפני תחילת התקופה הקובעת. ועוד, בקביעתו לפיה במכירת דירת מגורים מזכה, בתקופה הקובעת, יהיה המוכר/ת זכאי/ת לפטור ממס שבח עד לסכום התקרה, אין המחוקק מתנה את הפטור בקיום תנאים נוספים מלבד אלה הקבועים בסעיף 6 לחוק ההיצע. זאת ועוד, מדברי ההסבר עולה, כי המחוקק ביקש לקבוע מסלול נוסף לפטור ממס שבח בלא קשר למכירות שבוצעו לפני תחילת התקופה הקובעת. על כן, אין להניח שהמחוקק התכוון להגביל את הפטור החל על מכירת דירת מגורים מזכה בתקופה הקובעת, מקום שחלות הנסיבות הקבועות בסעיף 49טז (א) לחוק. בהתחשב בכל אלה ועוד, לטעמה של הועדה, יש לפרש את הוראות סעיף 6 לחוק להגדלת ההיצע, באופן השולל את תחולתו של סעיף 49 טז (א) לחוק, ככל שמדובר בתקופה הקובעת, בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף 6 לחוק ההיצע. משאין מחלוקת שהדירה השנייה הינה דירת מגורים מזכה ומכירתה עומדת בתנאי סעיף 6 לחוק ההיצע, יש לקבל את הערר ולחייב את המשיב בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 ש"ח.
 

♦ עו"ד דב שמואלביץ (מיעוט) - הציג עמדה שונה, במסגרתה סבר, בין היתר, כי בעניין הנדון, העורר מבקש להרחיב את משמעות כניסת היורש לנעלי המוריש יתר על המידה. המסקנה אליה הגיע עו"ד שמואלביץ הייתה כי הוראת השעה אינה יכולה לחול על מקרה בו נערך שחלוף, באשר מהות השחלוף הינה כניסה למסלול החייב במס והחבות במס חלה על הדירה מיד עם עריכת השחלוף (in rem). שיעור החבות כגון שיעור המס ייגזר ממחיר מכירת הדירה החליפית. הוראת השעה יכולה שתחול רק על דירה אשר טרם נכנסה למסלול של חבות במס. עיסקה הנערכת בדירה אשר כבר נמצאת במסלול החבות במס אינה יכולה לקבל את פטור הוראת השעה כיוון שהוראת השעה אינה פוטרת חבות מס אלא מרחיבה את מספר הפטורים רק לדירות אשר נמכרו במועד הקובע ולא לחובות מס אשר כבר חלו ורק השלמת פרטי החוב עדיין חסרים. לבסוף סבר עו"ד שמואלביץ כי דין הערר להידחות על כל טיעוניו וכי יש לחייב את העוררים בהוצאות ובשכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח.

 

♦ הערר נתקבל. המשיב חוייב בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 ש"ח.