פטור ממס שבח לאחר פיצול דירה – דירה אחת או שלוש ?

♦ השאלה העולה במקרה זה היא שאלת הגדרתו של הנכס – האם מדובר בדירת מגורים אחת, כפי שטוענים המערערים, או בשלוש דירות מגורים נפרדות, כפי שקבעה הועדה המחוזית?
♦ רקע עובדתי: מדובר בנכס, אשר לו שלוש קומות ואשר רשום במרשם כבית פרטי אחד. סמוך לאחר השלמת בנייתו הושכר הנכס לתקופה של שנה לשוכר יחיד. בסיומה של תקופת השכירות ביצעו המערערים שינויים בנכס על מנת להשכירו לשלוש משפחות שונות במטרה לקבל דמי שכירות גבוהים יותר. ביום 1.4.2007 נערך הסכם מכר בו מכרו המערערים את הנכס בכפוף לחוזי השכירות. המערערים ביקשו מהמשיב לקבל פטור ממס שבח לנכס כולו. 
♦ טענת המערערים, כי שגתה ועדת הערר בכך שקבעה כי מגיע להם פטור רק בגין מכירת דירה אחת מבין השלוש ולא התייחסה אל הנכס כאל בית אחד אשר פטור כולו ממס שבח בגין מכירתו. בהקשר זה טוענים המערערים, כי המבחן שנקבע בפסיקה להגדרת דירת מגורים הוא המבחן האובייקטיבי ולפי מבחן זה הנכס הוא דירת מגורים אחת. לכן, לטענת המערערים, טעתה הועדה בכך שהתבססה על מבחן השימוש בנכס לצורך הקביעה, כי הבית מהווה שלוש דירות נפרדות.
♦ לחלופין, טענו, כי שגתה הועדה בכך שלא הכריעה במחלוקת בין הצדדים בעניין סכום מס השבח לתשלום. בעניין זה למערערים שתי טענות. הראשונה, כי בניגוד לעמדת המשיב ניתן לחשב את מס השבח לפי הרישא של סעיף 47 לחוק, המאפשרת חישוב נפרד לכל הוצאה בהתאם למועדה. השנייה, כי החלק הפטור ממס מהווה 57.17% משטח הנכס ולא 44.42% כפי שקבע המשיב.
♦ לטענת המשיב, הנכס מורכב משלוש דירות מגורים נפרדות, הן לפי מבחן השימוש בפועל והן לפי המבחן האובייקטיבי. לעניין טענותיהם החלופיות נטען, כי דינן להדחות. לגבי הטענה הראשונה, שעניינה אופן חישוב הוצאות ההשבחה בהתאם לסעיף 47 לחוק, טוען המשיב, כי המערערים לא הביאו ראיות התומכות בטענה זו וכי בנסיבות מקרה זה יש לחשב את ההוצאות לפי מדד גמר ההשבחה ולא לתאם באופן פרטני כל הוצאה והוצאה. לגבי הטענה השנייה שעניינה חישוב השטח המקנה פטור ממס שבח, טוען המשיב כי אף טענה זו לא הוכחה בפני ועדת הערר וכי היא מופיעה בסיכומי המערערים אך בדרך של הפנייה לערר שהוגש לוועדה ולכן דינה להדחות על הסף.

 
בית המשפט העליון - כבוד השופטים ס' ג'ובראן, א' ריבלין , י' דנציגר:

♦ סעיף 1 לחוק מגדיר שני מבחנים חלופיים לבחינת היותה של דירה דירת מגורים. המבחן הראשון הוא מבחן השימוש, והמבחן השני הוא המבחן האובייקטיבי הבוחן האם הדירה מיועדת למגורים. שני המבחנים הם מבחנים עצמאיים אשר בהתקיימו של כל אחד מהם תוגדר הדירה כדירת מגורים לצורך החלת החוק. אמנם, נראה, כי בהקשר דומה העדיפה הפסיקה את המבחן האובייקטיבי על פני מבחן השימוש, אך לדעתו, אין צורך להכריע במקרה זה בשאלת היחס בין שני המבחנים וזאת כיוון ששניהם מובילים למסקנה זהה והיא שהנכס כולל שלוש דירות מגורים ולא דירת מגורים אחת. לאור האמור לעיל, מסקנתה של ועדת הערר, מקובלת על דעת השופט. שכן, המערערים בחרו לבצע הפרדה בנכס כך שיכלול שלוש דירות נפרדות וזאת על מנת להפיק רווח כלכלי. לכן לא ניתן כעת לקבל את טענתם לפיה מדובר בנכס אחד לצורך קבלת פטור מלא ממס שבח.
♦ לדעת השופט המשיב הלך לקראת המערערים בכך שהעניק להם פטור בגין הדירה הגדולה מבין שלוש הדירות ולטעמו זהו הפתרון הראוי בנסיבות העניין. באשר לטענה הנוגעת לשיטה לפיה חישב המשיב את הוצאות ההשבחה בהתאם לסעיף 47 לחוק. טענה זו לא נטענה ולא הוכחה בדיון ההוכחות שהתקיים בפני הוועדה ואף לא במסגרת הדיון שהתקיים בפנינו. המערערים אף לא תמכו את טענתם בעניין חישוב ההוצאות ומועדם באסמכתאות וקבלות. בע"א 5359/92 שכטר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד נ(1) 651 (1996), עליו מסתמכים המערערים, אכן נקבע, בדעת רוב, כי יש לחשב את ההוצאות בהתאם לרישא של סעיף 47 לחוק, דהיינו, לפי מועד ההוצאה, אך זאת במקרים בהם ניתן להוכיח את מועדה של כל הוצאה והוצאה. ומכיוון שלא הוצגו קבלות בגין ההוצאות, תחול הסיפא של הסעיף.
הטענה השנייה נוגעת לאופן חישוב השטח של הדירה אשר בגינה זכאים המערערים לקבלת פטור ממס שבח. הטענה אינה מפורטת בכתב הערעור ובסיכומים. בנוסף, חזקה על הוועדה שקראה ושקלה טענה זו שהובאה בפניה ובחרה שלא להיענות לה, וגם אם הייתה הוועדה מתייחסת לטענות אלה בפסק דינה, לא היו המערערים יכולים לערער על קביעתה בנוגע לחישוב השטח של הדירה לבית משפט זה כיוון שמדובר בקביעה עובדתית ולא בשאלה משפטית (ראו סעיף 90 לחוק).
 
התוצאה:
♦ הערעור נדחה.
ניתן ביום 15.11.2010
ב"כ המערער: עו"ד ר. עוזר
ב"כ המשיב: עו"ד ציפי קוינט שילוני